กู้ร่วมซื้อคอนโดกับแฟนหรือพี่น้อง ควรใส่ชื่อใครเป็นเจ้าของ? วิธีรับมือเมื่อเลิกกันแต่ยังผ่อนอยู่ ในปี 2026

การกู้ร่วมซื้อคอนโดช่วยให้ผู้ซื้อนำรายได้มารวมกันเพื่อยื่นกู้และได้วงเงินสูงขึ้น พบได้ทั้งในคู่รัก พี่น้อง และคู่สมรส แต่ระยะเวลาผ่อนชำระยาวนาน ขณะที่ความสัมพันธ์ของผู้กู้อาจเปลี่ยนแปลงได้

บทความนี้อธิบายความต่างระหว่างผู้กู้ร่วมกับผู้ค้ำประกัน ผู้ที่ขอกู้ร่วมได้ วิธีเลือกใส่ชื่อเจ้าของกรรมสิทธิ์ ทางออกเมื่อเลิกกันแต่ยังผ่อนอยู่ ผลต่อการกู้ครั้งถัดไป และสิทธิลดหย่อนภาษี เพื่อให้คุณวางแผนซื้อคอนโดร่วมกันได้อย่างมั่นใจ

สรุปใน 30 วินาที ▸ผู้กู้ร่วมกับเจ้าของ: ไม่จำเป็นต้องเป็นคนเดียวกัน แต่ควรให้ทุกคนที่ร่วมกู้และร่วมผ่อนมีชื่อเป็นเจ้าของร่วม เพื่อไม่ให้ต้องแบกหนี้โดยไม่มีสิทธิในห้อง ▸เมื่อเลิกกัน: ทางหลักมี 3 ทาง คือขายแล้วแบ่งเงิน ให้ฝ่ายหนึ่งกู้เดี่ยวและรับโอนส่วนของอีกฝ่าย หรือทำข้อตกลงผ่อนต่อ โดยผู้ที่ยังมีชื่อกู้ยังรับผิดต่อธนาคาร ▸ภาษีและการกู้ครั้งถัดไป: ดอกเบี้ยที่อยู่อาศัยลดหย่อนรวมไม่เกิน 100,000 บาทต่อปีและหารตามจำนวนผู้กู้ ส่วนสัญญากู้เดิมอาจมีผลต่อเกณฑ์ LTV ของการกู้ครั้งใหม่

กู้ร่วมคืออะไร ต่างจากผู้ค้ำประกันอย่างไร

การกู้ร่วมคือการที่บุคคลตั้งแต่ 2 คนขึ้นไปลงนามในสัญญากู้เงินฉบับเดียวกันเพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์ ธนาคารนำรายได้ของผู้กู้ทุกคนมาพิจารณาร่วมกัน จึงช่วยให้โอกาสอนุมัติและวงเงินสูงขึ้น จำนวนผู้กู้ร่วมสูงสุดขึ้นกับนโยบายของธนาคาร โดยข้อมูลที่ตรวจพบว่าส่วนใหญ่ไม่เกิน 3 คน และบางแห่งจำกัดที่ 2 คน

หัวข้อ	ผู้กู้ร่วม	ผู้ค้ำประกัน
สถานะ	เป็นผู้กู้ มีหนี้ของตนเองในสัญญา	เป็นผู้ประกันหนี้ของผู้กู้
รายได้	ธนาคารนำรายได้มารวมเพื่อพิจารณาวงเงิน	ธนาคารพิจารณาความสามารถของผู้ค้ำเพื่อเป็นหลักประกันเพิ่ม
ความรับผิด	โดยทั่วไปทุกคนผูกพันชำระหนี้ และธนาคารอาจเรียกจากคนใดคนหนึ่งเต็มจำนวนตามข้อสัญญา	โดยหลักรับผิดเมื่อผู้กู้ไม่ชำระ แต่ข้อความในสัญญาของแต่ละธนาคารอาจต่างกัน

ในทางปฏิบัติ หากผู้กู้ร่วมคนหนึ่งไม่ชำระ ธนาคารอาจเรียกชำระจากอีกคนได้เต็มจำนวนตามข้อความในสัญญา จึงควรอ่านข้อความเรื่องความรับผิดให้ชัดก่อนลงนาม

ใครขอกู้ร่วมได้บ้าง

ธนาคารแต่ละแห่งมีเงื่อนไขต่างกัน แต่โดยทั่วไปผู้กู้ร่วมมักเป็นบุคคลที่มีความสัมพันธ์ใกล้ชิดกัน ดังนี้

• ญาติสายตรงและพี่น้อง: เช่น พ่อ แม่ ลูก และพี่น้องร่วมสายโลหิต ธนาคารอาจขอเอกสารยืนยันความสัมพันธ์ เช่น ทะเบียนบ้านหรือสูติบัตร กรณีใช้นามสกุลต่างกัน
• คู่สมรสที่จดทะเบียน: ใช้ใบทะเบียนสมรสเป็นหลักฐาน
• คู่รักที่ไม่ได้จดทะเบียนสมรส: ข้อมูลที่ตรวจพบว่าธนาคารหลายแห่งรับพิจารณา แต่มักขอหลักฐานยืนยันความสัมพันธ์ เช่น ทะเบียนบ้านที่อยู่ร่วมกัน บัญชีเงินฝากร่วม ภาพถ่ายงานแต่งงาน หรือเอกสารบุตรร่วมกัน ทั้งนี้ไม่ใช่เงื่อนไขเหมือนกันทุกธนาคาร
• คู่รัก LGBTQ+: พ.ร.บ.สมรสเท่าเทียมมีผลบังคับใช้ตั้งแต่ 23 มกราคม 2568 คู่ที่จดทะเบียนสมรสมีสถานะเป็นคู่สมรสตามกฎหมาย และใช้ใบทะเบียนสมรสยืนยันความสัมพันธ์เมื่อยื่นกู้ได้ ส่วนคู่ที่ยังไม่จดทะเบียนขึ้นกับนโยบายของธนาคาร

เงื่อนไขและเอกสารของแต่ละธนาคารเปลี่ยนแปลงได้ ควรสอบถามธนาคารก่อนยื่นกู้

ปัจจัยที่ธนาคารใช้พิจารณาอนุมัติสินเชื่อ ดูเพิ่มเติมที่ กู้ซื้อคอนโดไม่ผ่านเพราะอะไร? 10 สาเหตุที่พบบ่อย

กู้ร่วมแล้วควรใส่ชื่อใครเป็นเจ้าของ

ผู้กู้ร่วมกับเจ้าของกรรมสิทธิ์ไม่จำเป็นต้องเป็นบุคคลเดียวกัน ชื่อเจ้าของจะปรากฏในหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด (อ.ช.2) ซึ่งเลือกได้ 2 รูปแบบ

หัวข้อ	แบบที่ 1: เจ้าของคนเดียว	แบบที่ 2: เจ้าของร่วม
ชื่อในหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด	คนใดคนหนึ่งคนเดียว	ทุกคนที่ร่วมกู้
การยอมรับของธนาคาร	ธนาคารมักรับเมื่อเป็นคู่สมรสหรือครอบครัวใกล้ชิด คู่รักที่ไม่จดทะเบียนอาจไม่ผ่าน	เป็นรูปแบบที่พบบ่อย ธนาคารรับพิจารณา
สถานะของผู้กู้ร่วม	มีหนี้ตามสัญญากู้ แต่ไม่มีชื่อเป็นเจ้าของ	มีหนี้และมีกรรมสิทธิ์ร่วม
ความเสี่ยงเมื่อเลิกกัน	สูงสำหรับผู้ที่ไม่มีชื่อเป็นเจ้าของ เพราะต้องพิสูจน์สิทธิเรียกร้องจากข้อตกลงหรือหลักฐานการจ่ายเงิน	ต้องตกลงกันเรื่องขายหรือซื้อส่วนของกันและกัน
การขายหรือจำนอง	เจ้าของตัดสินใจเอง (ต้องผ่านเงื่อนไขของธนาคารที่รับจำนอง)	การขายหรือจำนองทั้งห้องต้องได้รับความยินยอมจากเจ้าของร่วมทุกคน

1. กู้ร่วมแต่ใส่ชื่อเจ้าของคนเดียว

รูปแบบนี้ผู้กู้ร่วมที่ไม่มีชื่อในหนังสือกรรมสิทธิ์ต้องรับผิดต่อธนาคาร แต่ไม่มีสิทธิในห้องโดยตรง หากความสัมพันธ์จบลง เจ้าของมีอำนาจจัดการห้องมากกว่า และฝ่ายที่ไม่มีชื่อต้องพิสูจน์ว่าตนช่วยจ่ายเงินดาวน์หรือค่างวดจริง เพื่อเรียกค่าตอบแทนตามข้อตกลง จึงไม่ควรเลือกรูปแบบนี้ เว้นแต่มีข้อตกลงเป็นลายลักษณ์อักษรที่ชัดเจนและปรึกษาทนายแล้ว

2. กู้ร่วมและใส่ชื่อเจ้าของร่วม

รูปแบบนี้ผู้กู้ทุกคนมีสิทธิในห้องตามชื่อที่ปรากฏ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1357 หากไม่ระบุสัดส่วนของเจ้าของร่วม กฎหมายสันนิษฐานว่ามีส่วนเท่ากัน การขายหรือจำนองทั้งห้องต้องได้รับความยินยอมจากเจ้าของร่วมทุกคน จึงช่วยป้องกันการตัดสินใจฝ่ายเดียว หากลงเงินไม่เท่ากัน เช่น คนหนึ่งจ่ายเงินดาวน์มากกว่า ควรสอบถามสำนักงานที่ดินและทนายว่าจะระบุสัดส่วนไว้อย่างไร และเขียนข้อตกลงรองรับให้ตรงกัน

กรณีผู้กู้เป็นคู่สมรส ห้องที่ซื้อระหว่างสมรสอาจเป็นสินสมรสตามกฎหมายครอบครัว ซึ่งมีผลต่อการจัดการและแบ่งทรัพย์ ควรปรึกษาทนายเฉพาะกรณีของคุณ

เลิกกันแต่ยังผ่อนอยู่ มี 3 ทางออก

เมื่อความสัมพันธ์จบลง สัญญากู้กับธนาคารยังคงอยู่ หากหยุดผ่อน การผิดนัดชำระมักถูกบันทึกในข้อมูลเครดิตของผู้กู้ทุกคนและอาจนำไปสู่การดำเนินคดี จึงควรเลือกทางออกใดทางออกหนึ่งต่อไปนี้ และทำเป็นลายลักษณ์อักษร

ทางออกที่ 1: ขายห้องแล้วแบ่งเงิน

เป็นวิธีที่ตัดความสัมพันธ์ทางการเงินได้ชัดเจนที่สุด เมื่อขายได้ นำเงินไปไถ่ถอนจำนองกับธนาคาร ส่วนต่างที่เหลือแบ่งกันตามสัดส่วนที่ตกลง ซึ่งไม่จำเป็นต้องครึ่งต่อครึ่งหากเงินดาวน์หรือเงินที่ช่วยผ่อนไม่เท่ากัน เจ้าของร่วมทุกคนต้องลงนามในวันโอน หากขายต่ำกว่ายอดหนี้ ทั้งสองฝ่ายต้องช่วยกันนำเงินส่วนที่ขาดมาชำระ และต้องคำนวณภาษีและค่าธรรมเนียมการขายด้วย

ขั้นตอนไถ่ถอนจำนองและค่าใช้จ่ายตอนขาย ดูที่ ขายคอนโดที่ยังผ่อนไม่หมดได้ไหม? และภาษีที่เกี่ยวข้องที่ ขายคอนโดต้องเสียภาษีอะไรบ้าง?

ทางออกที่ 2: ฝ่ายหนึ่งกู้เดี่ยวและรับโอนส่วนของอีกฝ่าย

หากฝ่ายหนึ่งต้องการเก็บห้อง ต้องให้ธนาคารยอมให้เหลือชื่อผู้กู้คนเดียว ซึ่งทำได้โดยขอปลดผู้กู้ร่วมกับธนาคารเดิม หรือรีไฟแนนซ์กับธนาคารอื่น ขั้นตอนและเงื่อนไขต่างกันตามธนาคาร ธนาคารจะประเมินรายได้ของผู้ที่จะกู้คนเดียวใหม่ทั้งหมด หากรายได้ไม่พอผ่อนค่างวด ธนาคารอาจไม่อนุมัติ

นอกจากนี้ ต้องจดทะเบียนโอนส่วนของกรรมสิทธิ์ของอีกฝ่ายที่สำนักงานที่ดิน ซึ่งมีค่าธรรมเนียมและภาษีตามประเภทนิติกรรม (ขายหรือให้) ควรสอบถามสำนักงานที่ดินก่อน

ฝ่ายที่เก็บห้องควรตกลงจ่ายเงินชดเชยให้ฝ่ายที่ออกไป เช่น คืนเงินดาวน์ที่อีกฝ่ายลง และส่วนของเงินต้นที่อีกฝ่ายช่วยผ่อน ซึ่งควรแยกจากดอกเบี้ยที่ถือเป็นต้นทุนการอยู่อาศัยตามข้อตกลง ควรกำหนดสูตรคำนวณไว้ให้ชัดเจนตั้งแต่ต้น

ค่าใช้จ่ายของการรีไฟแนนซ์ ดูได้ที่ รีไฟแนนซ์คอนโดคุ้มไหม?

ทางออกที่ 3: ทำข้อตกลงผ่อนต่อระหว่างกัน

หากธนาคารไม่อนุมัติให้กู้เดี่ยว แต่ทั้งสองฝ่ายตกลงให้ฝ่ายหนึ่งอยู่และผ่อนต่อ ควรทำบันทึกข้อตกลงระหว่างกันเป็นลายลักษณ์อักษร ระบุว่าใครเป็นผู้จ่ายค่างวด ค่าส่วนกลาง และภาษี กำหนดเวลาโอนกรรมสิทธิ์เมื่อสามารถกู้เดี่ยวได้ และกำหนดวิธีรับมือเมื่อผิดนัด เช่น ให้ขายห้อง

ความเสี่ยงสำคัญคือ ฝ่ายที่ออกไปยังคงเป็นลูกหนี้ของธนาคารและยังเป็นเจ้าของร่วม หากฝ่ายที่อยู่ไม่ชำระ ธนาคารอาจติดตามทวงถามจากทั้งสองฝ่ายตามข้อสัญญา จึงควรขอสิทธิตรวจสอบสถานะการชำระหนี้เป็นระยะ และตรวจว่าสัญญากู้กับธนาคารมีข้อจำกัดอะไร ควรให้ทนายร่างข้อตกลงนี้

แนวทางข้างต้นเป็นหลักทั่วไป ผลทางกฎหมายขึ้นกับสัญญากู้ ข้อตกลงของคุณ และข้อเท็จจริงแต่ละกรณี หากข้อพิพาทมีมูลค่าสูง ควรปรึกษาทนายความก่อนลงนามหรือดำเนินการใดๆ

กู้ร่วมมีผลต่อการกู้ครั้งถัดไปอย่างไร (LTV)

LTV คืออัตราส่วนวงเงินกู้ต่อมูลค่าหลักประกันที่ ธปท. กำกับ โดยทั่วไป ผู้กู้ร่วมแต่ละคนถูกนับว่ามีสัญญาสินเชื่อที่อยู่อาศัยหนึ่งสัญญา ดังนั้น หากภายหลังคุณต้องการกู้ซื้อที่อยู่อาศัยหลังใหม่ สัญญาใหม่อาจถูกนับเป็นสัญญาที่ 2 ซึ่งตามเกณฑ์ปกติอาจทำให้วงเงินกู้ถูกจำกัดและต้องวางเงินดาวน์มากขึ้น

ปัจจุบัน ตามข้อมูลที่ตรวจจากเว็บ ธปท. ผ่อนคลายเกณฑ์ LTV เป็นการชั่วคราวให้กู้ได้ถึง 100% สำหรับสัญญาที่ทำตั้งแต่ 1 พฤษภาคม 2568 ถึง 30 มิถุนายน 2570 แต่ธนาคารยังพิจารณาความสามารถในการชำระหนี้ของผู้กู้ด้วย หลังสิ้นสุดมาตรการ เกณฑ์อาจกลับไปใช้ตามปกติ

ข้อแนะนำ: หากวางแผนซื้อที่อยู่อาศัยหลังที่ 2 ในอนาคต ควรสอบถามธนาคารเรื่อง LTV ที่ใช้อยู่ ณ เวลาที่ยื่นกู้ และหากเลิกกันและขายหรือปลดผู้กู้ร่วมแล้ว ให้ตรวจว่าสถานะสัญญาเดิมเปลี่ยนไปอย่างไร

เกณฑ์ LTV มีการปรับเปลี่ยนตามนโยบายของ ธปท. ควรตรวจประกาศล่าสุดก่อนตัดสินใจ

สิทธิลดหย่อนภาษีดอกเบี้ย

ดอกเบี้ยเงินกู้ยืมเพื่อที่อยู่อาศัยนำไปลดหย่อนภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาได้ไม่เกิน 100,000 บาทต่อปี กรณีกู้ร่วม กรมสรรพากรให้แบ่งสิทธิเท่าๆ กันตามจำนวนผู้กู้ในสัญญา โดยเพดานรวมยังคงไม่เกิน 100,000 บาท ตัวอย่างเช่น

• ดอกเบี้ยทั้งปี 150,000 บาท ผู้กู้ร่วม 2 คน: สิทธิรวมไม่เกิน 100,000 บาท จึงใช้ได้คนละ 50,000 บาท
• ดอกเบี้ยทั้งปี 60,000 บาท ผู้กู้ร่วม 2 คน: แบ่งเท่ากัน ใช้ได้คนละ 30,000 บาท

แม้มีคนจ่ายค่างวดเพียงคนเดียว สิทธิก็ถูกแบ่งตามจำนวนผู้กู้ตามหลักเกณฑ์นี้ เงื่อนไขและวงเงินอาจเปลี่ยนในแต่ละปีภาษี ควรตรวจกับกรมสรรพากรหรือที่ปรึกษาภาษีก่อนยื่นแบบ

ข้อตกลงที่ควรทำตั้งแต่วันแรก

ควรทำข้อตกลงเป็นลายลักษณ์อักษรก่อนจองหรือก่อนยื่นกู้ แยกจากสัญญากู้ของธนาคาร หัวข้อที่ควรครอบคลุมมีดังนี้

หัวข้อ	สิ่งที่ควรระบุ
สัดส่วนกรรมสิทธิ์	ชื่อที่จะใส่ในหนังสือกรรมสิทธิ์ และสัดส่วนที่ตกลงกัน
เงินที่แต่ละคนลง	เงินจอง เงินดาวน์ ค่าตกแต่ง และหลักฐานการโอน
ค่างวดและค่าใช้จ่าย	ใครจ่ายค่างวด ค่าส่วนกลาง ภาษี และค่าซ่อม และวิธีแบ่ง
การอยู่อาศัยและปล่อยเช่า	ใครอยู่ ปล่อยเช่าได้หรือไม่ และรายได้ค่าเช่าแบ่งอย่างไร
เมื่อเลิกกัน	ให้ฝ่ายใดมีสิทธิซื้อส่วนของอีกฝ่ายก่อน กำหนดเวลา และสูตรคำนวณเงินชดเชย
เมื่อผิดนัดชำระ	กรณีฝ่ายหนึ่งหยุดจ่าย จะเรียกคืนหรือขายห้องอย่างไร
การลงนามและหลักฐาน	ลงนามทุกฝ่ายพร้อมพยาน และเก็บสำเนาไว้ ควรให้ทนายร่างหากมูลค่าสูง

ค่าใช้จ่ายเริ่มต้นในการซื้อคอนโดเชียงใหม่ ดูได้ที่ ซื้อคอนโดเชียงใหม่ต้องเตรียมเงินเท่าไหร่

คำถามที่พบบ่อย (FAQ)

สรุป

การกู้ร่วมซื้อคอนโดเป็นทางเลือกที่ช่วยให้ซื้อห้องได้ แต่ต้องวางแผนทางออกตั้งแต่ก่อนลงนาม ควรให้ผู้ที่ร่วมกู้และร่วมผ่อนมีชื่อเป็นเจ้าของร่วม อ่านข้อความเรื่องความรับผิดในสัญญากู้ และทำข้อตกลงเรื่องเงินที่ลง สัดส่วน และวิธีจัดการเมื่อเลิกกัน หากต้องแยกทางจริง ทางออกหลักคือขายห้อง กู้เดี่ยวและรับโอนส่วนของอีกฝ่าย หรือทำข้อตกลงผ่อนต่อ โดยตระหนักว่าฝ่ายที่ยังมีชื่อกู้ยังรับผิดต่อธนาคาร และควรตรวจผลต่อ LTV และสิทธิลดหย่อนภาษีด้วย

หมายเหตุ: บทความนี้จัดทำเพื่อให้ข้อมูลทั่วไป ไม่ถือเป็นคำแนะนำทางกฎหมาย และข้อสัญญากู้อาจเปลี่ยนแปลงหรือแตกต่างกันในแต่ละกรณี กรุณาตรวจสอบกับธนาคาร สำนักงานที่ดิน กรมสรรพากร หรือทนายความ ก่อนตัดสินใจหรือลงนามในสัญญา