ปล่อยเช่าคอนโดรายวัน (Airbnb) ผิดกฎหมายไหม? โทษ ข้อบังคับนิติ และทางเลือกที่ทำได้ ในปี 2026

แพลตฟอร์มอย่าง Airbnb และ Agoda ทำให้เจ้าของคอนโดหลายคนสนใจปล่อยเช่ารายวัน โดยเฉพาะในเมืองท่องเที่ยวอย่างเชียงใหม่ เพราะราคาต่อคืนดูสูงกว่าค่าเช่ารายเดือน

บทความนี้สรุปว่าการปล่อยเช่าคอนโดรายวันเสี่ยงผิดกฎหมายอะไรบ้าง โทษมีอะไรบ้าง และเจ้าของห้องมีทางเลือกอะไรที่ทำได้ เพื่อให้คุณตัดสินใจปล่อยเช่าได้อย่างมั่นใจและไม่เสี่ยงโดยไม่รู้ตัว

สรุปใน 30 วินาที ▸  ความเสี่ยงทางกฎหมาย: การปล่อยเช่าคอนโดแบบรายวันโดยไม่มีใบอนุญาตโรงแรมเสี่ยงผิด พ.ร.บ. โรงแรม โทษจำคุกไม่เกิน 1 ปี หรือปรับไม่เกิน 20,000 บาท และปรับอีกวันละไม่เกิน 10,000 บาทตลอดเวลาที่ฝ่าฝืน ▸  ข้อยกเว้นที่คนเข้าใจผิด: ที่พักไม่เกิน 8 ห้องและผู้พักไม่เกิน 30 คนแจ้งเป็นที่พักที่ไม่เป็นโรงแรมได้ แต่ในทางปฏิบัติคอนโดมักแจ้งไม่ได้ และยังต้องผ่านข้อบังคับนิติบุคคลอีกชั้นทางออก: ปล่อยเช่าตั้งแต่ 30 วันขึ้นไป (รายเดือนหรือระยะกลาง) ซึ่งในทางปฏิบัติถือเป็นการเช่าอยู่อาศัย และตกลงเงื่อนไขกับผู้เช่าและนิติบุคคลให้ชัดเจน

ปล่อยเช่าคอนโดรายวันผิดกฎหมายไหม

ตอบตรงๆ คือ มีความเสี่ยงผิดกฎหมายสูงมาก หากคุณรับผู้เข้าพักแบบรายวัน รายสัปดาห์ หรือระยะสั้นที่ไม่ถึง 30 วัน โดยเก็บค่าตอบแทน และห้องนั้นไม่ได้อยู่ในโครงการที่มีใบอนุญาตประกอบธุรกิจโรงแรม

เหตุผลหลักคือ กฎหมายมองการให้เช่าที่พักชั่วคราวเพื่อรับค่าตอบแทนว่าเป็นการประกอบธุรกิจโรงแรม ซึ่งต้องขอใบอนุญาต ส่วนการทำสัญญาเช่าตั้งแต่ 30 วันขึ้นไปในทางปฏิบัติถือเป็นการเช่าเพื่ออยู่อาศัย ไม่เข้าข่ายธุรกิจโรงแรม

ข้อควรระวัง: เกณฑ์ 30 วันเป็นแนวปฏิบัติ ไม่ใช่ตัวเลขที่ระบุในนิยามของกฎหมายโดยตรง การตีความอาจต่างกันในแต่ละพื้นที่ ควรสอบถามที่ว่าการอำเภอหรือกรมการปกครองก่อนตัดสินใจ

กฎหมายที่เกี่ยวข้อง 3 ชั้นที่เจ้าของห้องต้องรู้

การปล่อยเช่ารายวันไม่ได้ติดแค่กฎหมายข้อเดียว แต่มีอย่างน้อย 3 ชั้นที่ต้องผ่านพร้อมกัน

1. พ.ร.บ. โรงแรม พ.ศ. 2547

การจัดที่พักชั่วคราวให้คนเดินทางหรือนักท่องเที่ยวโดยมีค่าตอบแทน เข้าข่ายธุรกิจโรงแรม ผู้ประกอบการต้องได้รับใบอนุญาตจากนายทะเบียน หากไม่มีจะมีความผิดตามมาตรา 15 และมาตรา 59 โทษจำคุกไม่เกิน 1 ปี หรือปรับไม่เกิน 20,000 บาท หรือทั้งจำทั้งปรับ และปรับอีกวันละไม่เกิน 10,000 บาทตลอดเวลาที่ยังฝ่าฝืน

2. กฎกระทรวงเรื่องที่พักไม่เป็นโรงแรม

มีกฎกระทรวงที่ให้ที่พักขนาดเล็กไม่ถือเป็นโรงแรม แต่ต้องแจ้งนายทะเบียนและรับหนังสือรับแจ้งก่อน รายละเอียดอยู่ในหัวข้อถัดไป

3. พ.ร.บ. อาคารชุด และข้อบังคับนิติบุคคล

คอนโดแต่ละแห่งมีข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุดที่เจ้าของห้องทุกคนต้องปฏิบัติตาม โครงการส่วนใหญ่ห้ามนำห้องไปปล่อยเช่ารายวัน เพราะกระทบความปลอดภัยและความสงบของผู้อยู่อาศัย หากฝ่าฝืน นิติบุคคลอาจดำเนินการตามระเบียบของโครงการ ซึ่งอาจรวมถึงการห้ามผู้เช่ารายวันเข้าใช้ส่วนกลางหรือเข้าอาคาร ค่าปรับและมาตรการจริงต่างกันในแต่ละโครงการ จึงควรอ่านข้อบังคับของโครงการก่อน

ข้อควรระวัง: ข้อบังคับ ค่าปรับ และมาตรการของนิติบุคคลต่างกันในแต่ละโครงการและอาจถูกแก้ไขตามมติที่ประชุมเจ้าของร่วม ควรขอสำเนาข้อบังคับฉบับล่าสุดจากนิติบุคคลก่อนตัดสินใจ

ข้อยกเว้นที่พักไม่เป็นโรงแรม ใช้กับคอนโดได้ไหม

หลายคนอ่านเจอว่าที่พักขนาดเล็กไม่ต้องขอใบอนุญาตโรงแรม แล้วเข้าใจว่าคอนโดห้องเดียวก็ใช้ได้ ข้อเท็จจริงมีดังนี้

• เกณฑ์ปัจจุบัน: ตามผลการค้นหาข้อมูลบนเว็บกฎกระทรวง (ฉบับที่ 2) พ.ศ. 2566 มีผลตั้งแต่ 29 ตุลาคม 2566 ที่พักที่มีไม่เกิน 8 ห้อง และรองรับผู้พักรวมกันไม่เกิน 30 คน ไม่ถือเป็นโรงแรม (เกณฑ์เดิมคือไม่เกิน 4 ห้อง 20 คน)
• ยังต้องแจ้ง: ผู้ประกอบการต้องแจ้งนายทะเบียนเพื่อรับหนังสือรับแจ้ง ซึ่งมีอายุ 5 ปีนับจากวันที่แจ้ง ไม่ใช่ว่าทำได้เองโดยไม่ต้องแจ้ง
• กับคอนโด: ในทางปฏิบัติกรมการปกครองไม่รับแจ้งสถานที่พักที่ไม่เป็นโรงแรมสำหรับคอนโด เพราะขัดกับวัตถุประสงค์การอยู่อาศัยตามกฎหมายอาคารชุด และแม้นิติบุคคลจะยินยอมก็ยังใช้ประกอบการแจ้งไม่ได้

สรุปคือ ข้อยกเว้นนี้ออกแบบมาสำหรับที่พักอย่างโฮมสเตย์หรือบ้านพักขนาดเล็ก ไม่ใช่ทางลัดสำหรับห้องชุดในอาคารชุด ก่อนตัดสินใจ ควรสอบถามกรมการปกครองหรือที่ว่าการอำเภอท้องที่โดยตรง

โทษและความเสี่ยงที่มักถูกมองข้าม

ความเสี่ยง	รายละเอียด
โทษอาญาตาม พ.ร.บ. โรงแรม	จำคุกไม่เกิน 1 ปี หรือปรับไม่เกิน 20,000 บาท หรือทั้งจำทั้งปรับ และปรับอีกวันละไม่เกิน 10,000 บาทตลอดเวลาที่ฝ่าฝืน
มาตรการของนิติบุคคล	ตักเตือน ปรับตามข้อบังคับ หรือจำกัดการเข้าใช้อาคารและส่วนกลางของผู้เข้าพัก ขึ้นกับข้อบังคับของแต่ละโครงการ
ความเสียหายของห้อง	ผู้เข้าพักระยะสั้นเปลี่ยนบ่อย ห้องและเฟอร์นิเจอร์เสื่อมเร็วกว่าและมีต้นทุนทำความสะอาดสูง
ปัญหากับเพื่อนบ้าน	เสียงดัง คนแปลกหน้าเข้าออกบ่อย และการใช้พื้นที่ส่วนกลาง เป็นเหตุร้องเรียนที่พบบ่อยในคอนโด

ควรจำไว้ด้วยว่าแม้ยังไม่เคยถูกตรวจสอบ ความเสี่ยงยังอยู่ เพราะนิติบุคคล เพื่อนบ้าน หรือเจ้าหน้าที่ สามารถตรวจพบหรือรับเรื่องร้องเรียนได้ทุกเมื่อ

ผู้เช่าแอบปล่อยช่วงต่อ Airbnb ทำอย่างไร

กรณีนี้เจ้าของห้องที่ปล่อยเช่ารายเดือนหรือรายปีเจอได้ คือผู้เช่านำห้องไปลงประกาศรายวันโดยที่เจ้าของไม่รู้ ตามหลักกฎหมายเรื่องเช่าทรัพย์ ผู้เช่าไม่ควรให้เช่าช่วงโดยที่ผู้ให้เช่าไม่ยินยอม เพื่อป้องกันปัญหา ควรทำสิ่งเหล่านี้

• เขียนข้อห้ามในสัญญา: ระบุชัดว่าห้ามให้เช่าช่วง ห้ามใช้ห้องเป็นที่พักรายวัน และกำหนดผลหากฝ่าฝืน เช่น สิทธิยกเลิกสัญญาและเรียกค่าเสียหาย ควรให้ทนายตรวจข้อความ
• ตรวจห้องเป็นระยะ: นัดตรวจตามที่ตกลงในสัญญา และสังเกตสัญญาณ เช่น มีคนแปลกหน้าเข้าออกบ่อย หรือมีประกาศห้องเดียวกันบนแพลตฟอร์มจองที่พัก
• แจ้งนิติบุคคลให้รู้ผู้พักอาศัยจริง: ลงทะเบียนผู้เช่าไว้กับนิติบุคคล เพื่อให้ตรวจสอบได้ว่าใครอยู่ในห้อง

ถ้าเพื่อนบ้านปล่อยเช่ารายวันในคอนโด

หากคุณเป็นผู้อยู่อาศัยและพบห้องข้างๆ ปล่อยรายวัน ไม่จำเป็นต้องไปเผชิญหน้าเอง แนะนำให้ทำตามลำดับนี้

• เก็บหลักฐาน: วันที่และเวลาที่เจอคนแปลกหน้าเข้าออกบ่อย ลิงก์ประกาศห้องบนแพลตฟอร์ม และภาพที่เกี่ยวข้อง โดยระวังไม่ถ่ายภาพที่ละเมิดความเป็นส่วนตัวของผู้อื่น
• แจ้งนิติบุคคล: ส่งเรื่องเป็นลายลักษณ์อักษร เพื่อให้นิติบุคคลตักเตือนหรือดำเนินการตามข้อบังคับ
• แจ้งหน่วยงานรัฐ: หากนิติบุคคลไม่จัดการ อาจแจ้งที่ว่าการอำเภอ/เขตท้องที่ หรือช่องทางร้องเรียนของกรมการปกครอง

ทางเลือกที่ทำได้: เช่าตั้งแต่ 30 วันขึ้นไป

ถ้าอยากได้รายได้ที่ดีโดยไม่เสี่ยงกฎหมายโรงแรม ลองพิจารณาทางเลือกเหล่านี้

1. ปล่อยเช่ารายเดือนหรือระยะกลาง (1-3 เดือน)

การทำสัญญาเช่าตั้งแต่ 30 วันขึ้นไปในทางปฏิบัติถือเป็นการเช่าอยู่อาศัย เหมาะกับกลุ่มผู้ทำงานระยะไกลและชาวต่างชาติที่ต้องการพักระยะกลางในเชียงใหม่ ห้องที่มีเฟอร์นิเจอร์ครบและอินเทอร์เน็ตดีมักได้เปรียบ ส่วนราคาค่าเช่ารายเดือนที่เหมาะสมควรเทียบกับห้องในโครงการเดียวกันหรือใกล้เคียง

ข้อควรระวัง: ไม่ควรทำสัญญารายเดือนบังหน้าแล้วให้แขกเข้าพักเพียงไม่กี่คืนจริง เพราะอาจถูกมองว่าเป็นการเลี่ยงกฎหมาย และขัดข้อบังคับนิติบุคคลเช่นกัน

ข้อควรระวัง: ค่าเช่าและเงื่อนไขของผู้เช่าระยะกลางขึ้นกับทำเล ฤดูกาล สภาพห้อง และตลาดในแต่ละช่วง ราคาและความต้องการอาจเปลี่ยนได้ ควรเทียบกับห้องในโครงการเดียวกันก่อนกำหนดราคา

2. แจ้ง ตม.30 เมื่อผู้เช่าเป็นชาวต่างชาติ

เจ้าบ้านหรือเจ้าของที่พักมีหน้าที่แจ้งการเข้าพักของคนต่างด้าวต่อสำนักงานตรวจคนเข้าเมืองภายใน 24 ชั่วโมง หากไม่แจ้ง เจ้าบ้านทั่วไปมีโทษปรับไม่เกิน 2,000 บาท ปัจจุบันแจ้งผ่านระบบออนไลน์ของสำนักงานตรวจคนเข้าเมืองได้

3. ถ้าอยากทำรายวันจริง ต้องไปทางที่ถูกต้อง

• ลงทุนในโครงการที่มีใบอนุญาตโรงแรม: เช่น โครงการที่จัดการแบบโรงแรมหรือเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ที่ได้รับอนุญาตถูกต้อง ควรขอดูใบอนุญาตก่อนซื้อหรือฝากห้อง
• ที่พักประเภทบ้านพักขนาดเล็ก: หากเป็นบ้านหรือที่พักที่เข้าเกณฑ์ ให้แจ้งเป็นที่พักที่ไม่เป็นโรงแรมกับนายทะเบียนก่อนเปิดให้บริการ
• ให้นายหน้าช่วยดูสัญญา: หากต้องการฝากปล่อยเช่าระยะยาว ทีมที่ปรึกษาช่วยตรวจสัญญาและเงื่อนไขกับนิติบุคคลได้

รายได้ค่าเช่าต้องเสียภาษีไหม

ต้องเสียครับ รายได้จากการให้เช่าคอนโดเป็นเงินได้พึงประเมินตามมาตรา 40(5) แห่งประมวลรัษฎากร ต้องนำไปรวมคำนวณภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา และเลือกหักค่าใช้จ่ายได้อย่างใดอย่างหนึ่งต่อปี คือหักเหมา 30% หรือหักตามจริงเมื่อมีหลักฐาน

• ยื่นปลายปี (ภ.ง.ด.90): ยื่นรายได้ทั้งปีภายในเดือนมีนาคมของปีถัดไป (ยื่นออนไลน์อาจได้ขยายเวลาตามที่กรมสรรพากรประกาศ)
• ยื่นครึ่งปี (ภ.ง.ด.94): รายได้ช่วงมกราคม-มิถุนายน ยื่นช่วงกรกฎาคม-กันยายน หากเข้าเงื่อนไข

ข้อควรระวัง: เงื่อนไขและกำหนดเวลายื่นภาษีเปลี่ยนได้ในแต่ละปี ควรตรวจกับกรมสรรพากรหรือผู้เชี่ยวชาญด้านภาษีก่อนยื่นจริง

คำถามที่พบบ่อย (FAQ)

สรุป

การปล่อยเช่าคอนโดรายวันผ่าน Airbnb เสี่ยงผิด พ.ร.บ. โรงแรม และผิดข้อบังคับของนิติบุคคลในโครงการส่วนใหญ่ แม้มีข้อยกเว้นสำหรับที่พักขนาดเล็ก แต่ในทางปฏิบัติคอนโดมักใช้ไม่ได้ ทางเลือกที่ปลอดภัยกว่าคือปล่อยเช่าตั้งแต่ 30 วันขึ้นไปพร้อมสัญญาที่ชัดเจน เสียภาษีให้ถูกต้อง และแจ้ง ตม.30 เมื่อผู้เช่าเป็นชาวต่างชาติ