โดย Chiangmai Living Team 
คอนโดใกล้มหาวิทยาลัยในเชียงใหม่เป็นตัวเลือกที่นักลงทุนและผู้ปกครองให้ความสนใจต่อเนื่อง เพราะมีผู้เช่าหมุนเวียนเข้ามาทุกปีการศึกษา โดยสองทำเลที่มักถูกนำมาเทียบกันคือโซนรอบมหาวิทยาลัยเชียงใหม่ (มช.) และโซนมหาวิทยาลัยพายัพที่เชื่อมกับย่านซุปเปอร์ไฮเวย์
บทความนี้เปรียบเทียบลักษณะทำเล กลุ่มผู้เช่า วิธีคิดผลตอบแทนค่าเช่าทั้งแบบเบื้องต้นและแบบสุทธิ ตลอดจนภาษีและข้อควรระวังในการปล่อยเช่า เพื่อให้คุณเลือกโซนที่เหมาะกับงบและเป้าหมายการลงทุนได้อย่างมั่นใจ
| สรุปใน 30 วินาที ▸ทำเลต่างกัน: โซนรอบ มช. อยู่ใกล้ย่านนิมมานเหมินท์ ห้วยแก้ว และสวนดอก ส่วนโซน ม.พายัพ อยู่ติดถนนซุปเปอร์ไฮเวย์ ซึ่งเป็นแนวเดียวกับ CBP และเซ็นทรัล เชียงใหม่ ▸ผลตอบแทนขึ้นกับต้นทุน: ในตัวอย่างสมมติ ห้องโซนรอบ มช. ราคา 2,500,000 บาท ได้ Gross Yield 5.28% (Net ราว 4.15%) ส่วนห้องโซน ม.พายัพ ราคา 1,700,000 บาท ได้ Gross Yield 6.35% (Net ราว 4.92%) ▸อย่าลืมต้นทุนและกฎหมาย: ต้องหักค่าส่วนกลาง ช่วงห้องว่าง ภาษีที่ดินฯ ภาษีเงินได้จากค่าเช่า และแจ้ง ตม.30 หากรับผู้เช่าต่างชาติ |
ภาพรวมตลาดคอนโดใกล้มหาวิทยาลัยในเชียงใหม่
ความต้องการเช่าใกล้มหาวิทยาลัยมีจังหวะชัดเจนตามปีการศึกษา นักศึกษาใหม่เริ่มหาห้องก่อนเปิดภาคเรียน ขณะที่ผู้เช่าเดิมมักต่อสัญญาหรือย้ายห้องในช่วงปิดภาค เจ้าของห้องจึงควรวางแผนหาผู้เช่าล่วงหน้าและกำหนดอายุสัญญาให้เหมาะกับรอบเวลานี้
ผู้ปกครองและนักศึกษาจำนวนไม่น้อยให้ความสำคัญกับความปลอดภัย ระบบเข้าออกอาคาร และส่วนกลางสำหรับอ่านหนังสือหรือออกกำลังกาย ซึ่งเป็นจุดที่คอนโดมีข้อได้เปรียบเมื่อเทียบกับหอพักบางประเภท แต่ระดับค่าเช่าที่ตลาดยอมรับขึ้นกับทำเลและสภาพห้องของแต่ละโครงการ
หากต้องการตัวเลขเทียบการเช่ากับซื้อให้ลูกเรียนตลอด 4 ปี ดูได้ที่ ซื้อคอนโดให้ลูกเรียนมหาวิทยาลัยในเชียงใหม่ เช่าหรือซื้อแบบไหนคุ้มกว่า? ส่วนบทความนี้เน้นเทียบสองโซนในมุมนักลงทุน
เปรียบเทียบทำเลและกลุ่มผู้เช่า โซนรอบ มช. กับโซน ม.พายัพ
1. โซนรอบ มช.
- ขอบเขตทำเล: ครอบคลุมพื้นที่รอบมหาวิทยาลัยเชียงใหม่ เช่น ย่านหลัง มช. – วัดอุโมงค์, ถนนห้วยแก้ว – แยกภูคำ – ติดรั้ว มช., นิมมานเหมินท์ และ ย่านสวนดอก
- กลุ่มผู้เช่าที่พบบ่อย: นักศึกษา อาจารย์และบุคลากรของมหาวิทยาลัย รวมถึงบุคลากรทางการแพทย์ในย่านสวนดอก
- จุดเด่น: อยู่ใกล้ร้านอาหาร คาเฟ่ และบริการในชีวิตประจำวัน ผู้เช่าเดินทางสะดวกจึงมักหาผู้เช่าใหม่ได้ง่ายเมื่อห้องว่าง
- ข้อควรพิจารณา: ที่ดินสร้างโครงการใหม่มีจำกัด ราคาต่อห้องมักสูงกว่าโซนรอบนอกในระดับคุณภาพใกล้เคียงกัน ทำให้ผลตอบแทนเปอร์เซ็นต์อาจถูกกดลง นอกจากนี้ช่วงเร่งด่วนรถติดและบางอาคารมีที่จอดรถจำกัด
2. โซน ม.พายัพ และย่านซุปเปอร์ไฮเวย์
- ขอบเขตทำเล: มหาวิทยาลัยพายัพ วิทยาเขตแม่คาวตั้งอยู่ติดถนนซุปเปอร์ไฮเวย์เชียงใหม่-ลำปาง ในเขตตำบลสันพระเนตร อำเภอสันทราย ส่วนโครงการ Chiang Mai Business Park (CBP) อยู่ในตำบลหนองป่าครั่ง ติดถนนสายเดียวกัน ใกล้เซ็นทรัล เชียงใหม่ ดูรายชื่อโครงการได้ที่ รวมคอนโดย่านถนนสมโภชเชียงใหม่ 700 ปี – มหาวิทยาลัยพายัพ และ รวมคอนโดย่านถนนซุปเปอร์ไฮเวย์ – เซ็นทรัลเฟสติวัล
- กลุ่มผู้เช่าที่พบบ่อย: นักศึกษาและบุคลากรของ ม.พายัพ พนักงานในย่านธุรกิจและห้างสรรพสินค้า ตลอดจนผู้เช่าที่ต้องการทำเลเดินทางออกนอกเมืองสะดวก
- จุดเด่น: ถนนสายหลักกว้าง เดินทางด้วยรถส่วนตัวสะดวก มีศูนย์การค้าและโรงพยาบาลเอกชนอยู่ในย่านใกล้เคียง และโดยทั่วไปราคาห้องเริ่มต้นมักเข้าถึงง่ายกว่าย่านใกล้นิมมานเหมินท์
- ข้อควรพิจารณา: ร้านอาหารรายย่อยที่เดินถึงอาจไม่หนาแน่นเท่าย่านหลัง มช. ผู้เช่าส่วนใหญ่จึงต้องมีรถจักรยานยนต์หรือรถยนต์ ควรตรวจที่จอดรถของอาคารก่อนซื้อ
ดูลักษณะผู้เช่าแต่ละกลุ่มเพิ่มเติมได้ที่ ปล่อยเช่าคอนโดเชียงใหม่ให้ใครดี? เจาะลึกนักศึกษา คนทำงาน และชาวต่างชาติ และวิธีตรวจสิทธิ์ที่จอดรถที่ ที่จอดรถคอนโดเชียงใหม่ไม่พอ? เช็กอะไรก่อนซื้อ
ระดับราคา ค่าเช่า และสัดส่วนผู้เช่าของแต่ละอาคารต่างกันมาก ควรดูประกาศขายและประกาศเช่าจริงในอาคารที่สนใจ รวมถึงสอบถามนิติบุคคลหรือนายหน้าเรื่องอัตราการเข้าพักก่อนตัดสินใจ
วิธีคิดผลตอบแทนค่าเช่า Gross Yield และ Net Yield
Gross Rental Yield คิดจากค่าเช่าเต็ม 12 เดือนเทียบกับราคาซื้อ จึงเหมาะใช้เทียบเบื้องต้น แต่ผลตอบแทนที่เจ้าของได้จริงต่ำกว่านั้น เพราะต้องหักค่าส่วนกลาง ช่วงห้องว่าง ค่านายหน้า และค่าซ่อมแซม
- Gross Yield: (ค่าเช่ารายเดือน x 12) หารด้วยราคาซื้อ แล้วคูณ 100
- Net Yield แบบเบื้องต้น: (ค่าเช่าทั้งปี หักค่าส่วนกลางทั้งปี และหักสำรองห้องว่างหรือค่านายหน้า 1 เดือน) หารด้วยราคาซื้อ แล้วคูณ 100
ตัวอย่างต่อไปนี้ใช้ห้องขนาด 32 ตร.ม. ตัวเลขทุกตัวเป็นสมมติฐานเพื่อแสดงวิธีคิด ไม่ใช่ราคาตลาดจริง
| รายการ | ตัวอย่าง A: โซนรอบ มช. | ตัวอย่าง B: โซน ม.พายัพ |
|---|---|---|
| ราคาซื้อ (สมมติ) | 2,500,000 บาท | 1,700,000 บาท |
| ค่าเช่ารายเดือน (สมมติ) | 11,000 บาท | 9,000 บาท |
| ค่าเช่าเต็มปี | 132,000 บาท | 108,000 บาท |
| Gross Yield | 5.28% | 6.35% |
| ค่าส่วนกลางรายปี (สมมติ 45 และ 40 บาท/ตร.ม./เดือน) | 17,280 บาท | 15,360 บาท |
| สำรองห้องว่างหรือค่านายหน้า 1 เดือน | 11,000 บาท | 9,000 บาท |
| ค่าเช่าสุทธิต่อปี (ก่อนภาษีและค่าซ่อม) | 103,720 บาท | 83,640 บาท |
| Net Yield (ก่อนภาษีและค่าซ่อม) | 4.15% | 4.92% |
ในตัวอย่างนี้ ตัวอย่าง B ให้ผลตอบแทนเปอร์เซ็นต์สูงกว่า เพราะราคาซื้อต่ำกว่าอย่างชัดเจนขณะที่ค่าเช่าต่างกันไม่มาก แต่ผลนี้เกิดจากสมมติฐานที่ตั้งไว้ หากห้องโซนรอบ มช. ปล่อยเช่าได้ง่ายกว่าหรือห้องว่างสั้นกว่า ส่วนต่างก็อาจแคบลง ผลตอบแทนจริงยังไม่รวมดอกเบี้ยเงินกู้ ค่าประกัน และภาษี ควรคำนวณซ้ำด้วยราคาและค่าเช่าของห้องที่สนใจจริง
ดูวิธีเทียบการซื้อเพื่อลงทุนกับซื้ออยู่เองที่ ซื้อคอนโดเชียงใหม่อยู่เองหรือลงทุน? และวิธีคิดจุดคุ้มทุนของการจ้างนายหน้าที่ ปล่อยเช่าคอนโดเองหรือฝากนายหน้า?
4 ปัจจัยเฉพาะของตลาดเช่าเชียงใหม่
- ที่จอดรถ: เชียงใหม่ไม่มีรถไฟฟ้าในเมือง ผู้เช่าจำนวนมากใช้รถจักรยานยนต์หรือรถยนต์ส่วนตัว อาคารที่มีที่จอดรถไม่เพียงพอจึงอาจหาผู้เช่าได้ยากขึ้น ดู เช็กลิสต์ที่จอดรถคอนโดเชียงใหม่
- ทิศของห้องและฝุ่นควัน: ช่วงประมาณเดือนกุมภาพันธ์ถึงเมษายนมักมีปัญหาฝุ่นควัน ห้องที่รับแดดบ่ายจะร้อน และผู้เช่าหลายรายมองหาห้องที่ซีลหน้าต่างดีและมีเครื่องฟอกอากาศ การติดตั้งเครื่องฟอกอากาศช่วยเพิ่มความน่าสนใจของห้องเช่าได้
- รอบปีการศึกษาและอายุสัญญา: สัญญาที่หมดช่วงปิดภาคอาจทำให้ห้องว่างยาวกว่าที่คิด ควรเสนอสัญญา 12 เดือนและเริ่มหาผู้เช่าใหม่ล่วงหน้า ดูข้อควรระบุในสัญญาที่ คู่มือสัญญาเช่าคอนโด 10 ข้อ
- การปล่อยเช่ารายวัน: การปล่อยเช่าต่ำกว่า 30 วันเข้าข่ายธุรกิจโรงแรม ซึ่งคอนโดทั่วไปไม่มีใบอนุญาต และหลายอาคารห้ามตามข้อบังคับ จึงมีความเสี่ยงทางกฎหมายและกับนิติบุคคล อ่านรายละเอียดที่ ปล่อยเช่าคอนโดรายวัน (Airbnb) ผิดกฎหมายไหม?
ภาษีและข้อกฎหมายสำหรับเจ้าของห้องปล่อยเช่า
- ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง: ห้องชุดที่ให้เช่าเพื่ออยู่อาศัยรายเดือนขึ้นไปจัดเป็นการใช้ประโยชน์เป็นที่อยู่อาศัย หากเป็นห้องชุดหลังอื่น อัตราเริ่มต้นที่ 0.02% สำหรับมูลค่าประเมินไม่เกิน 50 ล้านบาท โดยคิดจากราคาประเมินทุนทรัพย์ ไม่ใช่ราคาซื้อขาย
- ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา: ค่าเช่าห้องชุดเป็นเงินได้ตามมาตรา 40(5) เลือกหักค่าใช้จ่ายเหมา 30% หรือหักตามจริงโดยมีหลักฐาน และต้องยื่นแบบ ภ.ง.ด.94 สำหรับครึ่งปีแรกและ ภ.ง.ด.90 ประจำปี หากผู้เช่าเป็นนิติบุคคล ผู้เช่ามีหน้าที่หักภาษี ณ ที่จ่ายและออกหนังสือรับรองให้
- แจ้งที่พักคนต่างด้าว (ตม.30): หากรับผู้เช่าชาวต่างชาติ เจ้าของห้องหรือผู้ครอบครองต้องแจ้งภายใน 24 ชั่วโมงนับแต่เวลาที่ผู้เช่าเข้าพัก ตาม พ.ร.บ. คนเข้าเมือง พ.ศ. 2522 มาตรา 38 ปัจจุบันแจ้งผ่านระบบออนไลน์ของสำนักงานตรวจคนเข้าเมืองได้
อัตราภาษี การตีความประเภทการใช้ประโยชน์ และขั้นตอนการแจ้ง ตม.30 อาจเปลี่ยนแปลงหรือต่างกันในแต่ละกรณี ควรตรวจสอบกับสำนักงานสรรพากรพื้นที่ เทศบาลหรือองค์การบริหารส่วนตำบลที่ห้องตั้งอยู่ และสำนักงานตรวจคนเข้าเมืองก่อนดำเนินการ
เตรียมห้องให้ตรงความต้องการผู้เช่า
- โต๊ะทำงานและแสงสว่าง: ผู้เช่านักศึกษาและคนทำงานใช้โต๊ะทุกวัน ควรมีโต๊ะขนาดพอเหมาะ เก้าอี้ที่นั่งสบาย ปลั๊กไฟเพียงพอ และแสงสว่างที่ปรับได้
- เครื่องซักผ้าและเครื่องฟอกอากาศ: หากพื้นที่ระเบียงรองรับได้ การมีเครื่องซักผ้าช่วยลดภาระผู้เช่า ส่วนเครื่องฟอกอากาศเป็นจุดเสริมที่เหมาะกับฤดูฝุ่นควัน
- อินเทอร์เน็ต: ตรวจกับนิติบุคคลว่าอาคารรองรับผู้ให้บริการรายใดบ้าง และแจ้งผู้เช่าล่วงหน้า
ดูวิธีตั้งงบตกแต่งไม่ให้คืนทุนช้าได้ที่ ตกแต่งคอนโดปล่อยเช่าเท่าไรถึงคุ้ม?
คำถามที่พบบ่อย (FAQ)
ซื้ออยู่เองกับซื้อเพื่อปล่อยเช่า ควรเลือกทำเลต่างกันหรือไม่
ซื้ออยู่เองควรให้น้ำหนักกับการเดินทางประจำวัน ความเงียบ และที่จอดรถ ส่วนซื้อเพื่อปล่อยเช่าควรให้น้ำหนักกับกลุ่มผู้เช่าเป้าหมายและราคาซื้อเทียบค่าเช่าในอาคารเดียวกัน
โซนไหนมีโอกาสขายต่อได้ง่ายกว่า
ขึ้นกับสภาพอาคาร ราคาที่ตั้งขาย และจำนวนห้องขายแข่งในอาคารเดียวกันมากกว่าชื่อโซนเพียงอย่างเดียว โซนรอบ มช. มีฐานผู้เช่าและผู้ซื้อกว้าง แต่ราคาต่อห้องสูงกว่า ส่วนโซน ม.พายัพ มีราคาเข้าถึงง่ายกว่าและมีหลายโครงการให้เทียบ ควรดูประกาศขายล่าสุดและระยะเวลาที่ห้องในอาคารเดียวกันค้างขาย
ผู้เช่านักศึกษาขอทำสัญญาน้อยกว่า 1 ปี ควรรับหรือไม่
โดยทั่วไปสัญญา 12 เดือนช่วยลดความเสี่ยงห้องว่างช่วงปิดภาค หากรับสัญญาสั้น ควรคำนวณค่าเช่าและค่านายหน้าให้สอดคล้อง และตรวจว่าข้อบังคับของอาคารอนุญาตการเช่าระยะสั้นหรือไม่ โดยเฉพาะสัญญาต่ำกว่า 30 วัน
สรุป
ไม่มีคำตอบตายตัวว่าโซนใดดีกว่าในทุกมิติ โซนรอบ มช. เหมาะกับผู้ที่ต้องการทำเลที่มีฐานผู้เช่ากว้างและยอมรับราคาซื้อที่สูงกว่า ส่วนโซน ม.พายัพ เหมาะกับผู้ที่ต้องการงบเริ่มต้นต่ำกว่าและทำเลที่เดินทางด้วยรถสะดวก ก่อนตัดสินใจควรสำรวจอาคารจริง ถามอัตราการเข้าพัก คำนวณ Net Yield ด้วยราคาและค่าเช่าจริง และรวมภาษีกับค่าใช้จ่ายเข้าไปทุกครั้ง
หมายเหตุ: ราคาซื้อขาย ค่าเช่า ผลตอบแทน ค่าส่วนกลาง ภาษี ข้อกฎหมาย อาจเปลี่ยนแปลงหรือต่างกันในแต่ละโครงการและแต่ละกรณี กรุณาตรวจสอบกับนิติบุคคลอาคารชุด เจ้าของห้อง ธนาคาร กรมสรรพากร เทศบาล หรือสำนักงานตรวจคนเข้าเมือง ก่อนตัดสินใจ
