โดย Chiangmai Living Team 
คูเมืองเป็นเส้นแบ่งสำคัญของเมืองเชียงใหม่ทั้งในมุมวิถีชีวิต สถาปัตยกรรม และข้อกำหนดผังเมือง ผู้ที่คิดจะซื้อคอนโดจึงมักเริ่มจากคำถามว่าจะอยู่ในคูเมืองหรือนอกคูเมือง
บทความนี้เปรียบเทียบข้อจำกัดด้านผังเมือง วิถีชีวิต ที่จอดรถ ค่าใช้จ่ายวันโอน และการปล่อยเช่า ระหว่างคอนโดในคูเมืองกับนอกคูเมือง เพื่อให้คุณเลือกทำเลที่เหมาะกับการอยู่จริงหรือการลงทุนได้อย่างมั่นใจ
| สรุปใน 30 วินาที ▸ผังเมืองจำกัดอุปทาน: เขตเมืองเก่ารอบคูเมืองมีข้อกำหนดควบคุมความสูงอาคาร จึงมีคอนโดน้อยและมักเป็นอาคารเตี้ยหรืออาคารเก่า ส่วนนอกคูเมืองมีโครงการให้เลือกมากกว่า ▸ไลฟ์สไตล์ต่างกัน: ในคูเมืองเดินเท้าได้และใกล้วัฒนธรรม แต่ซอยแคบและที่จอดรถจำกัด นอกคูเมืองขับรถสะดวกและมีตัวเลือกส่วนกลางหลากหลาย ▸ต้องตรวจก่อนซื้อ: ตำแหน่งจริงเทียบกับคูเมือง ที่จอดรถ สภาพอาคาร งบรีโนเวท และข้อกำหนดการเช่า โดยเฉพาะการเช่าต่ำกว่า 30 วันที่มีความเสี่ยงทางกฎหมาย |
ผังเมืองและความสูงอาคาร ทำไมคอนโดในคูเมืองมีน้อย
เขตเมืองเก่าเชียงใหม่ได้รับการควบคุมการก่อสร้างเพื่อรักษาทัศนียภาพของคูเมือง กำแพงเมือง และวัดวาอารามโบราณ ข้อมูลที่ตรวจพบระบุว่าพื้นที่ในและรอบคูเมืองชั้นในมีข้อกำหนดควบคุมความสูงอาคาร โดยตัวเลขที่พบอยู่ในช่วงประมาณ 12-16 เมตรตามตำแหน่งของที่ดิน (ราว 4-5 ชั้น) และอาจมีข้อกำหนดเรื่องรูปแบบหลังคา สีอาคาร และพื้นที่ว่างเพิ่มเติม
ผลคือ โครงการอาคารชุดขนาดใหญ่เกิดขึ้นได้ยากในพื้นที่นี้ คอนโดที่พบจึงมักเป็นอาคารที่สร้างมานานหรืออาคารขนาดเล็ก ส่วนนอกคูเมือง ข้อกำหนดเรื่องความสูงและประเภทอาคารต่างกันตามสีผังเมืองและความกว้างของถนนที่ติด ทำให้ผู้พัฒนาสร้างอาคารสูงปานกลางถึงสูงได้ในบางทำเล แต่ไม่ใช่ทุกพื้นที่
ข้อกำหนดผังเมืองและกฎหมายควบคุมอาคารเป็นรายแปลงและอาจมีการแก้ไข ก่อนซื้อหรือก่อนวางแผนปรับปรุงห้อง ควรตรวจผังสีที่ดินและข้อกำหนดล่าสุดกับสำนักงานโยธาธิการและผังเมืองจังหวัดหรือเทศบาลนครเชียงใหม่
คอนโดในคูเมือง ข้อดีและข้อจำกัด
ข้อดี
- เดินเท้าได้: ร้านกาแฟ ตลาด วัด และถนนคนเดินอยู่ในระยะเดินถึง เช่น ตลาดแถวประตูเชียงใหม่ และถนนคนเดินวันอาทิตย์ จึงไม่ต้องพึ่งรถทุกครั้ง
- บรรยากาศเมืองเก่า: เหมาะกับผู้ที่ชอบวิถีชีวิตแบบเมืองเก่าและวัฒนธรรมล้านนา
- อุปทานจำกัด: เมื่อโครงการใหม่เกิดขึ้นยาก ห้องที่มีอยู่จึงมีทางเลือกน้อย แต่ไม่ได้หมายความว่าราคาจะเพิ่มขึ้นแน่นอน ผลตอบแทนและราคาขายต่อขึ้นกับสภาพอาคารและสภาวะตลาด
ข้อจำกัด
- อาคารอาจมีอายุมาก: หลายอาคารสร้างมานาน อาจต้องเผื่อค่าซ่อมแซมหรือรีโนเวทเพิ่ม ควรให้ผู้รับเหมาเสนอราคาก่อนตัดสินใจ
- ซอยแคบและที่จอดรถจำกัด: ถนนในเมืองเก่ามีหลายสายที่เป็นทางเดินรถทางเดียวหรือซอยแคบ บางอาคารมีที่จอดรถไม่พอกับจำนวนห้อง
- ช่วงเทศกาล: ช่วงสงกรานต์และลอยกระทงมักมีผู้คนและรถหนาแน่น เสียงดังและเดินทางลำบากกว่าปกติ
ดูรายละเอียดการตรวจสิทธิ์ที่จอดรถได้ที่ ที่จอดรถคอนโดเชียงใหม่ไม่พอ? สิทธิ์ที่จอดเป็นของใคร และเช็กอะไรก่อนซื้อ และการจัดการเมื่อมีเสียงรบกวนที่ เพื่อนบ้านเสียงดังในคอนโดร้องเรียนอย่างไร?
คอนโดนอกคูเมือง ข้อดีและข้อจำกัด
นอกคูเมืองมีหลายย่านที่ต่างกันมาก ตั้งแต่ย่านใกล้คูเมืองที่เดินทางสะดวก ไปจนถึงย่านชานเมืองแนววงแหวนและซุปเปอร์ไฮเวย์
- ย่านใกล้คูเมือง: เช่น ห้วยแก้วตอนต้น – ช้างเผือก, ข่วงสิงห์ – เจ็ดยอด, ช้างคลาน – ไนท์บาซาร์ และ ศิริมังคลาจารย์ – สวนดอก (คูเมืองฝั่งตะวันตก) เป็นย่านที่ใกล้เมืองเก่าแต่อยู่นอกเขตคูเมือง ควรตรวจตำแหน่งจริงของแต่ละโครงการ
- ย่านนิมมานเหมินท์และย่านเมืองใหม่: เป็นย่านที่มีทั้งอาคารเก่าและโครงการใหม่ อ่านเพิ่มที่ รวมคอนโดย่านนิมมานเหมินท์
- ย่านชานเมืองและแนวซุปเปอร์ไฮเวย์: มีโครงการหลายระดับราคาและมักมีที่จอดรถกว้างกว่า ดูได้ที่ รวมคอนโดย่านซุปเปอร์ไฮเวย์ – เซ็นทรัลเฟสติวัล
ข้อดี
- ตัวเลือกกว้าง: มีโครงการใหม่และมือสองในหลายระดับราคา และมักมีส่วนกลางครบกว่าอาคารเก่าในเมือง แต่ระดับส่วนกลางขึ้นกับแต่ละโครงการ
- ที่จอดรถและการเดินทาง: ถนนกว้างกว่า ขับรถสะดวก และเข้าถึงห้างและโรงพยาบาลได้ง่ายในหลายย่าน
ข้อจำกัด
- ต้องพึ่งรถ: เชียงใหม่ไม่มีรถไฟฟ้าในเมือง หากอยู่ห่างจากย่านใจกลางเมือง ผู้อยู่อาศัยมักต้องมีรถจักรยานยนต์หรือรถยนต์
- การแข่งขันกับห้องในอาคารใกล้เคียง: บางย่านมีโครงการเปิดใหม่ต่อเนื่อง หากเลือกทำเลหรืออาคารที่ห้องขายแข่งมาก การปล่อยเช่าหรือขายต่ออาจใช้เวลานานกว่า ควรเปรียบเทียบประกาศขายและเช่าในอาคารเดียวกัน
ดูวิธีเลือกทิศ ชั้น และแบบห้องที่ ซื้อคอนโดเชียงใหม่ เลือกห้องแบบไหนดี?
ตารางเปรียบเทียบ อยู่เองและลงทุน
| ปัจจัย | ในคูเมือง | นอกคูเมือง |
|---|---|---|
| จุดเด่น | เดินเท้าได้ ใกล้วัฒนธรรมและแหล่งท่องเที่ยว | ขับรถสะดวก มีตัวเลือกโครงการและส่วนกลางหลากหลาย |
| ลักษณะอาคาร | ส่วนใหญ่เป็นอาคารเตี้ยหรืออาคารเก่า ตามข้อกำหนดความสูง | มีทั้งอาคารเก่าและโครงการใหม่ ความสูงต่างกันตามผังเมือง |
| ที่จอดรถและถนน | ซอยแคบ มีทางเดินรถทางเดียว บางอาคารที่จอดรถจำกัด | ถนนกว้างกว่าและมักมีที่จอดรถมากกว่า แต่ต้องตรวจเป็นรายโครงการ |
| เหมาะกับอยู่เอง | ผู้ที่ไม่ใช้รถ ชอบเดิน หรือต้องการวิถีชีวิตเมืองเก่า | ผู้ที่ใช้รถทุกวัน ครอบครัว และผู้ที่ต้องการส่วนกลางหลากหลาย |
| เหมาะกับลงทุนเพื่อปล่อยเช่า | ปล่อยเช่ารายเดือนหรือรายปีให้ผู้ที่ชอบทำเลเมืองเก่า ผลตอบแทนขึ้นกับสภาพอาคารและราคาซื้อ | ปล่อยเช่าให้คนทำงาน นักศึกษา หรือครอบครัวตามทำเล ผลตอบแทนขึ้นกับการแข่งขันในอาคารและย่าน |
| ข้อควรระวัง | สภาพอาคารเก่า งบรีโนเวท เสียงช่วงเทศกาล ที่จอดรถ | อุปทานในย่านเดียวกัน ความต้องการรถส่วนตัว ต้องเทียบราคาต่อห้อง |
ตารางนี้เป็นภาพรวมเชิงหลักการ รายละเอียดของแต่ละอาคาร ราคา และค่าเช่า ต่างกันมาก ควรตรวจข้อมูลจริงของห้องที่สนใจ
อ่านวิธีเทียบการซื้ออยู่เองกับการลงทุนเพิ่มเติมที่ ซื้อคอนโดเชียงใหม่อยู่เองหรือลงทุน? สำหรับผู้เกษียณที่ต้องการทำเลใกล้โรงพยาบาลดู ซื้อคอนโดวัยเกษียณเชียงใหม่ และสำหรับคนทำงานระยะไกลดู คอนโดเชียงใหม่สำหรับ Digital Nomad และสาย WFH
หากซื้อเพื่อปล่อยเช่า ควรทำสัญญารายเดือนหรือรายปี การปล่อยเช่าต่ำกว่า 30 วันเข้าข่ายธุรกิจโรงแรม ซึ่งคอนโดทั่วไปไม่มีใบอนุญาต และหลายอาคารห้ามตามข้อบังคับ มีความเสี่ยงทางกฎหมายและกับนิติบุคคล
อ่านรายละเอียดที่ ปล่อยเช่าคอนโดรายวัน (Airbnb) ผิดกฎหมายไหม?
เช็กลิสต์ก่อนซื้อคอนโดอาคารเก่าใกล้คูเมือง
- ตำแหน่งจริงเทียบกับคูเมือง: หลายประกาศใช้คำว่าใกล้คูเมืองหรือติดคูเมือง ควรตรวจว่าอาคารอยู่ในหรือนอกแนวคูเมืองและอยู่ในผังสีแบบใด
- ที่จอดรถ: ถามนิติบุคคลว่าที่จอดรถกำหนดให้ห้องไหนบ้าง มีที่จอดรถเสริมหรือไม่ และซอยทางเข้ากว้างพอหรือไม่
- โครงสร้างและงานปรับปรุง: การทุบหรือย้ายผนังต้องขออนุญาตนิติบุคคล และไม่ควรแตะผนังโครงสร้าง ควรขอแบบอาคารและให้วิศวกรตรวจก่อนจ้างผู้รับเหมา
- งบซ่อมแซมของอาคาร: ดูงบการเงินและแผนซ่อมบำรุงของนิติบุคคล เช่น ลิฟต์ ระบบท่อ และกันซึม
- ค่าส่วนกลางค้างและความเสี่ยงน้ำท่วม: ขอใบปลอดหนี้ก่อนโอน ดู ขายคอนโดที่ค้างค่าส่วนกลาง ใบปลอดหนี้ และหากอาคารอยู่ใกล้แม่น้ำให้ตรวจประวัติน้ำท่วม ดู คอนโดเชียงใหม่น้ำท่วมไหม?
เช็กลิสต์ห้องมือสองอย่างละเอียดอยู่ที่ คู่มือซื้อคอนโดมือสองเชียงใหม่ ต้องเช็กอะไรบ้าง? และการเทียบมือหนึ่งกับมือสองที่ ซื้อคอนโดมือหนึ่ง vs มือสอง เชียงใหม่
ค่าใช้จ่ายวันโอนที่ควรรู้
ปัจจุบันมีมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและค่าจดจำนองเหลือ 0.01% สำหรับที่อยู่อาศัยที่ราคาซื้อขาย ราคาประเมิน และวงเงินจำนองไม่เกิน 7 ล้านบาท สำหรับผู้ซื้อที่เป็นบุคคลธรรมดาสัญชาติไทย มีผลถึงวันที่ 30 มิถุนายน 2570 และใช้กับทั้งห้องใหม่และห้องมือสอง
การแบ่งค่าโอนคนละครึ่งเป็นธรรมเนียมที่ตกลงกันได้ในสัญญา ไม่ใช่ข้อบังคับ ส่วนภาษีที่ผู้ขายต้องรับผิดตามกฎหมาย เช่น ภาษีธุรกิจเฉพาะหรือภาษีหัก ณ ที่จ่าย ขึ้นกับระยะเวลาถือครองและกรณีของผู้ขาย
ดูรายการค่าใช้จ่ายทั้งหมดที่ ซื้อคอนโดเชียงใหม่ ต้องเตรียมเงินเท่าไหร่?
มาตรการลดค่าธรรมเนียม เงื่อนไขผู้ซื้อ และภาษีของผู้ขายอาจเปลี่ยนแปลงตามประกาศของทางราชการ ควรตรวจสอบกับสำนักงานที่ดินและสรรพากรก่อนวันโอน
คำถามที่พบบ่อย (FAQ)
ซื้ออยู่เองกับซื้อลงทุน ควรเลือกต่างกันอย่างไร
ซื้ออยู่เองควรให้น้ำหนักกับการเดินทางประจำวัน ที่จอดรถ ความเงียบ และสภาพอาคาร ส่วนซื้อลงทุนควรให้น้ำหนักกับกลุ่มผู้เช่า ราคาซื้อเทียบค่าเช่า และจำนวนห้องขายแข่งในอาคารเดียวกัน
ถ้าต้องการทำเลใจกลางเมือง ต้องซื้อมือสองเท่านั้นหรือไม่
ไม่เสมอไป ย่านใกล้คูเมืองและย่านเมืองใหม่ยังมีโครงการมือหนึ่งในบางช่วงเวลา แต่โดยทั่วไปห้องในย่านที่ที่ดินมีจำกัดมักมีมือสองเป็นตัวเลือกหลัก ควรตรวจประกาศขายและโครงการเปิดใหม่ในช่วงที่ต้องการซื้อ
ชาวต่างชาติซื้อคอนโดในเชียงใหม่ ต้องรู้อะไรเป็นพิเศษ
ชาวต่างชาติถือกรรมสิทธิ์ห้องชุดรวมกันได้ไม่เกิน 49% ของพื้นที่ห้องชุดทั้งหมดในอาคาร และต้องแสดงหลักฐานการนำเงินตราต่างประเทศเข้ามาตามราคาห้องในวันโอน ควรตรวจสัดส่วนโควตากับนิติบุคคลก่อนจอง และพิจารณาปรึกษาทนายความหรือผู้เชี่ยวชาญด้านกฎหมายอสังหาริมทรัพย์เพื่อตรวจเอกสารก่อนทำสัญญา
ผู้ซื้อคนไทยจำเป็นต้องจ้างทนายหรือไม่
การซื้อห้องชุดจากโครงการหรือผ่านสำนักงานที่ดินมักมีขั้นตอนมาตรฐาน ผู้ซื้อไม่จำเป็นต้องจ้างทนายเสมอไป แต่หากเป็นห้องมือสองที่มีเงื่อนไขซับซ้อน เช่น มีภาระจำนอง ค่าส่วนกลางค้าง หรือเป็นการซื้อจากผู้ที่ไม่ใช่เจ้าของโดยตรง การปรึกษานักกฎหมายก่อนวางมัดจำช่วยลดความเสี่ยงได้
สรุป
คอนโดในคูเมืองและนอกคูเมืองไม่มีแบบใดดีกว่าในทุกมิติ ในคูเมืองเหมาะกับผู้ที่ชอบเดินเท้า ชอบบรรยากาศเมืองเก่า และพร้อมรับเรื่องอาคารเก่าและที่จอดรถจำกัด ส่วนนอกคูเมืองเหมาะกับผู้ที่ใช้รถเป็นหลักและต้องการตัวเลือกโครงการหลากหลายกว่า ก่อนตัดสินใจควรตรวจตำแหน่งจริงเทียบกับคูเมือง ผังสีที่ดิน ที่จอดรถ สภาพอาคาร และข้อบังคับเรื่องการเช่า แล้วเทียบประกาศขายและเช่าจริงของห้องที่สนใจ
หมายเหตุ: ข้อกำหนดผังเมืองและความสูงอาคาร ราคา ค่าเช่า ค่าธรรมเนียมและภาษี อาจเปลี่ยนแปลงหรือต่างกันในแต่ละโครงการและแต่ละกรณี กรุณาตรวจสอบกับสำนักงานโยธาธิการและผังเมือง เทศบาลนครเชียงใหม่ สำนักงานที่ดิน กรมสรรพากร นิติบุคคลอาคารชุด หรือผู้เชี่ยวชาญ ก่อนตัดสินใจ
