โดย Chiangmai Living Team 
ที่จอดรถคอนโดเชียงใหม่ไม่พอเป็นปัญหาที่ผู้อยู่อาศัยหลายโครงการพบ ทั้งรถจอดซ้อนคัน ช่องจอดไม่พอช่วงเย็น และจุดชาร์จรถไฟฟ้าที่เริ่มเข้ามาใช้พื้นที่จอดเดิม ขณะที่ผู้ซื้อจำนวนมากดูแค่ห้องและทำเล แล้วมาพบปัญหานี้หลังโอนไปแล้ว
บทความนี้อธิบายว่าสิทธิ์ที่จอดรถคอนโดมีกี่แบบและเป็นของใคร กฎหมายกำหนดขั้นต่ำไว้อย่างไร และควรเช็กอะไรบ้างก่อนวางเงินจอง เพื่อให้คุณเลือกคอนโดที่เหมาะกับการใช้รถของคุณได้อย่างมั่นใจ
| สรุปใน 30 วินาที ▸สิทธิ์ที่จอด: ที่จอดรถส่วนใหญ่เป็นทรัพย์ส่วนกลางที่ทุกห้องใช้ร่วมกัน จะเป็นของห้องใดห้องหนึ่งได้ก็ต่อเมื่อจดทะเบียนไว้ในหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด ▸จำนวนช่องจอด: กฎหมายกำหนดเพียงขั้นต่ำ ไม่ได้รับประกันว่าพอใช้จริง จึงต้องถามจำนวนช่องจริงและวิธีนับช่องซ้อนคัน ▸ก่อนซื้อ: ตรวจเอกสารสิทธิ์ ข้อบังคับ และไปดูโครงการช่วงเย็นวันธรรมดา เพราะแก้ปัญหาที่จอดไม่พอได้ยากเมื่ออาคารสร้างเสร็จแล้ว |
สิทธิ์ที่จอดรถคอนโดเป็นของใคร ที่จอดส่วนกลางกับที่จอดส่วนบุคคล
เมื่อซื้อคอนโด คุณได้กรรมสิทธิ์ในห้องชุดของคุณ ส่วนที่จอดรถแบ่งได้เป็น 2 กรณีหลัก
| ประเภท | สถานะ | สิทธิ์ของผู้ซื้อ |
|---|---|---|
| ที่จอดส่วนกลาง (พบบ่อยที่สุด) | ทรัพย์ส่วนกลางที่เจ้าของร่วมทุกห้องเป็นเจ้าของร่วมกัน | มีสิทธิ์ใช้ตามกติกาของนิติบุคคล เช่น จอดตามลำดับก่อนหลัง หรือจัดสติกเกอร์/ช่องประจำ แต่ไม่ได้เป็นเจ้าของช่องนั้นเป็นการส่วนตัว |
| ที่จอดส่วนบุคคล | ทรัพย์ส่วนบุคคลที่จดทะเบียนไว้ตั้งแต่ต้น | ระบุตำแหน่งหรือหมายเลขช่องไว้ในเอกสารสิทธิ์ของห้องชุด (หนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด หรือ อ.ช.2) และมักพบในโครงการระดับสูงหรือห้องขนาดใหญ่บางโครงการ |
ข้อควรระวัง: คำว่า ‘ที่จอดประจำห้อง’ หรือ ‘Fixed Parking’ ในโบรชัวร์ไม่ได้แปลว่าเป็นกรรมสิทธิ์เสมอไป บางโครงการเพียงกำหนดช่องประจำให้ใช้ตามข้อบังคับ ซึ่งยังเป็นที่จอดส่วนกลาง ให้ขอดูเอกสารสิทธิ์และข้อบังคับของนิติบุคคลเพื่อยืนยันว่าสิทธิ์นั้นจดทะเบียนไว้ในหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดจริงหรือไม่
รายละเอียดสิทธิ์ที่จอดรถของแต่ละโครงการต่างกัน ควรตรวจเอกสารกับนิติบุคคลหรือสำนักงานที่ดินก่อนตัดสินใจ
กฎหมายกำหนดที่จอดรถขั้นต่ำไว้เท่าไร และทำไมยังไม่พอ
กฎหมายควบคุมอาคารกำหนดจำนวนที่จอดรถขั้นต่ำสำหรับอาคารชุด โดยเกณฑ์ในกรุงเทพมหานครและจังหวัดอื่นไม่เท่ากัน จากข้อมูลที่ตรวจจากแหล่งทั่วไป เกณฑ์ที่มักถูกอ้างถึงมีดังนี้
| เกณฑ์ | ที่พบในแหล่งข้อมูลทั่วไป |
|---|---|
| ตามขนาดห้องชุด (กรุงเทพมหานคร) | ห้องชุดพื้นที่ 60 ตร.ม. ขึ้นไป ต้องมีที่จอดรถ 1 คันต่อห้อง |
| ตามขนาดห้องชุด (จังหวัดอื่น รวมเชียงใหม่) | บางแหล่งระบุ 1 คันต่อ 2 ห้องชุด ซึ่งต่ำกว่ากรุงเทพมหานคร |
| ตามพื้นที่อาคารรวม (อาคารขนาดใหญ่) | ประมาณ 1 คันต่อพื้นที่อาคาร 120 ตร.ม. ในกรุงเทพมหานคร และ 240 ตร.ม. ในจังหวัดอื่น |
โครงการต้องเลือกจำนวนที่มากกว่าจากการคำนวณตามเกณฑ์ที่เกี่ยวข้อง และบางพื้นที่อาจมีข้อกำหนดท้องถิ่นหรือเงื่อนไขการอนุญาตเพิ่มเติม ตัวเลขข้างต้นจึงเป็นกรอบเบื้องต้นเท่านั้น ไม่ใช่ตัวเลขที่ใช้คำนวณจำนวนช่องจริงของโครงการใดโครงการหนึ่งได้ทันที
ประเด็นที่ควรจำคือ จำนวนขั้นต่ำตามกฎหมายไม่เท่ากับจำนวนที่เพียงพอต่อการใช้งานจริง โครงการที่ขายห้องขนาดเล็กจำนวนมากอาจมีช่องจอดน้อยกว่าจำนวนห้องอย่างชัดเจน และในเชียงใหม่ที่ผู้อยู่อาศัยจำนวนมากใช้มอเตอร์ไซค์ด้วย ควรถามเรื่องที่จอดมอเตอร์ไซค์แยกจากรถยนต์
กรณีที่ต้องอาศัยตัวเลขทางกฎหมายประกอบการตัดสินใจ ควรสอบถามสำนักงานเทศบาลหรือท้องถิ่น และขอแบบแปลนอนุญาตจากโครงการ
เช็กลิสต์ 7 ข้อก่อนวางเงินจอง
- ถามจำนวนช่องจอดจริงและวิธีนับ: ถามว่าตัวเลขที่โครงการบอกเป็นช่องจอดปกติกี่ช่อง และมีช่องจอดซ้อนคันรวมอยู่เท่าไร ถ้าตัวเลขรวมการจอดซ้อนไว้ด้วย เวลาใช้งานจริงอาจต้องสลับรถหรือฝากกุญแจ
- ขอดูเอกสารสิทธิ์ที่จอด: ถ้าโครงการบอกว่ามีที่จอดประจำ ให้ถามว่าเป็นสิทธิ์ที่ระบุในหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดหรือเป็นข้อกำหนดของข้อบังคับ แล้วขอสำเนาหรือเอกสารที่เกี่ยวข้อง
- ไปดูโครงการช่วงเย็นวันธรรมดา: ไม่ควรดูแค่ช่วงกลางวัน ลองไปช่วงหลังเลิกงานซึ่งผู้อยู่อาศัยกลับถึงบ้านมาก ดูว่ารถจอดเต็มทุกช่อง จอดซ้อนคัน หรือจอดล้นออกทางเข้าออกหรือไม่
- ถามนโยบายจุดชาร์จรถไฟฟ้า (EV): ถามว่ามีกี่ช่อง ใช้พื้นที่จอดเดิมหรือสร้างเพิ่ม และมีกติกาเรื่องการจอดแช่อย่างไร เป็นเรื่องที่โครงการและนิติบุคคลกำหนดเอง ไม่ใช่ข้อบังคับทั่วไป
- ที่จอดรถแขก: ถามว่ามีโซนสำหรับผู้มาติดต่อแยกชัดเจนหรือไม่ และมีกติกาเรื่องเวลาจอดหรือค่าบริการอย่างไร
- รถคันที่ 2 และมอเตอร์ไซค์: ถามว่าห้องหนึ่งมีสิทธิ์จอดกี่คัน ถ้าต้องการจอดคันที่ 2 ต้องทำอย่างไรและมีค่าใช้จ่ายหรือไม่ รวมถึงที่จอดมอเตอร์ไซค์และจักรยานด้วย
- ตรวจสภาพช่องจอดและความเสี่ยง: ดูขนาดช่องกับรถของคุณ ความกว้างของทางเลี้ยว และถ้าเป็นชั้นใต้ดินให้ถามถึงความเสี่ยงน้ำเข้า ดูแนวทางในบทความ คอนโดเชียงใหม่น้ำท่วมไหม เช็กความเสี่ยงทำเล และถ้าเป็นห้องใหม่สร้างเสร็จ ให้ตรวจช่องจอดไปพร้อมการตรวจรับห้องตามบทความ ตรวจรับห้องคอนโดใหม่ เช็กอะไรบ้างก่อนโอน
ถ้าสนใจห้องมือสอง ควรสอบถามนิติบุคคลเรื่องสิทธิ์ที่จอดของห้องนั้นโดยตรง และดูรายการตรวจอื่นๆ เพิ่มเติมได้ในบทความ คู่มือซื้อคอนโดมือสองในเชียงใหม่
ซื้อขายหรือปล่อยเช่าที่จอดรถคอนโดได้ไหม
| ประเภทที่จอด | แนวทางโดยทั่วไป |
|---|---|
| ที่จอดส่วนบุคคลที่จดทะเบียนไว้ | โดยหลักการเป็นสิทธิ์ของเจ้าของ จึงอาจโอนไปพร้อมห้องชุดหรือให้เช่าได้ แต่ควรตรวจกับสำนักงานที่ดินว่าโอนแยกได้หรือไม่ และตรวจข้อบังคับของนิติบุคคลก่อน |
| ที่จอดส่วนกลาง | ไม่ใช่ทรัพย์สินที่เจ้าของห้องขายขาดได้ ส่วนการให้เช่าสติกเกอร์หรือสิทธิ์จอดให้ห้องอื่นขึ้นกับข้อบังคับและกติกาของนิติบุคคล บางโครงการห้ามหรือจำกัด |
ถ้าตั้งใจซื้อห้องเพื่อลงทุนปล่อยเช่า สิทธิ์ที่จอดชัดเจนช่วยให้ห้องน่าสนใจสำหรับผู้เช่าที่มีรถ แต่ไม่ควรประเมินรายได้จากการให้เช่าที่จอดจนกว่าจะยืนยันกับนิติบุคคลแล้วว่าทำได้
ค่าเช่าและเงื่อนไขการเช่าที่จอดแตกต่างกันตามโครงการและผู้ให้เช่า ควรตกลงเป็นลายลักษณ์อักษร
ถ้าที่จอดรถไม่พอ ใครทำอะไรได้บ้าง
แนวทางที่นิติบุคคลและเจ้าของร่วมพิจารณาได้
- ปรับกติกาการใช้ที่จอด: เช่น กำหนดสิทธิ์ต่อห้อง ใช้สติกเกอร์หรือบัตร และกำหนดเงื่อนไขสำหรับรถคันที่ 2 โดยอาศัยข้อบังคับและมติที่ประชุมของเจ้าของร่วม
- กำหนดมาตรการสำหรับรถจอดแช่และรถที่ไม่ได้ลงทะเบียน: ช่วยเพิ่มช่องว่างให้ผู้ที่ใช้งานจริง ควรประกาศล่วงหน้าและบังคับใช้กับทุกคนเหมือนกัน
- หาที่จอดเพิ่มนอกโครงการ: เช่น เช่าพื้นที่ใกล้เคียงให้เจ้าของร่วม ต้องพิจารณาเรื่องค่าใช้จ่าย ความปลอดภัย และที่มาของงบประมาณตามข้อบังคับและมติที่ประชุมใหญ่
- ระบบจอดรถอัตโนมัติ: ประหยัดพื้นที่ในแนวราบ แต่มักมีค่าบำรุงรักษาและเวลารอรับรถในช่วงเร่งด่วน ควรประเมินก่อนเลือกใช้
แนวทางสำหรับผู้อยู่อาศัยรายบุคคล
- แจ้งนิติบุคคลเป็นลายลักษณ์อักษร: ถ้ามีคนจอดทับสิทธิ์หรือจอดขวาง ควรแจ้งนิติบุคคลพร้อมภาพถ่ายและวันเวลา เพื่อให้มีหลักฐาน
- ตรวจสิทธิ์ของตัวเองก่อน: ถ้าที่จอดเป็นสิทธิ์ที่จดทะเบียนไว้ ให้ตรวจเอกสารและข้อบังคับ หากมีข้อพิพาทที่ตกลงกันไม่ได้ ควรปรึกษาทนายความ ไม่ควรจัดการเองด้วยวิธีที่เสี่ยงต่อการละเมิดสิทธิ์ผู้อื่น
- เช่าที่จอดนอกโครงการ: ถ้ารถเกินสิทธิ์ที่ได้ ควรเปรียบเทียบค่าใช้จ่ายและระยะเดินจากที่จอดอื่นก่อนตัดสินใจ
การเปลี่ยนกติกาที่จอดรถของโครงการมักต้องผ่านข้อบังคับและมติของเจ้าของร่วม ผลทางกฎหมายขึ้นกับสิทธิ์ที่จดทะเบียนไว้จริง จึงควรตรวจกับนิติบุคคลหรือผู้เชี่ยวชาญก่อนดำเนินการ
คำถามที่พบบ่อย (FAQ)
ถ้าไม่มีรถยนต์ ควรสนใจเรื่องที่จอดรถไหม?
ควรสนใจ เพราะที่จอดอาจมีผลต่อการขายต่อและการปล่อยเช่า ผู้เช่าหรือผู้ซื้อบางกลุ่มต้องการที่จอด การมีสิทธิ์จอดชัดเจนจึงอาจช่วยให้ห้องน่าสนใจขึ้น แต่ผลจริงขึ้นกับทำเลและกลุ่มเป้าหมาย
นิติบุคคลเปลี่ยนที่จอดส่วนบุคคลให้เป็นส่วนกลางได้ไหม?
ถ้าสิทธิ์ที่จอดจดทะเบียนเป็นทรัพย์ส่วนบุคคลของห้องชุดอย่างถูกต้อง นิติบุคคลไม่สามารถตัดสินใจเปลี่ยนสถานะเองได้ตามอำเภอใจ แต่รายละเอียดขึ้นกับเอกสารที่จดทะเบียนและข้อบังคับ หากมีข้อพิพาทควรปรึกษาทนายความหรือสำนักงานที่ดิน
คอนโดใหม่ในเชียงใหม่ควรมีที่จอดกี่เปอร์เซ็นต์ถึงเพียงพอ?
ไม่มีตัวเลขสากลที่ใช้ได้กับทุกโครงการ ควรเทียบจำนวนช่องจอดจริงกับจำนวนห้อง พิจารณาลักษณะผู้อยู่อาศัย เช่น กลุ่มนักศึกษา กลุ่มทำงาน หรือกลุ่มครอบครัว และถามโครงการว่าตัวเลขรวมการจอดซ้อนคันหรือไม่
ที่จอดรถมอเตอร์ไซค์สำคัญไหม?
สำคัญสำหรับหลายโครงการในเชียงใหม่ที่ผู้อยู่อาศัยใช้มอเตอร์ไซค์เป็นหลัก ควรถามจำนวนช่อง ระยะห่างจากลิฟต์ และกติกาการจอดแยกจากรถยนต์
สรุป
ที่จอดรถเป็นเรื่องที่แก้ไขได้ยากเมื่ออาคารสร้างเสร็จแล้ว จึงควรตรวจก่อนซื้อให้ชัดทั้งสิทธิ์ จำนวนช่องจริง และกติกาของนิติบุคคล ที่จอดส่วนใหญ่เป็นทรัพย์ส่วนกลาง สิทธิ์เฉพาะห้องต้องจดทะเบียนไว้ชัดเจน และจำนวนขั้นต่ำตามกฎหมายไม่ได้รับประกันว่าพอใช้จริง เมื่อใช้เช็กลิสต์ในบทความนี้ร่วมกับการไปดูโครงการช่วงเย็น คุณจะประเมินความเสี่ยงเรื่องที่จอดได้ดีขึ้นก่อนวางเงินจอง
หมายเหตุ: บทความนี้จัดทำเพื่อให้ข้อมูลทั่วไป ไม่ถือเป็นคำแนะนำทางกฎหมาย รวมถึงเงื่อนไขของแต่ละโครงการอาจเปลี่ยนแปลงได้ กรุณาตรวจสอบกับสำนักงานที่ดิน เทศบาลหรือท้องถิ่น นิติบุคคลอาคารชุด หรือโครงการที่เกี่ยวข้องก่อนตัดสินใจหรือชำระเงิน
