เงินประกันคอนโดไม่ได้คืนทำอย่างไร? ขั้นตอนทวงสิทธิ์ด้วยตนเอง ในปี 2026

เมื่อสัญญาเช่าคอนโดสิ้นสุด ผู้เช่าบางรายย้ายออกแล้วแต่ไม่ได้รับเงินประกันคืนตามกำหนด หรือถูกหักเงินโดยไม่ทราบเหตุผล ซึ่งมักเกิดจากการตกลงกันไม่ชัดเจนตั้งแต่ต้น

บทความนี้อธิบายสิทธิของผู้เช่าตามประกาศ สคบ. ข้ออ้างที่มักถูกใช้หักเงินประกัน และขั้นตอนทวงเงินคืนด้วยตนเอง เพื่อให้คุณดำเนินการได้อย่างมั่นใจ

สรุปใน 30 วินาที ▸สิทธิตามประกาศ สคบ.: ผู้ให้เช่าที่เข้าข่าย (ให้เช่าตั้งแต่ 3 หน่วยขึ้นไป) ต้องคืนเงินประกันภายใน 7 วัน หากไม่มีความเสียหาย และหักได้เฉพาะความเสียหายจริง ไม่รวมการเสื่อมสภาพ ▸ทวงตามลำดับ: เก็บหลักฐาน ส่งหนังสือทวงถาม แล้วร้องเรียนสภาองค์กรของผู้บริโภคหรือ สคบ. ก่อนพิจารณาฟ้องศาล ▸ศาล: ถ้าเจรจาไม่สำเร็จ ผู้บริโภคฟ้องคดีผู้บริโภคด้วยวาจาได้โดยไม่ต้องมีทนาย แต่ต้องดูว่าผู้ให้เช่าเข้าข่ายผู้ประกอบธุรกิจหรือไม่

ประกาศ สคบ. ว่าอย่างไรเรื่องเงินประกัน และใช้กับใคร

เรื่องเงินประกันคอนโดอ้างอิงได้จากประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา เรื่อง ให้ธุรกิจการให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัยเป็นธุรกิจที่ควบคุมสัญญา ซึ่งออกตามกฎหมายคุ้มครองผู้บริโภค ฉบับล่าสุดที่ตรวจพบคือฉบับ พ.ศ. 2568 มีผลตั้งแต่วันที่ 4 กันยายน 2568 สาระสำคัญที่เกี่ยวกับเงินประกันมีดังนี้

• ผู้ให้เช่าที่เข้าข่าย: ผู้ประกอบธุรกิจที่ให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัยตั้งแต่ 3 หน่วยขึ้นไป (ฉบับเดิม พ.ศ. 2562 กำหนด 5 หน่วย) คำว่าอาคารรวมถึงห้องชุดหรือคอนโด
• เพดานเงินประกัน: เงินประกันรวมกับค่าเช่าล่วงหน้าเก็บได้ไม่เกิน 3 เดือนของค่าเช่า
• กำหนดคืนเงิน: เมื่อสัญญาสิ้นสุด ผู้ให้เช่าต้องคืนเงินประกันภายใน 7 วัน นับจากวันที่สัญญาสิ้นสุดและได้รับห้องคืน หากไม่มีความเสียหาย โดยผู้ให้เช่ารับภาระค่าใช้จ่ายในการโอนคืนตามวิธีที่ผู้เช่าแจ้ง
• ความเสียหาย: ผู้เช่าไม่ต้องรับผิดชอบความเสียหายที่เกิดจากการใช้งานตามปกติหรือการเสื่อมสภาพตามอายุของทรัพย์สิน
• ข้อสัญญาที่ขัดกับประกาศ: ข้อตกลงที่ขัดกับประกาศอาจไม่มีผลบังคับ แม้ผู้เช่าจะลงนามไปแล้ว

ประกาศนี้ใช้กับผู้ให้เช่าที่เข้าข่ายเป็นผู้ประกอบธุรกิจ เจ้าของห้องที่ให้เช่าเพียงห้องเดียวอาจไม่เข้าข่ายโดยตรง ในกรณีนั้นผู้เช่ายังมีสิทธิเรียกเงินประกันคืนตามสัญญาและกฎหมายแพ่งทั่วไป และใช้หลักเดียวกันนี้เป็นแนวเทียบในการเจรจาได้ ทั้งนี้ข้อความในสัญญาที่คุณลงนามมีน้ำหนักเสมอ ประกาศอาจมีการแก้ไข ควรตรวจฉบับล่าสุดจากเว็บไซต์ สคบ. ก่อนเสมอ

ถูกหักเงินประกันแบบไหนที่โต้แย้งได้

หลักสำคัญคือ ผู้ให้เช่าหักได้เท่ากับความเสียหายจริงที่เกิดจากผู้เช่า และควรมีหลักฐานประกอบ ไม่ใช่การประเมินตามอำเภอใจ ข้ออ้างที่พบบ่อยมี 3 แบบ

1. หักค่าเสื่อมสภาพจากการใช้งานปกติ

ประเด็นนี้มักเป็นข้อพิพาทมากที่สุด เพราะเส้นแบ่งระหว่างการเสื่อมสภาพกับความเสียหายไม่ได้มีตารางตายตัว โดยทั่วไปแบ่งได้ดังนี้

• มักถือเป็นการเสื่อมสภาพตามปกติ (หักไม่ได้): สีผนังซีดหรือหมองตามเวลา รอยสึกของพื้นหรือเบาะจากการใช้งานทั่วไป และอุปกรณ์ที่เสื่อมตามอายุ เช่น ปะเก็นก๊อกน้ำหรือเครื่องใช้ไฟฟ้าที่ใช้มานาน
• มักถือเป็นความเสียหายจากผู้เช่า (หักได้): กระจกแตก โซฟาหรือผ้าม่านฉีกขาด รอยไหม้บนเคาน์เตอร์ รอยเจาะผนังที่สัญญาไม่อนุญาต และรอยข่วนหรือความเสียหายจากสัตว์เลี้ยง

แม้เป็นความเสียหายจริง ในทางปฏิบัติของเก่าควรคิดมูลค่าตามอายุการใช้งาน ไม่ใช่ราคาของใหม่เต็มจำนวน หากสัญญามีเรื่องสัตว์เลี้ยง ดูเงื่อนไขเพิ่มเติมได้ที่บทความ กฎเลี้ยงสัตว์ในคอนโดเชียงใหม่

2. หักค่าทำความสะอาดแบบเหมา

ผู้ให้เช่าบางรายหักค่าทำความสะอาดเป็นก้อน เช่น 2,000-3,000 บาท (ตัวเลขตัวอย่าง ไม่ใช่ราคากลาง) หากสัญญาระบุค่าทำความสะอาดไว้ชัดเจนตั้งแต่ต้น ผู้เช่ามักต้องจ่ายตามนั้น แต่ถ้าสัญญาไม่ได้ระบุและคุณส่งคืนห้องในสภาพสะอาดตามสมควร การหักแบบเหมาสามารถโต้แย้งได้ โดยขอให้เจ้าของแสดงรูปถ่ายว่าห้องสกปรกเกินปกติอย่างไร และค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้นจริง

3. หักค่าซ่อมโดยไม่มีหลักฐาน

หากเจ้าของแจ้งว่าอุปกรณ์เสียหายและขอหักเงิน ควรขอหลักฐาน เช่น รูปถ่ายความเสียหาย รายละเอียดงานซ่อม และใบเสร็จหรือใบเสนอราคาจากช่างหรือร้านค้า เพื่อตรวจว่าความเสียหายเกิดจากการใช้งานของคุณจริงหรือไม่ และจำนวนเงินสมเหตุสมผลหรือไม่ หากเจ้าของไม่สามารถแสดงหลักฐานได้ คุณมีเหตุผลที่จะปฏิเสธการหักส่วนนั้นและขอให้คืนเงิน

หากมีข้อโต้แย้งเรื่องค่าน้ำค่าไฟที่ค้างก่อนย้ายออก ดูวิธีตรวจบิลและอัตราที่เก็บได้ที่บทความ ค่าไฟคอนโด เจ้าของห้องเก็บจากผู้เช่าได้เท่าไร?

ข้อสัญญาเรื่องค่าทำความสะอาดและเงื่อนไขการหักเงินต่างกันไปตามห้องและเจ้าของ ควรอ่านสัญญาของตนเองประกอบเสมอ และตัวเลขค่าทำความสะอาดข้างต้นเป็นตัวอย่างเท่านั้น

ตัวอย่างคำนวณเงินที่ควรได้คืน

ตัวอย่างสมมติ: ค่าเช่า 8,000 บาทต่อเดือน เงินประกัน 2 เดือน เท่ากับ 16,000 บาท (8,000 x 2) ตัวเลขทั้งหมดเป็นตัวอย่างเพื่อให้เห็นวิธีคิด ไม่ใช่ราคากลาง

รายการ	จำนวน (บาท)	ข้อสังเกต
เงินประกันที่วางไว้	16,000	ฐานตั้งต้น
ค่าซ่อมกระจกแตก (มีใบเสร็จร้านกระจก)	1,800	หักได้ หากเกิดจากผู้เช่าและมีหลักฐาน
ค่าไฟค้างจ่าย (มีบิลจากการไฟฟ้า)	640	หักได้ หากค้างจริงและคิดตามอัตราที่ถูกต้อง
ค่าทำความสะอาดเหมา	2,500	โต้แย้งได้ หากห้องสะอาดตามสมควรและสัญญาไม่ได้ระบุ
ค่าทาสีใหม่ทั้งห้อง	3,000	โต้แย้งได้ หากเป็นสีซีดตามเวลาใช้งานปกติ
รวมที่เจ้าของเรียกหัก	7,940	1,800 + 640 + 2,500 + 3,000 เงินคืนตามที่เจ้าของเสนอ 8,060 บาท
รวมที่มีหลักฐานชัดเจน	2,440	1,800 + 640 เงินที่ควรได้คืน 13,560 บาท (16,000 – 2,440)

ส่วนต่างระหว่างสองกรณีคือ 5,500 บาท (13,560 – 8,060) ซึ่งเป็นยอดที่ควรยกขึ้นเจรจาและแนบหลักฐานประกอบ ผลจริงขึ้นกับสัญญาและหลักฐานของแต่ละกรณี

5 ขั้นตอนทวงเงินประกันด้วยตนเอง

ขั้นตอนต่อไปนี้เรียงจากน้อยไปมาก เริ่มจากสิ่งที่ทำได้เองโดยไม่มีค่าใช้จ่าย และไปศาลเมื่อจำเป็นเท่านั้น

ขั้นตอนที่ 1: รวบรวมหลักฐาน

• เอกสารสัญญา: สัญญาเช่า รายการทรัพย์สินแนบสัญญา และหลักฐานการโอนเงินประกันและค่าเช่า
• สภาพห้อง: รูปถ่ายหรือวิดีโอวันรับห้อง เทียบกับวันคืนห้อง
• การสื่อสาร: แชท LINE หรืออีเมลที่แจ้งย้ายออก ตกลงวันคืนห้อง และข้อความที่เจ้าของแจ้งเหตุผลการหักเงิน
• วันคืนห้อง: ใบตรวจรับห้องหรือข้อความยืนยันว่าส่งคืนกุญแจแล้ว พร้อมบิลน้ำไฟและค่าส่วนกลางงวดสุดท้าย

ขั้นตอนที่ 2: ส่งหนังสือทวงถามเป็นลายลักษณ์อักษร

อย่าทวงทางโทรศัพท์อย่างเดียว ควรส่งข้อความทาง LINE หรืออีเมลก่อน และหากไม่คืบหน้า ส่งหนังสือทางไปรษณีย์ลงทะเบียนตอบรับไปยังที่อยู่ในสัญญา ข้อความควรมีเลขที่หรือวันที่ของสัญญา วันที่สัญญาสิ้นสุดและวันที่คืนห้อง ยอดเงินประกัน ข้อโต้แย้งเป็นข้อ ๆ ยอดที่ขอคืน เลขบัญชีรับโอน และกำหนดเวลา เช่น 7 วัน ตัวอย่างข้อความ

เรียน คุณ… ตามสัญญาเช่าห้อง… ข้าพเจ้าส่งมอบห้องคืนเมื่อวันที่… เงินประกัน 16,000 บาท ข้าพเจ้าไม่โต้แย้งการหักค่าซ่อมกระจก 1,800 บาท และค่าไฟ 640 บาท ตามหลักฐานที่แนบ แต่ขอให้ชี้แจงหลักฐานของค่าทำความสะอาดและค่าทาสี ขอให้โอนเงิน 13,560 บาท เข้าบัญชี… ภายในวันที่… หากพ้นกำหนด ข้าพเจ้าจะพิจารณาร้องเรียนหน่วยงานคุ้มครองผู้บริโภคและดำเนินการตามกฎหมายต่อไป

ใช้ถ้อยคำสุภาพและตรงประเด็น หลีกเลี่ยงการขู่เกินกว่าสิทธิที่มี และเก็บสำเนาหนังสือพร้อมใบตอบรับไว้เป็นหลักฐาน การทวงถามเป็นลายลักษณ์อักษรยังช่วยกำหนดวันที่ผู้ให้เช่าผิดนัดชัดเจนขึ้นด้วย

ขั้นตอนที่ 3: ร้องเรียนสภาองค์กรของผู้บริโภค

สภาองค์กรของผู้บริโภครับเรื่องร้องเรียนและช่วยประสานหรือไกล่เกลี่ยกับคู่กรณี ช่องทางที่ตรวจพบคือเว็บไซต์ tcc.or.th และสายด่วน 1502 (วันจันทร์-ศุกร์ เวลา 09.00-17.00 น.) ตามข้อมูลที่ตรวจพบ ไม่มีค่าใช้จ่ายในการร้องเรียน ควรเตรียมหลักฐานจากขั้นตอนที่ 1 และระบุสิ่งที่ต้องการให้ชัดเจน เช่น ขอคืนเงิน 13,560 บาท

ขั้นตอนที่ 4: ร้องเรียน สคบ.

หากเจรจาไม่สำเร็จ สามารถร้องเรียนสำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค (สคบ.) ได้ทางสายด่วน 1166 หรือผ่านแอปพลิเคชัน OCPB Connect เจ้าหน้าที่อาจเรียกคู่กรณีมาชี้แจงหรือไกล่เกลี่ย โดยเฉพาะกรณีผู้ให้เช่าเข้าข่ายประกาศควบคุมสัญญา ส่วนผลลัพธ์ขึ้นกับข้อเท็จจริงและหลักฐานของแต่ละราย ไม่มีการรับประกันว่าจะได้เงินคืน

ขั้นตอนที่ 5: ฟ้องศาลด้วยตนเอง

หากทุกช่องทางไม่ได้ผล สามารถฟ้องคดีเรียกเงินประกันคืนได้ ทางเลือกมีสองแบบ ขึ้นกับว่าผู้ให้เช่าเข้าข่ายเป็นผู้ประกอบธุรกิจหรือไม่

• คดีผู้บริโภค: หากผู้ให้เช่าเป็นผู้ประกอบธุรกิจ ตามกฎหมายวิธีพิจารณาคดีผู้บริโภค ผู้บริโภคฟ้องด้วยวาจาได้ โดยเจ้าพนักงานคดีของศาลช่วยบันทึกคำฟ้อง และไม่จำเป็นต้องมีทนายความ
• คดีแพ่งทั่วไป: หากผู้ให้เช่าเป็นเจ้าของห้องรายเดียวที่อาจไม่เข้าข่าย ให้ฟ้องตามกฎหมายแพ่งทั่วไป ซึ่งยังฟ้องเองได้ แต่ขั้นตอนเอกสารและค่าธรรมเนียมอาจแตกต่างจากคดีผู้บริโภค

ก่อนยื่นฟ้อง ให้สอบถามที่ศาลแขวงเชียงใหม่หรือศาลจังหวัดเชียงใหม่ว่ารับคดีตามทุนทรัพย์และภูมิลำเนาของผู้ให้เช่าหรือไม่ และต้องใช้เอกสารอะไร พร้อมนำหลักฐานจากขั้นตอนที่ 1 และหนังสือทวงถามไปด้วย หากศาลสั่งให้คืน โดยทั่วไปผู้เช่ามีสิทธิเรียกดอกเบี้ยผิดนัดตามกฎหมายแพ่ง ซึ่งหากไม่ได้ตกลงอัตราไว้คือร้อยละ 5 ต่อปี ตัวอย่างเช่น 13,560 บาท ที่ค้าง 60 วัน เป็นดอกเบี้ยประมาณ 111 บาท (13,560 x 5% x 60/365) จึงควรมองว่าดอกเบี้ยเป็นส่วนเสริม ไม่ใช่ประเด็นหลัก ทั้งนี้ไม่มีการรับประกันผลคดี และการติดตามให้ได้เงินจริงอาจใช้เวลาและขั้นตอนเพิ่มเติม

ถ้าเจ้าของห้องเงียบหายหรือติดต่อไม่ได้

หากเจ้าของห้องไม่ตอบข้อความหรือไม่รับสาย ให้ทำตามลำดับต่อไปนี้ เพื่อให้มีหลักฐานว่าคุณพยายามติดต่อแล้ว

• ติดต่อหลายช่องทาง: โทร LINE และอีเมล รวมถึงติดต่อผ่านนายหน้าที่ทำสัญญาให้ พร้อมเก็บภาพหน้าจอและประวัติการโทรไว้
• ส่งหนังสือทวงถาม: ส่งทางไปรษณีย์ลงทะเบียนตอบรับไปที่อยู่ในสัญญา และเก็บใบตอบรับไว้
• สอบถามนิติบุคคลอาคารชุด: ขอให้ช่วยส่งต่อเรื่องถึงเจ้าของห้อง นิติบุคคลบางแห่งอาจไม่เปิดเผยข้อมูลส่วนตัวของเจ้าของ แต่ส่งต่อข้อความให้ได้
• ร้องเรียนหรือฟ้อง: เมื่อมีหลักฐานการติดต่อครบแล้ว จึงดำเนินการตามขั้นตอนที่ 3 ถึง 5

ป้องกันปัญหาตั้งแต่ก่อนเซ็นสัญญาจนถึงวันย้ายออก

การป้องกันตั้งแต่ต้นช่วยลดโอกาสถูกหักเงินโดยไม่ชัดเจนได้มาก หัวข้อนี้สรุปสั้น ๆ เฉพาะประเด็นเงินประกัน

• วันรับห้อง: ถ่ายรูปและวิดีโอทุกมุม รวมจุดตำหนิเดิม ทำรายการทรัพย์สินแนบสัญญา และให้เจ้าของหรือนายหน้าเซ็นรับรอง
• ข้อสัญญา: ตรวจกำหนดคืนเงินประกัน เงื่อนไขการหัก ค่าทำความสะอาด และการย้ายออกก่อนกำหนด ก่อนลงนาม
• ตัวตนผู้ให้เช่า: ขอดูหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดและบัตรประชาชน หรือเอกสารมอบอำนาจหากให้ผู้อื่นทำสัญญาแทน และโอนเงินเข้าบัญชีของเจ้าของหรือผู้ได้รับมอบอำนาจ
• วันย้ายออก: แจ้งย้ายออกล่วงหน้าตามสัญญา นัดตรวจห้องร่วมกัน ถ่ายรูป จดเลขมิเตอร์น้ำไฟ ขอเอกสารตรวจรับห้องเป็นลายลักษณ์อักษร และแจ้งเลขบัญชีรับเงินคืน

รายการตรวจละเอียดก่อนเช่าและวันรับกุญแจ ดูได้ที่ ก่อนเช่าคอนโดต้องเช็กอะไรบ้าง? และข้อสัญญาที่ควรรู้ ดูที่ คู่มือสัญญาเช่าคอนโด 10 ข้อ

คำถามที่พบบ่อย (FAQ)

สรุป

เมื่อเงินประกันคอนโดไม่ได้คืนหรือถูกหักไม่เป็นธรรม เริ่มจากตรวจว่าผู้ให้เช่าเข้าข่ายประกาศ สคบ. หรือไม่ แล้วเก็บหลักฐาน ส่งหนังสือทวงถาม และร้องเรียนสภาองค์กรของผู้บริโภคหรือ สคบ. ตามลำดับ หากยังไม่ได้ผล จึงพิจารณาฟ้องศาลด้วยตนเองโดยสอบถามศาลก่อนว่าเข้าข่ายคดีประเภทใด การทำรายการทรัพย์สิน ถ่ายรูปวันรับและวันคืนห้อง และอ่านข้อสัญญาตั้งแต่ต้น ช่วยลดความเสี่ยงของข้อพิพาทได้มาก

หมายเหตุ: บทความนี้จัดทำเพื่อให้ข้อมูลทั่วไป ข้อมูลอาจเปลี่ยนแปลงหรือแตกต่างกันในแต่ละกรณี กรุณาตรวจสอบกับ สคบ. สภาองค์กรของผู้บริโภค ศาล หรือทนายความ รวมทั้งนิติบุคคลอาคารชุดและเจ้าของห้อง ก่อนดำเนินการ