ขายคอนโดพร้อมผู้เช่าอยู่ ทำได้ไหม? สัญญาเช่า เงินประกัน และราคา ต้องจัดการอย่างไร ในปี 2026

เจ้าของห้องบางรายต้องการขายคอนโดในช่วงที่ห้องยังมีผู้เช่าอยู่และสัญญาเช่ายังไม่หมด จึงสงสัยว่าขายคอนโดพร้อมผู้เช่าได้หรือไม่ และต้องจัดการเรื่องสัญญากับเงินประกันอย่างไร

บทความนี้อธิบายสถานะของสัญญาเช่าเมื่อโอนห้อง วิธีส่งมอบเงินประกัน การตั้งราคาโดยดูผลตอบแทนจากค่าเช่า และขั้นตอนการขายอย่างราบรื่น เพื่อให้คุณวางแผนขายได้อย่างมั่นใจ

สรุปใน 30 วินาที ▸สัญญาเช่า: ขายห้องที่มีผู้เช่าอยู่ได้ และผู้ซื้อรับสิทธิและหน้าที่ตามสัญญาเช่าเดิมต่อ (ป.พ.พ. มาตรา 569) ผู้เช่าจึงไม่ต้องย้ายออกเพราะมีการขาย ▸เงินประกัน: เงินประกันของผู้เช่าไม่ตกเป็นภาระของผู้ซื้อโดยอัตโนมัติ จึงควรตกลงเป็นลายลักษณ์อักษรว่าใครเป็นผู้คืนและส่งมอบเงินอย่างไรในวันโอน ▸ราคา: ตั้งราคาโดยดูทั้งราคาตลาดและผลตอบแทนจากค่าเช่า แต่ต้องคำนึงถึงอายุสัญญาที่เหลือและกลุ่มผู้ซื้อที่แคบลง

ขายคอนโดที่มีผู้เช่าอยู่ได้ไหม และสัญญาเช่าเดิมเป็นอย่างไร

ขายได้ โดยหลักกฎหมายแพ่งเรื่องเช่าทรัพย์ ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 569 กำหนดไว้ว่า สัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ไม่ระงับไปเพราะเหตุโอนกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินที่ให้เช่า ผู้รับโอนย่อมรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของผู้โอนซึ่งมีต่อผู้เช่านั้นด้วย

ความหมายในทางปฏิบัติคือ เมื่อโอนห้อง ผู้ซื้อจะเข้ามาเป็นผู้ให้เช่ารายใหม่ และต้องให้ผู้เช่าอยู่ต่อจนครบสัญญาตามค่าเช่าและเงื่อนไขเดิม ผู้เช่าไม่ต้องย้ายออกเพียงเพราะมีการขาย ข้อควรทราบเพิ่มเติมมี 3 ข้อ

• ผู้ซื้อผูกพันตามสัญญาเดิม: โดยทั่วไปผู้ซื้อไม่สามารถไล่ผู้เช่าออกทันทีหลังโอน ต้องรอให้สัญญาสิ้นสุดหรือตกลงกับผู้เช่าเป็นรายกรณี
• สัญญาเช่าเกิน 3 ปี: หากสัญญาเช่ามีกำหนดเกิน 3 ปี กฎหมายกำหนดให้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อเจ้าหน้าที่ มิฉะนั้นฟ้องบังคับได้เพียง 3 ปี (ป.พ.พ. มาตรา 538) ควรตรวจว่าสัญญาของคุณอยู่ในกรณีนี้หรือไม่
• ข้อสัญญาเฉพาะ: บางสัญญาอาจมีข้อตกลงเรื่องการขายห้องหรือการบอกเลิก ควรอ่านสัญญาทั้งฉบับก่อนประกาศขาย

หลักกฎหมายข้างต้นเป็นข้อมูลทั่วไป สัญญาแต่ละฉบับต่างกัน หากสัญญาซับซ้อนหรือมีข้อพิพาท ควรปรึกษาทนายความก่อนดำเนินการ

หากต้องการทบทวนข้อสัญญาเช่า อ่านเพิ่มเติมได้ที่ คู่มือสัญญาเช่าคอนโด 10 ข้อ ที่เจ้าของห้องห้ามมองข้าม

ข้อดีและข้อจำกัดของการขายพร้อมผู้เช่า

การขายแบบนี้ไม่เหมาะกับผู้ซื้อทุกกลุ่ม ควรชั่งน้ำหนักทั้งสองด้านก่อนวางกลยุทธ์

ข้อดี

• ผู้ซื้อรับรายได้ค่าเช่าได้เร็ว: หากผู้เช่ายังอยู่และชำระค่าเช่าตามปกติ ผู้ซื้อไม่ต้องรอหาผู้เช่าใหม่หลังโอน
• เห็นตัวเลขผลตอบแทนชัดเจน: มีค่าเช่าและสัญญาจริงให้ผู้ซื้อใช้คำนวณผลตอบแทนและระยะเวลาคืนทุนได้
• ลดช่วงห้องว่างของผู้ขาย: ผู้ขายยังได้รับค่าเช่าต่อเนื่องจนถึงวันโอน ไม่ต้องปล่อยห้องว่างระหว่างรอขาย

ข้อจำกัดและความเสี่ยง

• กลุ่มผู้ซื้อแคบลง: ผู้ซื้อที่ต้องการเข้าอยู่เองหรือซื้อเป็นที่อยู่อาศัยมักลังเล เพราะต้องรอผู้เช่าหมดสัญญา
• นัดชมห้องยากขึ้น: ต้องนัดหมายกับผู้เช่า สภาพห้องอาจไม่เป็นระเบียบเหมือนห้องตัวอย่าง และผู้เช่าบางรายไม่สะดวกให้เข้าชม
• เงื่อนไขสัญญาเป็นตัวแปรสำคัญ: หากสัญญาเหลือน้อย ค่าเช่าต่ำกว่าตลาด หรือประวัติการชำระค่าเช่าไม่ดี ผู้ซื้อก็อาจต่อรองราคาหรือไม่สนใจ

หากต้องการเตรียมประกาศและแก้จุดพลาดที่ทำให้ขายยาก ดูเพิ่มเติมที่ ลงประกาศขายคอนโดเชียงใหม่ไม่มีคนทัก? เช็ก 7 จุดพลาด พร้อมวิธีแก้ ในปี 2026

ตั้งราคาขายอย่างไรเมื่อมีผู้เช่า

นอกจากเทียบราคาประกาศขายห้องใกล้เคียงในตลาดแล้ว ผู้ซื้อที่เป็นนักลงทุนมักประเมินผลตอบแทนจากค่าเช่าด้วย ผู้ขายจึงควรคำนวณราคาอ้างอิงตามผลตอบแทนที่ผู้ซื้อคาดหวัง

สูตรอย่างง่ายคือ ราคาอ้างอิง = (ค่าเช่าต่อเดือน x 12) / ผลตอบแทนที่ผู้ซื้อคาดหวัง (Rental Yield)

ตัวอย่าง (ตัวเลขสมมติ): ค่าเช่า 12,000 บาทต่อเดือน เท่ากับ 144,000 บาทต่อปี หากสมมติผลตอบแทนที่ผู้ซื้อคาดหวังเป็น 5%, 6% และ 7% จะได้ราคาอ้างอิงตามตาราง

ผลตอบแทนที่สมมติ	วิธีคำนวณ	ราคาอ้างอิง
5%	144,000 / 0.05	2,880,000 บาท
6%	144,000 / 0.06	2,400,000 บาท
7%	144,000 / 0.07	ประมาณ 2,057,143 บาท

หากประกาศขายที่ 3,000,000 บาท ผลตอบแทนอย่างง่ายจะเหลือ 144,000 / 3,000,000 = 4.8% ซึ่งผู้ซื้อกลุ่มนักลงทุนอาจมองว่าต่ำเมื่อเทียบกับทางเลือกอื่น

ข้อควรระวังในการใช้ตัวเลขนี้ มี 3 ข้อ

• เป็นผลตอบแทนก่อนหักค่าใช้จ่าย: ผู้ซื้อจะพิจารณาค่าส่วนกลาง ภาษี และค่าซ่อมบำรุงด้วย ผลตอบแทนสุทธิจึงต่ำกว่าตัวเลขข้างต้น
• ไม่ใช่ตัวเลขกลางของตลาด: อัตราผลตอบแทนที่ผู้ซื้อยอมรับต่างกันตามทำเล สภาพห้อง และความเสี่ยงของผู้เช่า ตัวเลข 5-7% ในตัวอย่างเป็นเพียงสมมติ
• ราคาอ้างอิงไม่ใช่ราคาขาย: ใช้เป็นกรอบเทียบกับราคาตลาด หากสูตรให้ราคาต่ำกว่าราคาห้องว่างมาก ผู้ขายอาจเลือกรอผู้เช่าหมดสัญญาแล้วขายห้องว่างแทน

ราคา ผลตอบแทน และเงื่อนไขตลาดเปลี่ยนแปลงได้ ควรตรวจราคาตลาดล่าสุดและปรึกษาผู้เชี่ยวชาญก่อนตั้งราคา

จัดการเงินประกันผู้เช่าและเอกสารในวันโอน

เงินประกัน (มัดจำ) ที่ผู้เช่าจ่ายไว้ เป็นเงินที่ผู้ให้เช่าถือไว้เพื่อเป็นหลักประกัน และต้องคืนผู้เช่าเมื่อสิ้นสุดสัญญาโดยหักได้เฉพาะตามสิทธิ จึงไม่ควรถือเป็นเงินรายได้ของผู้ขายเมื่อมีการโอนห้อง

จุดที่ควรระวังคือ ตามข้อมูลที่ตรวจ มีแนวคำพิพากษาของศาลที่มองว่าเงินประกันเป็นข้อตกลงระหว่างผู้เช่ากับผู้ให้เช่าเดิม ผู้ซื้อห้องจึงอาจไม่ต้องรับภาระคืนเงินประกันโดยอัตโนมัติ หากไม่ได้ตกลงรับไว้ ผู้เช่าอาจต้องไปทวงเงินจากเจ้าของเดิม เพื่อป้องกันข้อพิพาท ควรทำให้ชัดตั้งแต่ก่อนโอน

• ระบุในสัญญาจะซื้อจะขาย: ให้ชัดเจนว่าผู้ซื้อรับภาระคืนเงินประกันผู้เช่า และกำหนดวิธีส่งมอบเงิน เช่น โอนเงินให้ผู้ซื้อในวันโอนหรือหักออกจากราคาขายตามจำนวนที่ตกลง
• แจ้งและให้ผู้เช่ารับทราบ: ทำหนังสือแจ้งผู้เช่าและให้ผู้ขาย ผู้ซื้อ และผู้เช่าลงนามรับทราบร่วมกัน ระบุวันที่เปลี่ยนเจ้าของ จำนวนเงินประกัน ผู้ที่รับภาระคืน และบัญชีรับค่าเช่าใหม่
• แบ่งค่าเช่าและค่าใช้จ่ายตามวัน: ตกลงการแบ่งค่าเช่าของเดือนที่โอน (Prorated Rent) และบิลสาธารณูปโภคหรือค่าส่วนกลางที่ค้างให้ชัด
• ส่งมอบเอกสาร: สำเนาสัญญาเช่า รายการทรัพย์สิน รูปถ่ายตอนส่งมอบห้อง และประวัติการชำระค่าเช่าและเงินประกัน เพื่อให้ผู้ซื้อตรวจสอบได้

รายละเอียดและวิธีส่งมอบขึ้นกับข้อตกลงของแต่ละดีล และอาจมีเรื่องภาษีหรือค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้อง ควรตรวจกับทนายความหรือนายหน้าก่อนทำสัญญา

เรื่องภาษีและค่าใช้จ่ายตอนขาย ดูได้ที่ ขายคอนโดต้องเสียภาษีอะไรบ้าง? และหากผู้เช่าไม่ได้รับเงินประกันคืนภายหลัง ดูสิทธิผู้เช่าได้ที่ เงินประกันคอนโดไม่ได้คืนทำอย่างไร? ขั้นตอนทวงสิทธิ์ด้วยตนเอง ในปี 2026

ถ้าผู้ซื้ออยากเข้าอยู่เองแต่ผู้เช่ายังไม่หมดสัญญา

บางครั้งผู้ซื้อที่สนใจมากต้องการย้ายเข้าอยู่เอง ขณะที่สัญญาเช่ายังเหลืออีกหลายเดือน ผู้เช่าไม่มีหน้าที่ต้องย้ายออกก่อนกำหนด ทางออกจึงต้องเกิดจากความสมัครใจของผู้เช่าและทุกฝ่ายตกลงร่วมกัน

• ทางเลือกที่ 1 – เจรจาเลิกสัญญาก่อนกำหนด: เจ้าของห้องเสนอให้ผู้เช่าย้ายออกก่อนกำหนดโดยตกลงเงื่อนไขร่วมกัน เช่น วันย้ายออก คืนเงินประกันครบตามสิทธิ และเงินช่วยเหลือค่าขนย้าย (ถ้ามี) จำนวนเงินไม่มีเกณฑ์กลาง ขึ้นกับการตกลง ควรทำข้อตกลงเลิกสัญญาเป็นหนังสือทุกครั้ง
• ทางเลือกที่ 2 – ช่วยหาห้องใหม่: ช่วยประสานหาห้องว่างในอาคารเดียวกันหรือใกล้เคียง และอาจช่วยค่าขนย้าย ทั้งนี้ต้องได้รับความยินยอมจากผู้เช่าและเจ้าของห้องอีกฝ่าย และทำสัญญาใหม่ให้ชัด
• ทางเลือกที่ 3 – กำหนดวันโอนให้เหมาะสม: ตกลงกับผู้ซื้อให้โอนเมื่อสัญญาเช่าใกล้สิ้นสุด หรือให้ผู้ซื้อรอจนครบสัญญา เหมาะกับกรณีที่เวลาเหลือไม่มาก

ไม่ควรกดดันผู้เช่าด้วยวิธีที่ไม่ชอบ เช่น ตัดน้ำไฟ เปลี่ยนกุญแจ หรือห้ามเข้าห้อง เพราะอาจเป็นการผิดสัญญาและอาจมีผลทางกฎหมาย ประกาศ สคบ. สำหรับผู้ให้เช่าที่เข้าข่ายยังระบุข้อห้ามเรื่องการปิดกั้นผู้เช่า

ข้อตกลงกับผู้เช่าแต่ละราย รวมถึงเงินช่วยเหลือและวันย้ายออก แตกต่างกันตามสัญญาและความสมัครใจ ควรให้ทนายความตรวจเอกสารก่อนลงนาม

5 ขั้นตอนขายคอนโดติดผู้เช่าอย่างราบรื่น

1. แจ้งผู้เช่าล่วงหน้าอย่างตรงไปตรงมา

แจ้งผู้เช่าก่อนประกาศขาย โดยอธิบายว่าสัญญาเช่ายังคงมีผลตามเดิม และเมื่อมีผู้ซื้อ ผู้ซื้อจะเป็นผู้ให้เช่ารายใหม่ การสื่อสารที่ชัดเจนช่วยลดความกังวลและทำให้ผู้เช่าร่วมมือในการนัดชมห้องได้ง่ายขึ้น

2. ขออนุญาตถ่ายรูปและนัดชมห้องล่วงหน้า

หากมีรูปห้องเดิมที่ไม่มีผู้เช่า ใช้ประกอบประกาศได้ ถ้าไม่มี ให้ขออนุญาตผู้เช่าถ่ายรูปห้องและนัดวันเวลาล่วงหน้า ตามที่สัญญากำหนดเรื่องการเข้าห้อง ควรแจ้งวันเวลาล่วงหน้าทุกครั้งและจำกัดจำนวนรอบชมเพื่อไม่รบกวนผู้เช่า

3. คัดกรองผู้ซื้อก่อนนัดชม

ให้ผู้ซื้อยืนยันงบประมาณ วิธีชำระเงิน และสถานะสินเชื่อเบื้องต้นก่อนนัดชมห้อง เพื่อลดจำนวนรอบที่รบกวนผู้เช่า หากฝากนายหน้า ควรให้นายหน้าเป็นผู้คัดกรองและประสานนัดหมาย

4. ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ระบุเงื่อนไขผู้เช่า

ระบุชัดเจนในสัญญาจะซื้อจะขายว่าห้องมีผู้เช่า ค่าเช่าและวันสิ้นสุดสัญญา การรับช่วงสัญญาเช่า เงินประกันและผู้ที่รับภาระคืน การแบ่งค่าเช่าและค่าใช้จ่ายในเดือนที่โอน และกำหนดเวลาแจ้งผู้เช่า

5. โอนห้องและแจ้งผู้เช่าหลังโอน

เมื่อโอนเสร็จ ให้ผู้ขายและผู้ซื้อร่วมกันส่งข้อความหรือหนังสือแจ้งผู้เช่า แนะนำเจ้าของใหม่ ระบุเบอร์ติดต่อและบัญชีรับค่าเช่า รวมถึงยืนยันว่าสัญญาเช่ายังคงมีผลตามเดิม และเก็บหลักฐานการแจ้งไว้

ผู้ซื้อที่ต้องการรับช่วงเป็นผู้ให้เช่า อาจสนใจตรวจสถานะผู้เช่าเพิ่ม ดูแนวทางคัดกรองได้ที่ คัดกรองผู้เช่าคอนโดอย่างไร? เช็กลิสต์เอกสาร คำถามสัมภาษณ์ และสัญญาณเตือนก่อนเซ็นสัญญา ในปี 2026

คำถามที่พบบ่อย (FAQ) เรื่องขายคอนโดพร้อมผู้เช่า

สรุป

การขายคอนโดพร้อมผู้เช่าทำได้ โดยผู้ซื้อรับสิทธิและหน้าที่ตามสัญญาเช่าเดิม จุดที่ควรจัดการอย่างรอบคอบคือการตกลงเรื่องเงินประกันเป็นลายลักษณ์อักษร การแบ่งค่าเช่าและค่าใช้จ่ายในเดือนที่โอน และการตั้งราคาที่คำนึงถึงทั้งราคาตลาดและผลตอบแทนจากค่าเช่า การสื่อสารกับผู้เช่าอย่างตรงไปตรงมาตั้งแต่ต้นช่วยให้การนัดชมและการโอนราบรื่นขึ้น

หมายเหตุ: บทความนี้จัดทำเพื่อให้ข้อมูลทั่วไป ไม่ถือเป็นคำแนะนำทางกฎหมายหรือภาษี และกฎของแต่ละโครงการ อาจเปลี่ยนแปลงหรือแตกต่างกันในแต่ละกรณี กรุณาตรวจสอบกับทนายความ สำนักงานที่ดิน สรรพากร นิติบุคคลอาคารชุด และผู้ที่เกี่ยวข้องก่อนดำเนินการ