ต่อสัญญาเช่าคอนโด ขึ้นค่าเช่าได้เท่าไร? ข้อกฎหมายและวิธีเจรจาสำหรับเจ้าของห้องและผู้เช่า ในปี 2026

การต่อสัญญาเช่าคอนโดเป็นช่วงที่เจ้าของห้องและผู้เช่าต้องตกลงเรื่องค่าเช่าใหม่ เจ้าของมักต้องการปรับค่าเช่าให้สอดคล้องกับต้นทุนและตลาด ส่วนผู้เช่าต้องการอยู่ต่อในราคาที่รับได้

บทความนี้สรุปข้อกฎหมายและข้อบังคับที่เกี่ยวกับการขึ้นค่าเช่า ผลของการอยู่ต่อหลังสัญญาสิ้นสุด วิธีคำนวณต้นทุนที่แต่ละฝ่ายต้องเสีย และแนวทางเจรจา เพื่อให้คุณตัดสินใจเรื่องการต่อสัญญาได้อย่างมั่นใจ

สรุปใน 30 วินาที ▸ระหว่างสัญญา: ไม่ควรขึ้นค่าเช่ากลางคัน เพราะค่าเช่าถูกกำหนดไว้ในสัญญาแล้ว เว้นแต่สัญญาเขียนเงื่อนไขปรับค่าเช่าไว้ล่วง ▸หน้าหลังสัญญาหมด: หากผู้เช่าอยู่ต่อและเจ้าของรู้แล้วไม่ทักท้วง กฎหมายถือว่าเกิดสัญญาเช่าไม่มีกำหนดเวลา ซึ่งบอกเลิกได้โดยบอกกล่าวล่วงหน้าตามรอบค่าเช่า แต่ไม่ต้องเกิน 2 เดือน ▸การเจรจา: เจ้าของควรเทียบรายได้ที่เพิ่มกับต้นทุนเมื่อเสียผู้เช่า ส่วนผู้เช่าควรใช้ประวัติการจ่ายและข้อเสนอสัญญาระยะยาวช่วยต่อรอง

ระหว่างสัญญา ขึ้นค่าเช่าได้หรือไม่

ตราบที่สัญญาเช่ายังไม่สิ้นสุด ค่าเช่าที่ระบุในสัญญาถือเป็นข้อตกลงที่ผูกพันทั้งสองฝ่าย เจ้าของห้องจึงไม่ควรปรับขึ้นค่าเช่ากลางคัน แม้ดอกเบี้ยหรือค่าส่วนกลางจะเพิ่มขึ้น เว้นแต่สัญญาเขียนเงื่อนไขปรับค่าเช่าไว้ล่วงหน้า เช่น สัญญาหลายปีที่กำหนดค่าเช่าปีที่สองสูงกว่าปีแรก ซึ่งถือเป็นข้อตกลงที่ผู้เช่ายอมรับตั้งแต่เซ็น

นอกจากนี้ ประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา เรื่อง ให้ธุรกิจการให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัยเป็นธุรกิจที่ควบคุมสัญญา พ.ศ. 2568 ตามข้อมูลที่ตรวจจากเว็บ กำหนดว่าผู้ให้เช่าที่เข้าข่ายห้ามเปลี่ยนแปลงอัตราค่าเช่า ค่าสาธารณูปโภค และค่าบริการอื่น ก่อนสัญญาสิ้นสุด โดยประกาศนี้ใช้กับผู้ให้เช่าที่มีที่พักให้เช่าตั้งแต่ 3 หน่วยขึ้นไป เจ้าของที่ปล่อยเช่า 1-2 ห้องอาจไม่เข้าข่ายประกาศ แต่ข้อตกลงในสัญญายังผูกพันอยู่เช่นเดิม

ข้อกำหนดและขอบเขตของประกาศอาจเปลี่ยนแปลงได้ ควรตรวจกับ สคบ. หรืออ่านสัญญาของคุณโดยตรงก่อนตัดสินใจ

ครบสัญญาแล้ว ขึ้นค่าเช่าได้เท่าไร

เมื่อสัญญาเดิมสิ้นสุด เจ้าของห้องเสนอค่าเช่าใหม่ได้ ข้อมูลที่ตรวจจากเว็บยังไม่พบกฎหมายที่กำหนดเพดานเปอร์เซ็นต์การขึ้นค่าเช่าสำหรับที่อยู่อาศัยทั่วไป ค่าเช่าใหม่จึงขึ้นกับการตกลงของทั้งสองฝ่ายและราคาตลาด หากผู้เช่ารับได้ก็ทำสัญญาใหม่ หากรับไม่ได้ ผู้เช่าก็ย้ายออกเมื่อสิ้นสุดสัญญา

สิ่งที่ควรรู้เพิ่มเติม

• สิทธิต่อสัญญา: กฎหมายไม่ได้ให้สิทธิผู้เช่าต่อสัญญาโดยอัตโนมัติ หากสัญญาเดิมไม่ได้ระบุสิทธิต่อสัญญาไว้ เจ้าของจึงปฏิเสธการต่อหรือเสนอราคาใหม่ได้ แต่หากสัญญาเขียนว่าผู้เช่ามีสิทธิต่อสัญญาอีก 1 ปีในอัตราที่ระบุ เจ้าของต้องปฏิบัติตามข้อนั้น
• ราคาตลาด: ก่อนเจรจา ควรเทียบค่าเช่าของห้องขนาดและสภาพใกล้เคียงในโครงการเดียวกันหรือโครงการข้างเคียง
• ข้อตกลงเป็นลายลักษณ์อักษร: ค่าเช่าใหม่ ระยะเวลา และเงื่อนไขที่เปลี่ยน ควรเขียนไว้ในสัญญาฉบับใหม่หรือบันทึกต่อท้ายที่ทั้งสองฝ่ายลงนาม

หมดสัญญาแล้วอยู่ต่อโดยไม่ทำสัญญาใหม่ เกิดอะไรขึ้น

เป็นสถานการณ์ที่พบบ่อย เช่น สัญญาหมดอายุ 31 ธันวาคม แต่เดือนมกราคมผู้เช่ายังอยู่ต่อและโอนค่าเช่าตามปกติ โดยไม่มีสัญญาฉบับใหม่ ตามมาตรา 570 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ หากเมื่อสิ้นกำหนดเวลาเช่าผู้เช่ายังคงครองทรัพย์อยู่ และผู้ให้เช่ารู้แล้วไม่ทักท้วง ให้ถือว่าคู่สัญญาทำสัญญาเช่าใหม่โดยไม่มีกำหนดเวลา

ผลที่ตามมาตามมาตรา 566 คือคู่สัญญาฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งบอกเลิกสัญญาได้ในเวลาที่สิ้นสุดรอบการชำระค่าเช่า แต่ต้องบอกกล่าวล่วงหน้าอย่างน้อยหนึ่งรอบการชำระค่าเช่า และไม่จำเป็นต้องบอกกล่าวล่วงหน้ากว่า 2 เดือน ตัวอย่างเช่น หากจ่ายค่าเช่ารายเดือน ต้องบอกกล่าวล่วงหน้าอย่างน้อยประมาณ 1 เดือน ซึ่งใช้กับทั้งเจ้าของและผู้เช่า

ข้อควรระวัง:

• สำหรับเจ้าของห้อง: หากไม่ประสงค์ต่อสัญญาหรือต้องการปรับค่าเช่า ควรแจ้งผู้เช่าเป็นลายลักษณ์อักษรก่อนสัญญาสิ้นสุด และเก็บหลักฐาน เช่น ข้อความ LINE หรืออีเมล การรับค่าเช่าเดือนถัดไปโดยไม่ได้ทักท้วงอาจถูกตีความว่าเข้าข่ายมาตรา 570
• สำหรับผู้เช่า: การอยู่ต่อโดยไม่มีสัญญาใหม่ไม่ได้ทำให้ค่าเช่าขึ้นเอง แต่ก็ไม่มีกำหนดเวลาที่แน่นอน เจ้าของอาจบอกเลิกได้ตามขั้นตอนข้างต้น ผู้เช่าจึงควรทำสัญญาใหม่หากต้องการอยู่ยาว
• การขึ้นค่าเช่าในช่วงนี้: ค่าเช่าที่ปรับขึ้นควรได้รับความตกลงของผู้เช่า หากผู้เช่าไม่ตกลง เจ้าของมีทางเลือกบอกเลิกสัญญาตามขั้นตอนที่กฎหมายกำหนด

การตีความขึ้นกับข้อเท็จจริงแต่ละกรณี หากมีข้อพิพาทหรือสัญญามีเงื่อนไขพิเศษ ควรปรึกษาทนายความ

ข้อแนะนำ: ควรเริ่มคุยเรื่องต่อสัญญาล่วงหน้าราว 60 วันก่อนสัญญาหมด (เป็นข้อแนะนำ ไม่ใช่เกณฑ์ตามกฎหมาย) และตรวจข้อสัญญาเดิมว่ากำหนดการแจ้งต่อสัญญาไว้กี่วัน ดูข้อสัญญาที่ควรอ่านเพิ่มเติมได้ที่ คู่มือสัญญาเช่าคอนโด 10 ข้อ

ช่วงเวลา (ข้อเสนอ)	สิ่งที่ควรทำ
ประมาณ 60 วันก่อนสัญญาหมด	ฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งเปิดเรื่องต่อสัญญา เจ้าของแจ้งแนวทางค่าเช่าใหม่ ผู้เช่าแจ้งว่าต้องการอยู่ต่อหรือไม่
ประมาณ 45 วัน	เทียบราคาตลาด เจรจาตัวเลขและเงื่อนไข เช่น ระยะสัญญา ของแถม หรือผู้รับผิดชอบค่าซ่อมเล็กน้อย
ประมาณ 30 วัน	ตกลงข้อสรุป และร่างสัญญาฉบับใหม่หรือบันทึกต่อท้าย
ก่อนสัญญาหมด	ลงนามสัญญา ตรวจเงินประกันและอากรแสตมป์ หากไม่ต่อ ให้เตรียมส่งมอบห้อง

คำนวณต้นทุนก่อนเจรจา มุมมองเจ้าของห้อง

เจ้าของหลายรายมองเพียงรายได้ที่เพิ่มขึ้นเมื่อขึ้นค่าเช่า แต่ควรเทียบกับต้นทุนเมื่อผู้เช่าเดิมไม่ต่อสัญญาด้วย ตัวอย่างค่าเช่า 15,000 บาทต่อเดือน (ตัวเลขสมมติ)

รายการ	กรณีห้องว่าง 1 เดือน	กรณีห้องว่าง 2 เดือน
ค่าทำความสะอาดใหญ่	1,500 บาท	1,500 บาท
ห้องว่างระหว่างหาผู้เช่าใหม่	1 เดือน = 15,000 บาท	2 เดือน = 30,000 บาท
ค่านายหน้าหาผู้เช่าใหม่ (ธรรมเนียมที่พบบ่อยคือราว 1 เดือน)	15,000 บาท	15,000 บาท
รวมต้นทุนเมื่อเสียผู้เช่า	31,500 บาท	46,500 บาท

หากขึ้นค่าเช่าเดือนละ 1,000 บาท (จาก 15,000 เป็น 16,000 บาท) รายได้ที่เพิ่มคือ 12,000 บาทต่อปี ซึ่งต้องใช้เวลาประมาณ 2.6 ถึง 3.9 ปี (31,500 ÷ 12,000 และ 46,500 ÷ 12,000) จึงจะชดเชยต้นทุนหากผู้เช่าย้ายออก เมื่อเทียบกับการขึ้นเล็กน้อย เช่น 3-5% (450-750 บาทต่อเดือน หรือ 5,400-9,000 บาทต่อปี) ซึ่งผู้เช่ามีแนวโน้มรับได้ง่ายกว่า

สูตรที่ใช้ประเมิน: ต้นทุนเมื่อเสียผู้เช่า = ค่าทำความสะอาด + (ค่าเช่า × จำนวนเดือนที่ว่าง) + ค่านายหน้า + ค่าซ่อมหรือปรับปรุงห้อง (ถ้ามี) แล้วหารด้วยรายได้ที่เพิ่มต่อปี จะได้จำนวนปีที่ต้องใช้เพื่อคุ้มทุน ตัวอย่างข้างต้นยังไม่ได้รวมค่าซ่อมหรือค่าโปรโมชัน

ตัวเลขข้างต้นเป็นตัวอย่างประกอบการตัดสินใจ ค่านายหน้า ค่าทำความสะอาด และช่วงเวลาห้องว่างจริงขึ้นกับทำเล ราคา และช่วงเวลา ควรประเมินด้วยตัวเลขของห้องคุณเอง

แนวทางที่เจ้าของใช้เพื่อรักษาผู้เช่าที่ดี

• ขึ้นเล็กน้อย: เช่น ปรับตามต้นทุนจริงของห้อง เพื่อไม่ให้ผู้เช่าตัดสินใจย้าย
• คงค่าเช่า แลกกับสัญญายาวขึ้น: เช่น คงค่าเช่าเดิมแลกสัญญา 2 ปี ซึ่งยังไม่เกิน 3 ปี จึงไม่เข้าข่ายต้องจดทะเบียนสัญญาเช่าตามหลักทั่วไป
• ขึ้นพร้อมของแถม: เช่น ขอขึ้น 500 บาท พร้อมล้างแอร์ให้ แต่ควรเขียนของแถมไว้ในสัญญา เพื่อไม่ให้เกิดข้อโต้แย้ง

ดูวิธีคิดค่านายหน้าและจุดคุ้มทุนเพิ่มเติมได้ที่ ปล่อยเช่าคอนโดเองหรือฝากนายหน้า คำนวณจุดคุ้มทุน และเรื่องผู้รับผิดชอบค่าซ่อมที่ ค่าซ่อมห้องเช่า ใครรับผิดชอบ

เทคนิคเจรจาสำหรับผู้เช่า

• แสดงประวัติการจ่ายและการดูแลห้อง: หากโอนค่าเช่าตรงเวลาและห้องอยู่ในสภาพดี ให้แจ้งเจ้าของ เจ้าของมักให้ความสำคัญกับผู้เช่าที่จ่ายตรงเวลา เพราะการหาผู้เช่าใหม่มีต้นทุนและความเสี่ยง
• เสนอสัญญาระยะยาว: เช่น ขอต่อสัญญา 2 ปีเพื่อขอราคาเดิมหรือขึ้นน้อยลง ช่วยลดความเสี่ยงห้องว่างของเจ้าของ
• เสนอรับผิดชอบงานซ่อมเล็กน้อย: เช่น ล้างแอร์หรือเปลี่ยนหลอดไฟ แต่ควรกำหนดขอบเขตและงบให้ชัด ไม่ควรรับงานซ่อมใหญ่ที่เป็นภาระของเจ้าของโดยปกติ
• เตรียมราคาเปรียบเทียบ: ค้นห้องที่คล้ายกันในโครงการเดียวกันหรือใกล้เคียง เพื่อประกอบการเจรจา
• ขอข้อเสนอเป็นลายลักษณ์อักษร: เมื่อตกลงแล้ว ขอให้เจ้าของระบุค่าเช่าใหม่ ระยะเวลา และเงื่อนไขที่เปลี่ยนในเอกสารที่ทั้งสองฝ่ายลงนาม

ผลการเจรจาขึ้นกับนโยบายของเจ้าของแต่ละราย ไม่มีวิธีใดรับประกันว่าจะได้ราคาเดิม

ตรวจอะไรก่อนเซ็นสัญญาฉบับใหม่

1. เงินประกัน

หากค่าเช่าเท่าเดิม โดยทั่วไปยกเงินประกันเดิมมาใช้ต่อได้ โดยระบุในสัญญาใหม่ว่าเจ้าของถือเงินประกันจำนวนเท่าใด หากค่าเช่าเพิ่มขึ้น เจ้าของอาจขอเก็บเงินประกันเพิ่มให้ได้สัดส่วนเดิม ตัวอย่างเช่น เงินประกัน 2 เดือน ค่าเช่า 15,000 บาท (30,000 บาท) เมื่อค่าเช่าเป็น 16,000 บาท เงินประกันตามสัดส่วนจะเป็น 32,000 บาท ส่วนต่าง 2,000 บาท แต่เจ้าของบางรายไม่เรียกเก็บเพิ่ม ขึ้นกับการตกลงกัน

หากกังวลเรื่องการคืนเงินประกันเมื่อสิ้นสุดสัญญา ดูแนวทางเพิ่มเติมที่ เงินประกันคอนโดไม่ได้คืนทำอย่างไร?

2. อากรแสตมป์

สัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ต้องเสียอากรแสตมป์ในอัตรา 1 บาทต่อค่าเช่าทุก 1,000 บาท โดยคิดจากค่าเช่าตลอดอายุสัญญา ตัวอย่างเช่น ค่าเช่า 15,000 บาทต่อเดือน สัญญา 12 เดือน ค่าเช่ารวม 180,000 บาท อากรประมาณ 180 บาท หากทำสัญญา 24 เดือน ค่าเช่ารวม 360,000 บาท อากรประมาณ 360 บาท ตามกฎหมายผู้ให้เช่าเป็นผู้มีหน้าที่เสียอากร แต่คู่สัญญาตกลงแบ่งกันได้

หากไม่ติดอากร สัญญาไม่ตกเป็นโมฆะ แต่ตามประมวลรัษฎากรจะนำสัญญานั้นไปใช้เป็นพยานหลักฐานในคดีแพ่งไม่ได้ จนกว่าจะเสียอากรและเงินเพิ่มให้ถูกต้อง จึงควรจัดการให้เรียบร้อยตั้งแต่ตอนทำสัญญา

3. เงื่อนไขในสัญญาและประกาศ สคบ.

• ค่าเช่า ระยะเวลา และวันเริ่มต้นของสัญญาใหม่: ตรวจให้ตรงกับที่ตกลง
• สิทธิต่อสัญญาในครั้งถัดไป: ระบุว่ามีสิทธิต่อหรือไม่ และค่าเช่าจะปรับอย่างไร
• การบอกเลิกและระยะเวลาแจ้งล่วงหน้า: ทั้งสองฝ่ายควรทราบตรงกัน
• ค่าสาธารณูปโภค: ตามข้อมูลที่ตรวจจากเว็บ ประกาศ สคบ. กำหนดให้เจ้าของที่เข้าข่ายเก็บค่าน้ำค่าไฟตามอัตราจริงที่ผู้ให้บริการเรียกเก็บ ไม่บวกกำไร ควรตรวจสัญญาใหม่ให้สอดคล้อง
• สัญญาเกิน 3 ปี: ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน มิฉะนั้นบังคับได้เพียง 3 ปี ตามหลักทั่วไป

อัตราค่าไฟที่เจ้าของเรียกเก็บได้ ดูรายละเอียดที่ ค่าไฟคอนโดเช่า เจ้าของเก็บผู้เช่าได้เท่าไร

**ค่าธรรมเนียม อัตราอากร และเงื่อนไขตามประกาศอาจเปลี่ยนแปลง ควรตรวจกับหน่วยงานที่เกี่ยวข้องก่อนลงนาม

เมื่อไรผู้เช่าควรพิจารณาย้ายออก

การย้ายออกมีต้นทุนทั้งค่าขนย้าย ค่าติดตั้งอินเทอร์เน็ต และเงินประกันกับค่าเช่าล่วงหน้าของห้องใหม่ ควรเทียบกับส่วนต่างค่าเช่าที่ต้องจ่ายเพิ่มต่อปี หากพบสัญญาณต่อไปนี้ การย้ายอาจเป็นทางเลือกที่คุ้มกว่า

• ค่าเช่าใหม่สูงกว่าราคาตลาดอย่างชัดเจน: หากห้องขนาดและสภาพใกล้เคียงกันในโครงการเดียวกันหรือข้างเคียงถูกกว่าจนส่วนต่างต่อปีสูงกว่าต้นทุนการย้าย ควรเจรจาก่อน หากเจ้าของไม่ปรับ การย้ายอาจคุ้มกว่า
• ห้องเสื่อมสภาพและเจ้าของไม่ซ่อม: หากแจ้งซ่อมแล้วไม่ได้รับการแก้ไขตลอดสัญญาที่ผ่านมา การต่อสัญญาอาจไม่ช่วยให้ปัญหาดีขึ้น
• ปัญหาเพื่อนบ้านหรือการบริหารของนิติบุคคล: หากมีปัญหาเสียงดังหรือการบริหารที่ไม่มีประสิทธิภาพอย่างต่อเนื่อง

หากตัดสินใจย้าย ดูขั้นตอนคืนห้องที่ เช็กลิสต์ย้ายออกจากคอนโดเช่า และกรณีมีปัญหาเสียงดังที่ เพื่อนบ้านเสียงดังในคอนโด ร้องเรียนอย่างไร

คำถามที่พบบ่อย (FAQ)

สรุป

การต่อสัญญาเช่าคอนโดไม่ใช่เรื่องของผู้แพ้และผู้ชนะ แต่เป็นการหาจุดที่เจ้าของได้ผลตอบแทนเหมาะสมและผู้เช่ายังรู้สึกว่าราคาเป็นธรรม ระหว่างสัญญาไม่ควรขึ้นค่าเช่ากลางคัน เมื่อสัญญาสิ้นสุดค่าเช่าใหม่ขึ้นกับการตกลง และหากผู้เช่าอยู่ต่อโดยเจ้าของไม่ทักท้วง จะเกิดสัญญาเช่าไม่มีกำหนดเวลา การเริ่มคุยล่วงหน้า การคำนวณต้นทุนของแต่ละฝ่าย และการทำข้อตกลงเป็นลายลักษณ์อักษรช่วยให้ทั้งสองฝ่ายหลีกเลี่ยงข้อพิพาทได้

หมายเหตุ: บทความนี้จัดทำเพื่อให้ข้อมูลทั่วไป ไม่ถือเป็นคำแนะนำทางกฎหมายหรือภาษี และกฎของแต่ละโครงการอาจเปลี่ยนแปลงหรือแตกต่างกันในแต่ละกรณี กรุณาตรวจสอบกับ สคบ. กรมสรรพากร ทนายความ รวมทั้งนิติบุคคลอาคารชุดและเจ้าของห้อง ก่อนตัดสินใจหรือลงนามในสัญญา