ค่าไฟคอนโด เจ้าของห้องเก็บจากผู้เช่าได้เท่าไร? สิทธิผู้เช่าและวิธีตรวจบิล ในปี 2026

ค่าไฟคอนโดเป็นเรื่องที่ผู้เช่าและเจ้าของห้องมักเข้าใจไม่ตรงกัน โดยเฉพาะเมื่อในสัญญาเขียนอัตราต่อหน่วยสูงกว่าบิลจริงของการไฟฟ้า

บทความนี้อธิบายว่าเจ้าของห้องเก็บค่าไฟจากผู้เช่าได้เท่าไร ค่าไฟคอนโดต่างจากหอพักและอพาร์ตเมนต์อย่างไร ประกาศของ สคบ. ใช้กับใครบ้าง และผู้เช่าตรวจสอบบิลได้อย่างไร เพื่อให้คุณตรวจและจ่ายค่าไฟได้อย่างมั่นใจ

สรุปใน 30 วินาที ▸หลักการ: ค่าไฟที่เก็บจากผู้เช่าควรสอดคล้องกับบิลจริงของการไฟฟ้า และผู้ให้เช่าที่เข้าข่ายประกาศ สคบ. ห้ามเก็บเกินอัตราที่การไฟฟ้าเรียกเก็บ ▸ข้อควรระวัง: ประกาศ สคบ. ใช้กับผู้ประกอบธุรกิจให้เช่า เจ้าของห้องที่ปล่อยเช่าเพียงห้องเดียวอาจไม่เข้าข่าย จึงต้องอ่านข้อสัญญาให้ชัดก่อนเซ็น ▸วิธีตรวจ: ขอดูบิลจริงทุกเดือน แล้วนำยอดรวมหารด้วยจำนวนหน่วยที่ใช้ เพื่อเทียบกับอัตราต่อหน่วยที่เจ้าของเรียกเก็บ

ค่าไฟคอนโดต่างจากหอพักและอพาร์ตเมนต์อย่างไร

ก่อนตรวจว่าเก็บค่าไฟได้เท่าไร ควรรู้ก่อนว่าอาคารที่เช่าเป็นประเภทใด เพราะที่มาของบิลค่าไฟต่างกัน

• คอนโดมิเนียม (อาคารชุด): โดยทั่วไปแต่ละห้องมีมิเตอร์ไฟฟ้าของการไฟฟ้าแยกรายห้อง ในเชียงใหม่คือการไฟฟ้าส่วนภูมิภาค (กฟภ.) บิลออกตามผู้ใช้ไฟของห้องนั้น ซึ่งมักเป็นชื่อเจ้าของห้อง ผู้เช่าจึงมักจ่ายตามบิลหรือตามที่ตกลงในสัญญา
• หอพักหรืออพาร์ตเมนต์: เจ้าของอาคารมักขอมิเตอร์ขนาดใหญ่จากการไฟฟ้า แล้วติดมิเตอร์ย่อยหน้าห้องเพื่อคิดค่าไฟเอง จึงเป็นกลุ่มที่พบการกำหนดอัตราต่อหน่วยสูงกว่าบิลการไฟฟ้าได้บ่อยกว่า

การจัดประเภทอาคารเป็นเพียงภาพรวม บางโครงการอาจมีรูปแบบมิเตอร์ต่างออกไป ผู้เช่าควรถามเจ้าของห้องให้ชัดว่าห้องใช้มิเตอร์ของการไฟฟ้าโดยตรงหรือมิเตอร์ย่อย และขอดูบิลล่าสุดก่อนทำสัญญา

ประกาศ สคบ. ใช้กับใคร และเก็บค่าไฟได้เท่าไร

สำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค (สคบ.) มีประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา เรื่อง ให้ธุรกิจให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัยเป็นธุรกิจที่ควบคุมสัญญา โดยข้อมูลที่ตรวจจากเว็บระบุสาระสำคัญเรื่องค่าไฟและค่าน้ำไว้ดังนี้

• เก็บตามอัตราที่การไฟฟ้า/การประปาเรียกเก็บ: ผู้ให้เช่าที่เข้าข่ายต้องเรียกเก็บค่าไฟและค่าน้ำจากผู้เช่าไม่เกินอัตราที่การไฟฟ้าหรือการประปาเรียกเก็บจากผู้ให้เช่า ไม่ควรบวกกำไรเพิ่มต่อหน่วย
• ระบุให้ชัดในสัญญา: สัญญาควรระบุอัตรา วิธีคำนวณ และกำหนดเวลาชำระค่าสาธารณูปโภค
• ข้อสัญญาที่ฝ่าฝืน: สำหรับผู้ให้เช่าที่เข้าข่าย ข้อสัญญาที่ขัดกับประกาศอาจไม่มีผลบังคับ และผู้ประกอบธุรกิจอาจมีความรับผิดตาม พ.ร.บ.คุ้มครองผู้บริโภค

ประกาศนี้ใช้กับเจ้าของห้องทุกคนหรือไม่

ไม่แน่เสมอไป ประกาศนี้ควบคุมผู้ประกอบธุรกิจให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัย ซึ่งตามข้อมูลที่ตรวจจากเว็บหมายถึงผู้ที่ให้เช่าหลายหน่วย เช่น หอพัก อพาร์ตเมนต์ หรือเจ้าของที่ปล่อยเช่าห้องจำนวนหนึ่งเป็นธุรกิจ เจ้าของคอนโดที่ปล่อยเช่าเพียงห้องเดียวอาจไม่เข้าข่ายตามเกณฑ์นี้ ในกรณีดังกล่าวเรื่องค่าไฟจึงขึ้นอยู่กับสัญญาระหว่างผู้ให้เช่าและผู้เช่า แม้ในทางปฏิบัติคอนโดส่วนใหญ่มักให้ผู้เช่าจ่ายตามบิลจริง

ข้อสรุปที่ปลอดภัยสำหรับผู้เช่าคือ อย่าเชื่อว่าเจ้าของห้องจะเก็บเท่าไรก็ได้ และอย่าเชื่อว่าห้ามเก็บเกินบิลทุกกรณี ให้ตรวจก่อนว่าผู้ให้เช่าเข้าข่ายประกาศหรือไม่ แล้วอ่านข้อสัญญาเรื่องค่าไฟให้ละเอียดก่อนเซ็น หากเห็นอัตราสูงกว่าบิลจริง ควรขอปรับเป็นการจ่ายตามบิลของการไฟฟ้าก่อนลงนาม

ค่าไฟตามบิลการไฟฟ้าคิดอย่างไร

บิลค่าไฟของบ้านอยู่อาศัยประกอบด้วยหลายส่วน ไม่ได้คิดจากอัตราต่อหน่วยเพียงตัวเดียว

• ค่าพลังงานไฟฟ้า: คิดแบบอัตราก้าวหน้า คือใช้ยิ่งมาก หน่วยที่เกินขั้นจะมีราคาต่อหน่วยสูงขึ้น
• ค่าบริการรายเดือน: เป็นค่าคงที่ที่คิดทุกเดือน
• ค่า Ft (ค่าไฟฟ้าผันแปร): ปรับตามประกาศของคณะกรรมการกำกับกิจการพลังงาน (กกพ.) เป็นรอบ โดยปกติปีละ 3 งวด คือ ม.ค.-เม.ย. พ.ค.-ส.ค. และ ก.ย.-ธ.ค.
• ภาษีมูลค่าเพิ่ม 7%: คิดจากยอดรวมก่อนภาษี

เพราะแต่ละส่วนเปลี่ยนตามปริมาณการใช้และประกาศในแต่ละช่วง ตัวเลขต่อหน่วยที่เห็นในข่าวหรือบทความเก่าจึงอาจไม่ตรงกับบิลของคุณ วิธีที่แม่นกว่าคือหา ‘ค่าไฟเฉลี่ยต่อหน่วย’ จากบิลจริง โดยนำยอดรวมที่ต้องชำระ หารด้วยจำนวนหน่วยที่ใช้ในเดือนนั้น (ดูตัวอย่างในหัวข้อ 5)

อัตราค่าไฟและค่า Ft เปลี่ยนแปลงได้ตามประกาศ ควรตรวจอัตราปัจจุบันจากเว็บไซต์ของการไฟฟ้าส่วนภูมิภาค (กฟภ.) หรือบิลล่าสุดของคุณ

ค่าน้ำคอนโด ใครเป็นผู้เรียกเก็บ

ค่าน้ำของคอนโดไม่มีรูปแบบเดียวกันทุกโครงการ บางโครงการนิติบุคคลอาคารชุดเป็นผู้ออกใบแจ้งหนี้ค่าน้ำรายห้อง บางโครงการใช้มิเตอร์ของการประปาโดยตรง อัตราต่อหน่วยจึงต่างกันตามโครงการ

• ถามก่อนเซ็นสัญญา: ค่าน้ำจ่ายให้ใคร อัตราต่อหน่วยเท่าไร และมีค่าบริการขั้นต่ำหรือไม่
• ขอดูหลักฐาน: ขอดูใบแจ้งหนี้หรือประกาศอัตราค่าน้ำของนิติบุคคล เพื่อเทียบกับที่เจ้าของเรียกเก็บ
• หากเจ้าของจ่ายแทนแล้วเรียกเก็บต่อ: ควรเรียกเก็บตามจริง ตรงกับหลักของประกาศ สคบ. สำหรับผู้ให้เช่าที่เข้าข่าย

อัตราค่าน้ำและวิธีเรียกเก็บของแต่ละโครงการต่างกัน ควรสอบถามนิติบุคคลหรือเจ้าของห้องและตรวจบิลก่อนตัดสินใจ

ตัวอย่างคำนวณ ตรวจว่าถูกเก็บค่าไฟเกินหรือไม่

ตัวอย่างต่อไปนี้ใช้ตัวเลขสมมติเพื่ออธิบายวิธีคิดเท่านั้น ไม่ใช่ตัวเลขจริงของห้องใด

รายการ	ตัวอย่างสมมติ
บิลการไฟฟ้า (ยอดรวมที่ต้องชำระ)	1,200 บาท
จำนวนหน่วยที่ใช้ในเดือนนั้น	280 หน่วย
ค่าไฟเฉลี่ยต่อหน่วยจากบิลจริง	1,200 / 280 = ประมาณ 4.29 บาท/หน่วย
ถ้าเจ้าของเรียกเก็บหน่วยละ 7 บาท	280 x 7 = 1,960 บาท
ส่วนต่างต่อเดือน	1,960 – 1,200 = 760 บาท
ส่วนต่างต่อปี (ถ้าใช้ไฟระดับเดิมทุกเดือน)	760 x 12 = 9,120 บาท

ถ้าตัวเลขต่อหน่วยที่เจ้าของเรียกเก็บสูงกว่าค่าไฟเฉลี่ยจากบิลจริงชัดเจน ควรขอดูบิลตัวจริงและเปิดเจรจาเป็นลายลักษณ์อักษรก่อน หากผู้ให้เช่าเข้าข่ายประกาศ สคบ. ส่วนต่างนี้อาจเป็นประเด็นที่ร้องเรียนได้

คำแนะนำสำหรับผู้เช่าในเชียงใหม่

1. ตรวจให้แน่ใจว่าเป็นคอนโดที่จดทะเบียนอาคารชุดจริง

ในเชียงใหม่มีอาคารจำนวนหนึ่งที่ใช้คำว่า ‘คอนโด’ ในการตลาด แต่รูปแบบการจดทะเบียนและมิเตอร์อาจเป็นอพาร์ตเมนต์ ก่อนเช่าให้ถามว่า ห้องใช้มิเตอร์ของการไฟฟ้าโดยตรงหรือไม่ ค่าไฟคิดตามบิลหรือตามอัตราที่อาคารกำหนด และขอดูบิลเดือนล่าสุด คำตอบเหล่านี้ช่วยให้ประเมินค่าไฟล่วงหน้าได้

2. ช่วงฝุ่น PM2.5 ควรวางงบค่าไฟเผื่อไว้

เชียงใหม่มีช่วงฝุ่นควัน ซึ่งโดยทั่วไปอยู่ราวเดือนกุมภาพันธ์ถึงเมษายน หลายครัวเรือนเปิดเครื่องปรับอากาศและเครื่องฟอกอากาศนานขึ้น ค่าไฟจึงมีโอกาสสูงกว่าเดือนปกติ ปริมาณจริงขึ้นกับพฤติกรรมการใช้ ขนาดห้อง และอุปกรณ์ในห้อง ควรตกลงกับเจ้าของห้องล่วงหน้าเรื่องการล้างเครื่องปรับอากาศก่อนเข้าช่วงดังกล่าว และใครเป็นผู้รับค่าใช้จ่าย เพราะเครื่องที่สะอาดมักทำงานได้มีประสิทธิภาพกว่า

3. บันทึกมิเตอร์และขอดูบิลทุกเดือน

ถ่ายรูปเลขมิเตอร์ไฟในวันรับห้องและวันย้ายออก และเก็บรูปบิลของการไฟฟ้าทุกเดือน เพื่อใช้เป็นหลักฐานหากมีข้อโต้แย้ง สามารถดูรายการตรวจห้องอื่นๆ ได้ในบทความ ก่อนเช่าคอนโดต้องเช็กอะไรบ้าง ของเรา

4. ใช้แอปของการไฟฟ้าช่วยติดตามบิล

การไฟฟ้าส่วนภูมิภาคมีแอป PEA Smart Plus และการไฟฟ้านครหลวงมีแอป MEA Smart Life สำหรับดูข้อมูลการใช้ไฟและชำระบิล โดยทั่วไปต้องใช้หมายเลขผู้ใช้ไฟฟ้าจากบิลเก่า เนื่องจากบัญชีมักเป็นชื่อเจ้าของห้อง ควรขอความยินยอมจากเจ้าของห้องก่อนนำหมายเลขไปใช้ และตรวจว่าแอปรองรับการใช้งานแบบที่ต้องการหรือไม่

เมื่อเจ้าของห้องให้เหตุผลเรื่องค่าไฟ ควรตอบอย่างไร

กรณีเจ้าของอ้างว่าต้องเก็บแพงเพราะมีค่าไฟส่วนกลาง

ค่าไฟทางเดิน ลิฟต์ และพื้นที่ส่วนกลางโดยทั่วไปเป็นค่าใช้จ่ายส่วนกลางที่เจ้าของห้องชำระให้นิติบุคคลอาคารชุด เว้นแต่ในสัญญาจะตกลงเป็นอย่างอื่น ผู้เช่าสามารถสอบถามอย่างสุภาพได้ว่า ‘ค่าไฟรายห้องกับค่าส่วนกลางเป็นคนละรายการ ขอให้คิดค่าไฟตามบิลของการไฟฟ้าได้หรือไม่’

กรณีเจ้าของอ้างว่าเซ็นสัญญาไปแล้ว

หากผู้ให้เช่าเข้าข่ายประกาศ สคบ. ข้อสัญญาที่เรียกเก็บค่าไฟเกินอัตราของการไฟฟ้าอาจไม่มีผลบังคับ แต่หากเป็นเจ้าของห้องที่ปล่อยเช่าเพียงห้องเดียว สัญญาอาจมีผลตามที่ตกลงกัน ผู้เช่าจึงควรต่อรองเรื่องอัตราให้ชัดก่อนเซ็น และหากต้องการอ้างสิทธิตามประกาศ ควรขอคำปรึกษาจาก สคบ. หรือทนายความเป็นรายกรณี

ข้อตกลงเรื่องค่าไฟ ค่าน้ำ และค่าส่วนกลางต่างกันไปตามสัญญา เจ้าของห้อง และโครงการ ควรอ่านสัญญาและข้อบังคับของนิติบุคคลให้ครบก่อนตัดสินใจ

ถูกเก็บค่าไฟเกินจริง ร้องเรียนได้ที่ไหน

เมื่อเจรจาแล้วไม่ได้ผล ผู้เช่าสามารถดำเนินการตามลำดับต่อไปนี้

• เก็บหลักฐาน: สัญญาเช่า บิลค่าไฟของการไฟฟ้า หลักฐานการโอนเงิน และข้อความที่ติดต่อกับเจ้าของห้อง
• เจรจาเป็นลายลักษณ์อักษร: แจ้งผ่านแชตหรืออีเมลให้ชัดเจนว่าต้องการจ่ายตามบิลจริง เพื่อมีหลักฐานการเจรจา

สายด่วน สคบ. 1166 หรือเว็บไซต์ ocpb.go.th: ร้องเรียนพร้อมแนบสัญญาเช่าและบิล สคบ. จะพิจารณาว่าผู้ให้เช่าเข้าข่ายประกาศหรือไม่

หาก สคบ. พิจารณาแล้วพบว่าผู้ประกอบธุรกิจฝ่าฝืนประกาศควบคุมสัญญา อาจมีความรับผิดตาม พ.ร.บ.คุ้มครองผู้บริโภค รายละเอียดโทษและขั้นตอนขึ้นกับข้อเท็จจริงของแต่ละกรณี

หากปัญหาเกี่ยวข้องกับการค้างชำระหรือข้อพิพาทเรื่องการเช่าอย่างอื่น ดูแนวทางเพิ่มเติมได้ที่บทความ ผู้เช่าไม่จ่ายค่าเช่าและไม่ยอมย้ายออก เจ้าของห้องทำอะไรได้บ้างตามกฎหมาย

คำถามที่พบบ่อย (FAQ)

สรุป

เรื่องค่าไฟคอนโดไม่มีคำตอบเดียวสำหรับทุกกรณี ผู้ให้เช่าที่เข้าข่ายประกาศ สคบ. ต้องเก็บไม่เกินอัตราที่การไฟฟ้าเรียกเก็บ ส่วนเจ้าของห้องที่ปล่อยเช่าเพียงห้องเดียว เรื่องนี้อาจขึ้นกับสัญญา ผู้เช่าควรถามเรื่องมิเตอร์ ขอดูบิล คำนวณค่าไฟเฉลี่ยต่อหน่วย และต่อรองข้อสัญญาให้ชัดก่อนเซ็น หากถูกเก็บเกินบิลจริงให้เก็บหลักฐานและปรึกษา สคบ. โทร 1166