ผู้เช่าไม่จ่ายค่าเช่าและไม่ยอมย้ายออก เจ้าของห้องทำอะไรได้บ้างตามกฎหมาย ในปี 2026

เมื่อผู้เช่าไม่จ่ายค่าเช่าและไม่ยอมย้ายออก เจ้าของห้องมักเสียทั้งรายได้และเวลา และบางรายเลือกแก้ปัญหาเองจนอาจมีความรับผิดทางกฎหมายเสียเอง

บทความนี้สรุปสิ่งที่เจ้าของห้องไม่ควรทำเอง วิธีที่ทำได้ตามกฎหมาย ขั้นตอนบอกเลิกสัญญาและฟ้องขับไล่ รวมถึงข้อควรเขียนในสัญญาเช่า เพื่อให้คุณรับมือกับปัญหานี้ได้อย่างมั่นใจ

สรุปใน 30 วินาที ▸อย่าแก้ปัญหาเอง: การใช้กำลัง เข้าห้อง ขนทรัพย์สิน ตัดน้ำไฟ หรือล็อกห้อง อาจมีความเสี่ยงทางกฎหมายหรือถูกฟ้องกลับ ควรปรึกษาทนายความก่อนลงมือ แม้ผู้เช่าจะค้างค่าเช่า ▸ทำตามขั้นตอน: ตรวจสัญญาและหลักฐาน ส่งหนังสือบอกกล่าวให้ชำระ (ค่าเช่ารายเดือนโดยทั่วไปไม่น้อยกว่า 15 วัน) แล้วจึงบอกเลิกสัญญา ▸ฟ้องเมื่อจำเป็น: ถ้าผู้เช่ายังไม่ออก ให้ฟ้องขับไล่และบังคับคดีผ่านศาล และเขียนสัญญาให้ชัดตั้งแต่ต้นเพื่อลดความเสี่ยง

เริ่มจากอะไรเมื่อผู้เช่าค้างค่าเช่า

ก่อนดำเนินการใดๆ ควรตั้งสติและเตรียมข้อมูลให้ครบ เพราะหลักฐานที่ชัดเจนเป็นสิ่งที่ศาลและทนายความใช้ประเมินคดีเป็นอันดับแรก

• อ่านสัญญาเช่าอีกครั้ง: ตรวจวันกำหนดชำระ เงื่อนไขผิดนัด วิธีการบอกกล่าว เงินประกัน และเบี้ยปรับหรือดอกเบี้ยที่ตกลงกัน
• รวบรวมหลักฐาน: สัญญาเช่า ใบเสร็จ สลิปโอนเงิน ข้อความแชท อีเมล และบันทึกยอดค้างชำระ
• ตรวจสถานะการอยู่อาศัย: ผู้เช่ายังอยู่ในห้องหรือไม่ มีการติดต่อกลับหรือไม่ ใครเป็นผู้ใช้มิเตอร์น้ำไฟ
• เจรจาก่อนเสมอ: ถ้าผู้เช่ายังติดต่อได้ ควรสอบถามสาเหตุและเสนอแนวทาง เช่น ผ่อนชำระยอดค้างพร้อมกำหนดวันย้ายออกที่ชัดเจน และบันทึกข้อตกลงเป็นลายลักษณ์อักษรให้ทั้งสองฝ่ายลงนาม

การเจรจาและบันทึกข้อตกลงมักใช้เวลาและค่าใช้จ่ายน้อยกว่าการฟ้องคดี แต่ควรเก็บหลักฐานทุกข้อความไว้ เพราะอาจต้องใช้ประกอบการฟ้องในภายหลัง

สิ่งที่เจ้าของห้องไม่ควรทำเอง แม้ผู้เช่าจะค้างค่าเช่า

แม้ห้องจะเป็นกรรมสิทธิ์ของเจ้าของ แต่ในระหว่างที่ผู้เช่ายังครอบครองห้องอยู่ การจัดการด้วยตนเองบางลักษณะอาจก่อให้เกิดความรับผิดทางกฎหมายต่อเจ้าของห้องเอง ทั้งทางแพ่งและอาจรวมถึงทางอาญา ขึ้นอยู่กับข้อเท็จจริงของแต่ละกรณี ตัวอย่างการกระทำที่ควรหลีกเลี่ยงก่อนปรึกษาทนายความ ได้แก่

• ใช้กำลัง ข่มขู่ หรือให้ผู้อื่นไปข่มขู่: มีความเสี่ยงทางกฎหมายสูง
• เข้าห้องโดยพลการ รวมถึงใช้กุญแจสำรอง: หากผู้เช่ายังครอบครองห้องอยู่และไม่ยินยอม อาจมีความเสี่ยงทางกฎหมาย
• ขนทรัพย์สินของผู้เช่าออกไปทิ้งหรือเก็บ: มีความเสี่ยงทางกฎหมาย และผู้เช่าอาจอ้างว่าทรัพย์สินสูญหาย
• ตัดน้ำ ตัดไฟ หรือรบกวนการใช้ห้อง: อาจถือเป็นการละเมิดสิทธิของผู้เช่า และอาจถูกเรียกค่าเสียหาย โดยเฉพาะหากมิเตอร์เป็นชื่อของผู้เช่า
• ล็อกห้อง เปลี่ยนรหัสประตู หรือสั่งงดบัตรเข้าออกเพื่อกดดัน: มีความเสี่ยงเช่นเดียวกับการปิดกั้นไม่ให้ผู้เช่าเข้าห้อง

บางสัญญามีข้อความให้ผู้ให้เช่าล็อกห้องหรือระงับสาธารณูปโภคได้เมื่อผู้เช่าผิดนัด ข้อสัญญาลักษณะนี้ไม่ได้รับประกันว่าเจ้าของห้องจะปลอดภัยทุกกรณี เพราะศาลพิจารณาเป็นรายคดีและอาจมองว่าไม่เป็นธรรม ก่อนใช้ข้อสัญญาประเภทนี้ควรปรึกษาทนายความ

สิ่งที่ทำได้ตามกฎหมาย

1. ส่งหนังสือบอกกล่าวให้ชำระค่าเช่า

เมื่อผู้เช่าค้างชำระ ควรส่งหนังสือบอกกล่าวเป็นลายลักษณ์อักษรให้ชำระภายในเวลาที่กำหนด โดยทั่วไปสำหรับค่าเช่ารายเดือน กฎหมายกำหนดให้เวลาชำระไม่น้อยกว่า 15 วัน เว้นแต่สัญญาตกลงเป็นอย่างอื่น ควรส่งทางไปรษณีย์ลงทะเบียนตอบรับ หรือช่องทางที่ระบุไว้ในสัญญา และเก็บใบตอบรับเป็นหลักฐาน

2. บอกเลิกสัญญาเช่า

ถ้าพ้นกำหนดแล้วผู้เช่ายังไม่ชำระ เจ้าของห้องมีสิทธิบอกเลิกสัญญาเช่า ในทางปฏิบัติหนังสือบอกกล่าวมักระบุว่า หากไม่ชำระภายในกำหนดให้ถือว่าหนังสือฉบับนี้เป็นการบอกเลิกสัญญา และให้ผู้เช่าส่งมอบห้องคืนภายในวันที่ระบุ ถ้อยคำและการนับระยะเวลาควรให้ทนายความตรวจ เพราะการบอกเลิกที่ไม่ถูกต้องอาจไม่มีผล

3. จัดการเงินประกันและเรียกค่าเสียหาย

เมื่อสัญญาสิ้นสุด เจ้าของห้องหักค่าเช่าค้างและค่าเสียหายตามที่ตกลงไว้ในสัญญาจากเงินประกันได้ และเรียกส่วนที่เกินจากผู้เช่า รวมถึงค่าเสียหายจากการที่ผู้เช่าอยู่ต่อโดยไม่มีสิทธิ ทั้งนี้เบี้ยปรับหรือค่าเสียหายที่กำหนดสูงเกินส่วนอาจถูกศาลลดลงได้ จึงไม่ควรสรุปว่าเจ้าของห้องริบเงินประกันทั้งหมดได้ทุกกรณี

4. ฟ้องขับไล่และเรียกค่าเสียหายต่อศาล

ถ้าเลิกสัญญาแล้วผู้เช่ายังไม่ย้ายออก ทางที่ปลอดภัยที่สุดคือฟ้องขับไล่ต่อศาล รายละเอียดอยู่ในหัวข้อถัดไป

ข้อกำหนดเรื่องเวลาและการบอกกล่าวข้างต้นเป็นหลักทั่วไป กฎหมาย ข้อตกลงในสัญญา และข้อเท็จจริงของแต่ละกรณีอาจต่างกัน ควรตรวจสอบกับทนายความก่อนดำเนินการ

ข้อควรระวัง: เจ้าของห้องที่ปล่อยเช่าหลายห้อง

ตามข้อมูลที่มีรายงาน สคบ. ออกประกาศควบคุมสัญญาธุรกิจการให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัย ซึ่งอาจมีข้อกำหนดเรื่องเงินประกัน การคืนเงิน และการตัดสาธารณูปโภค สำหรับผู้ให้เช่าที่เข้าข่ายประกอบธุรกิจ เจ้าของห้องที่ปล่อยเช่าหลายห้องควรตรวจว่าตนเองเข้าข่ายหรือไม่ และตรวจรายละเอียดของประกาศกับสคบ. หรือทนายความ

ขอบเขตของประกาศนี้ เช่น จำนวนห้องที่เข้าข่ายและการรวมคอนโดมิเนียมหรือไม่ แหล่งข้อมูลต่างๆ ยังระบุไม่ตรงกัน บทความจึงไม่ระบุตัวเลข ข้อมูลนี้อาจคลาดเคลื่อนหรือเปลี่ยนแปลงได้ ควรตรวจสอบกับสำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภคก่อนนำไปใช้

ขั้นตอนฟ้องขับไล่ผู้เช่า

การฟ้องขับไล่ต้องใช้กระบวนการศาล ควรให้ทนายความช่วยจัดเตรียมเอกสารและยื่นฟ้อง ขั้นตอนโดยสังเขปมีดังนี้:

1. เตรียมหลักฐาน ได้แก่ สัญญาเช่า สลิปโอนเงิน ข้อความแชท หนังสือบอกกล่าว และใบตอบรับไปรษณีย์
2. ส่งหนังสือบอกกล่าวและบอกเลิกสัญญาให้ถูกต้องตามที่กฎหมายและสัญญากำหนด
3. ยื่นฟ้องต่อศาลที่มีเขตอำนาจในพื้นที่ที่ห้องตั้งอยู่ เช่น ศาลจังหวัดหรือศาลแขวงเชียงใหม่ ขึ้นกับทุนทรัพย์ โดยขอให้ขับไล่ผู้เช่าและชำระค่าเช่าค้างพร้อมค่าเสียหาย
4. ศาลมักนัดไกล่เกลี่ย หากตกลงกันได้ สามารถทำสัญญายอมความเพื่อกำหนดวันย้ายออกและการชำระหนี้
5. ถ้าตกลงกันไม่ได้ ศาลจะพิจารณาพยานหลักฐานและมีคำพิพากษา
6. หากผู้เช่าไม่ปฏิบัติตามคำพิพากษา ผู้ชนะคดีต้องยื่นคำขอให้ศาลออกหมายบังคับคดี และตั้งเจ้าพนักงานบังคับคดีเพื่อดำเนินการขับไล่ โดยทั่วไปเจ้าพนักงานจะปิดประกาศแจ้งให้ออกจากห้อง หากผู้เช่ายังไม่ออกจึงรายงานศาลเพื่อดำเนินการต่อตามกฎหมาย ตำรวจไม่ได้เป็นผู้ขับไล่โดยตรง

ระยะเวลาและค่าใช้จ่ายขึ้นอยู่กับทุนทรัพย์ ความซับซ้อนของคดี และการสู้คดีของผู้เช่า ก่อนตัดสินใจควรสอบถามทนายความถึงแนวทางและค่าใช้จ่ายโดยประมาณ และเทียบกับยอดค้างชำระและความเสียหายที่อาจเกิดขึ้น

กรณีไม่มีสัญญาเช่าเป็นหนังสือ

การตกลงเช่าด้วยวาจาอาจยังถือว่ามีสัญญาเช่าเกิดขึ้น แต่การฟ้องร้องจะยากขึ้น เพราะต้องมีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างอื่นมาพิสูจน์ เช่น ข้อความแชทที่ตกลงค่าเช่า สลิปโอนเงินค่าเช่า หรือบันทึกที่ผู้เช่ายอมรับยอดค้างชำระ นอกจากนี้ ตามแนวคำพิพากษาที่มีรายงาน เจ้าของห้องอาจยังฟ้องขับไล่ในฐานะเจ้าของทรัพย์ได้ แต่ผลในแต่ละคดีขึ้นกับข้อเท็จจริง เจ้าของห้องจึงควรเก็บหลักฐานทุกชิ้นไว้ และปรึกษาทนายความถึงแนวทางที่เหมาะสมกับกรณีของตน

เขียนสัญญาเช่าอย่างไรให้ลดความเสี่ยง

สัญญาที่ชัดเจนช่วยลดความเสี่ยงและทำให้พิสูจน์ข้อเท็จจริงได้ง่ายขึ้น ข้อควรพิจารณาในสัญญา:

• วันชำระและการผิดนัด: ระบุวันกำหนดชำระ วิธีชำระ และผลของการผิดนัดให้ชัดเจน
• วิธีการบอกกล่าว: ระบุที่อยู่ อีเมล หรือช่องทางที่ใช้ส่งหนังสือ และให้ผู้เช่าแจ้งหากเปลี่ยนที่อยู่
• เงินประกันและเบี้ยปรับ: กำหนดจำนวนและเงื่อนไขการหักให้สมเหตุสมผล เพราะข้อกำหนดที่เอาเปรียบเกินไปอาจถูกศาลปรับลด
• ค่าน้ำค่าไฟและมิเตอร์: ระบุว่าใครเป็นผู้ชำระและมิเตอร์เป็นชื่อใคร เพื่อป้องกันภาระค้างชำระ
• สภาพห้องและทรัพย์สิน: ทำรายการทรัพย์สินและถ่ายรูปสภาพห้องก่อนส่งมอบ ให้ผู้เช่าลงนามรับทราบ
• การคัดกรองผู้เช่า: ตรวจบัตรประชาชนหรือพาสปอร์ต ขอหลักฐานรายได้หรือที่ทำงาน และสอบถามจุดประสงค์การเช่า
• ให้ทนายความตรวจสัญญา: โดยเฉพาะข้อสัญญาที่เกี่ยวกับการเข้าครอบครองห้อง การระงับสาธารณูปโภค หรือการขนย้ายทรัพย์สิน เพราะอาจไม่มีผลบังคับใช้หรือสร้างความเสี่ยงเพิ่ม
• อ่านต่อ: ดูรายละเอียดสัญญาเช่าที่ คู่มือสัญญาเช่าคอนโด 10 ข้อ ที่เจ้าของห้องห้ามมองข้าม เลือกกลุ่มผู้เช่าที่เหมาะกับห้องที่ ปล่อยเช่าคอนโดเชียงใหม่ให้ใครดี? และเตรียมห้องก่อนปล่อยเช่าที่ Checklist! เตรียมคอนโดให้พร้อมก่อนปล่อยเช่า

สำหรับคอนโดมิเนียม ควรตรวจข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุดด้วย และแจ้งนิติบุคคลเมื่อมีข้อพิพาทเพื่อให้รับทราบสถานการณ์ แต่นิติบุคคลไม่มีอำนาจขับไล่ผู้เช่าแทนเจ้าของห้อง

คำถามที่พบบ่อย (FAQ)

สรุป

เมื่อผู้เช่าไม่จ่ายค่าเช่าและไม่ยอมย้ายออก หลักสำคัญคืออย่าใช้อารมณ์หรือแก้ปัญหาเอง แต่ควรตรวจสัญญา เก็บหลักฐาน เจรจา ส่งหนังสือบอกกล่าว บอกเลิกสัญญาตามขั้นตอน และฟ้องขับไล่เมื่อจำเป็น พร้อมเขียนสัญญาเช่าให้ชัดตั้งแต่ต้นเพื่อลดความเสี่ยงในอนาคต

หมายเหตุ: ข้อมูลในบทความนี้เป็นข้อมูลทั่วไป ไม่ถือเป็นคำปรึกษาทางกฎหมาย ความเสี่ยงและความผิดที่อาจเกิดขึ้นของแต่ละกรณีขึ้นกับข้อเท็จจริงและข้อสัญญาของแต่ละโครงการ บทความนี้จึงไม่ระบุฐานความผิดหรือโทษ ก่อนดำเนินการใดๆ ควรปรึกษาทนายความ หรือสอบถามเจ้าหน้าที่ที่เกี่ยวข้องก่อนเสมอ