ปล่อยเช่าคอนโดเองหรือฝากนายหน้า? คำนวณจุดคุ้มทุนจากค่านายหน้าเทียบกับวันที่ห้องว่าง ในปี 2026

เมื่อห้องพร้อมปล่อยเช่า เจ้าของมักเลือกระหว่างปล่อยเช่าคอนโดเองหรือฝากนายหน้า โดยหลายคนเปรียบเทียบจากค่านายหน้าเพียงอย่างเดียว ทั้งที่รายได้ที่เสียไปตอนห้องว่างและเวลาที่ต้องใช้ก็เป็นต้นทุนเช่นกัน

บทความนี้ช่วยคำนวณจุดคุ้มทุนระหว่างค่านายหน้ากับจำนวนวันที่ห้องว่าง พร้อมต้นทุนที่มักถูกมองข้ามและหน้าที่แจ้ง ตม.30 เพื่อให้คุณเลือกวิธีปล่อยเช่าได้อย่างมั่นใจ

สรุปใน 30 วินาที ▸คิดด้วยตัวเลข: ค่านายหน้าที่พบทั่วไปคือค่าเช่า 1 เดือนต่อสัญญา 1 ปี เจ้าของห้องเป็นผู้จ่าย จึงคุ้มเมื่อช่วยให้ได้ผู้เช่าเร็วขึ้นราว 30 วันขึ้นไปเมื่อเทียบกับการทำเอง ▸ดูต้นทุนที่มองไม่เห็น: เวลา การคัดกรองผู้เช่า และสัญญาเช่า เป็นต้นทุนของการทำเอง ส่วนค่าบริการหลังเช่าอาจต้องตกลงแยกกับนายหน้า ▸หน้าที่ ตม.30 ไม่เปลี่ยน: หากผู้เช่าเป็นชาวต่างชาติ หน้าที่แจ้งภายใน 24 ชั่วโมงเป็นของเจ้าของห้องหรือผู้ให้เช่า ไม่ว่าจะใช้นายหน้าหรือไม่

เปรียบเทียบต้นทุนของสองวิธีให้เห็นภาพ

ปล่อยเช่าเองไม่เสียค่านายหน้า แต่ต้องใช้เวลาและรับความเสี่ยงเอง ส่วนการฝากนายหน้าเสียค่าบริการ แต่ได้แรงงานและเครือข่ายเพิ่ม ตารางนี้เทียบประเด็นหลักที่ควรดู

ประเด็น	ปล่อยเช่าเอง	ฝากนายหน้า
ค่าใช้จ่ายตรง	ไม่มีค่านายหน้า อาจมีค่าโฆษณาหรือดันประกาศบางเว็บ ค่าเดินทาง และค่าตรวจสัญญา	ค่านายหน้าที่พบทั่วไปคือ 1 เดือนต่อสัญญา 1 ปี เจ้าของห้องเป็นผู้จ่าย
เวลาและแรงงาน	ถ่ายรูป ลงประกาศ ตอบแชท พาชมห้อง และเจรจาด้วยตัวเอง	นายหน้าช่วยทำการตลาดและพาชมห้อง เจ้าของยังต้องตัดสินใจและเซ็นสัญญา
การเข้าถึงผู้เช่า	ขึ้นกับช่องทางที่เจ้าของใช้และเครือข่ายส่วนตัว	อาศัยฐานลูกค้าและเครือข่ายของนายหน้า คุณภาพต่างกันตามแต่ละราย
สัญญาเช่า	เจ้าของต้องเตรียมและตรวจเอง	นายหน้ามักมีแบบสัญญาให้ แต่เจ้าของควรอ่านและตรวจเงื่อนไขเองทุกครั้ง
หลังเข้าอยู่ (ซ่อม ทวงค่าเช่า)	เจ้าของจัดการเองทั้งหมด	ขึ้นกับสัญญากับนายหน้า บางรายไม่รวมงานหลังเช่า หรือมีค่าบริการแยก
หน้าที่แจ้ง ตม.30 (ถ้าผู้เช่าเป็นชาวต่างชาติ)	เจ้าของห้องแจ้งเอง	หน้าที่ยังเป็นของเจ้าของ นายหน้าอาจช่วยดำเนินการได้ถ้าตกลงกันไว้

รายละเอียดเรื่องสัญญาแบบเปิดกับแบบเอกสิทธิ์ และวิธีคัดกรองนายหน้า ดูได้ใน บทความเรื่องฝากขาย-ปล่อยเช่าคอนโดเชียงใหม่กับนายหน้า

ค่านายหน้าและขอบเขตงานตกลงกันได้ และต่างกันตามแต่ละบริษัท ควรสอบถามและอ่านสัญญาให้ชัดก่อนตัดสินใจ

คิดจุดคุ้มทุน ค่านายหน้าเทียบกับวันที่ห้องว่าง

แนวคิดคือ ค่านายหน้า 1 เดือนเท่ากับค่าเช่า 30 วัน ดังนั้นการฝากนายหน้าจะคุ้มทุนเมื่อช่วยให้ได้ผู้เช่าเร็วกว่าการทำเองประมาณ 30 วัน ตัวอย่างต่อไปนี้สมมติค่าเช่า 15,000 บาทต่อเดือน เฉลี่ยวันละ 500 บาท (15,000 หาร 30) และค่านายหน้า 15,000 บาท

สถานการณ์ (ตัวอย่างสมมติ)	ค่าเช่าที่เสียไปตอนห้องว่าง (บาท)	ค่านายหน้า (บาท)	รวมต้นทุน (บาท)
ปล่อยเช่าเอง ห้องว่าง 15 วัน	7,500	0	7,500
ปล่อยเช่าเอง ห้องว่าง 45 วัน	22,500	0	22,500
ปล่อยเช่าเอง ห้องว่าง 60 วัน	30,000	0	30,000
ฝากนายหน้า ห้องว่าง 14 วัน	7,000	15,000	22,000
ฝากนายหน้า ห้องว่าง 30 วัน	15,000	15,000	30,000

อ่านผลได้ดังนี้: ถ้าทำเองใช้เวลา 60 วัน แต่นายหน้าหาได้ใน 14 วัน นายหน้าประหยัดกว่า 8,000 บาท (30,000 ลบ 22,000) แต่ถ้าทำเองหาได้ใน 15 วัน การทำเองถูกกว่ามาก (7,500 เทียบ 22,000) และถ้าทำเอง 45 วัน เทียบกับนายหน้า 14 วัน ต้นทุนใกล้เคียงกัน (22,500 เทียบ 22,000) เพราะต่างกัน 31 วัน ซึ่งใกล้กับจุดคุ้มทุน 30 วัน

ค่านายหน้าเฉลี่ยตามระยะเวลาที่ผู้เช่าอยู่

ค่านายหน้าเป็นต้นทุนครั้งเดียวต่อผู้เช่าหนึ่งราย ยิ่งผู้เช่าอยู่นาน ค่านายหน้าเมื่อเทียบกับรายได้ยิ่งลดลง สมมติค่าเช่าคงที่และไม่มีค่านายหน้าตอนต่อสัญญา

ผู้เช่าอยู่นาน	ค่าเช่ารวม (บาท)	ค่านายหน้า 15,000 บาท คิดเป็น
12 เดือน	180,000	8.3%
24 เดือน	360,000	4.2%
36 เดือน	540,000	2.8%

ตัวเลขในตารางเป็นตัวอย่างสมมติเพื่ออธิบายวิธีคิด ไม่ใช่สถิติของตลาดเชียงใหม่ ระยะเวลาห้องว่างและค่านายหน้าจริงต่างกันตามห้อง ทำเล และข้อตกลง

ต้นทุนที่มักถูกมองข้าม

ฝั่งปล่อยเช่าเอง

• เวลาและค่าเดินทาง: ตอบแชท นัดดูห้อง และเปิดห้องให้ผู้สนใจ ซึ่งบางรายดูแล้วไม่เช่า
• การคัดกรองผู้เช่า: หากคัดกรองพลาด อาจเจอปัญหาค่าเช่าค้างหรือห้องเสียหาย
• สัญญาเช่าไม่รัดกุม: แบบฟอร์มที่โหลดมาอาจไม่ครอบคลุมเรื่องเงินประกัน การซ่อมแซม และการเลิกสัญญา
• ค่าโฆษณา: บางเว็บมีค่าดันประกาศหรือจำกัดจำนวนประกาศ ควรตรวจเงื่อนไขของแต่ละเว็บ

แนวทางเตรียมห้อง ตั้งราคา และคัดกรองผู้เช่าด้วยตนเอง ดูได้ใน ปล่อยเช่าคอนโดอย่างไรให้ได้ผู้เช่าไวและราคาดี ส่วนสัญญาเช่าที่ควรมี ดูใน สัญญาเช่าคอนโด 10 ข้อ และหากเจอผู้เช่าไม่จ่ายค่าเช่า ดูสิทธิเจ้าของห้องใน บทความเรื่องผู้เช่าไม่จ่ายค่าเช่า

ฝั่งฝากนายหน้า

• ค่านายหน้า: ปีแรกได้รับค่าเช่าสุทธิน้อยลง ตามอัตราที่ตกลง
• ค่าต่อสัญญา: โดยทั่วไปการต่อสัญญากับผู้เช่าเดิมไม่เสียค่านายหน้า เว้นแต่ตกลงไว้ในสัญญากับนายหน้า
• งานหลังเช่า: การรับแจ้งซ่อม ทวงค่าเช่า หรือดูแลห้อง อาจไม่รวมในค่านายหน้า และมีค่าบริการแยก ควรถามให้ชัด
• ผลงานของนายหน้า: ถ้านายหน้าไม่ทำการตลาดอย่างต่อเนื่อง ห้องอาจว่างนาน ควรตกลงระยะเวลาและรายงานความคืบหน้า

ค่าบริการและขอบเขตงานของนายหน้าแต่ละรายต่างกัน ควรอ่านสัญญาและสอบถามก่อนตัดสินใจ

ปล่อยเช่าเองหรือผ่านนายหน้า ใครต้องแจ้ง ตม.30?

หากผู้เช่าเป็นชาวต่างชาติ หน้าที่แจ้งที่พักอาศัย (ตม.30) ตามมาตรา 38 แห่งพระราชบัญญัติคนเข้าเมือง พ.ศ. 2522 เป็นของเจ้าของที่พักหรือผู้ให้เช่า ไม่ใช่ผู้เช่า โดยต้องแจ้งภายใน 24 ชั่วโมงนับจากที่ชาวต่างชาติเข้าพัก และต้องแจ้งใหม่เมื่อมีผู้เช่าคนใหม่หรือเมื่อมีการเข้าพักใหม่ตามเงื่อนไขของสำนักงานตรวจคนเข้าเมือง

• ช่องทางแจ้ง: ปัจจุบันมีระบบออนไลน์ของสำนักงานตรวจคนเข้าเมือง และช่องทางอื่นตามที่หน่วยงานกำหนด
• โทษ: ตามข้อมูลที่ตรวจ ผู้ฝ่าฝืนมีโทษปรับไม่เกิน 2,000 บาท และการไม่แจ้งอาจกระทบการต่อวีซ่าหรือการรายงานตัวของผู้เช่า
• การใช้นายหน้า: นายหน้าบางรายอาจช่วยดำเนินการให้ แต่หน้าที่ตามกฎหมายยังอยู่กับเจ้าของ ควรตกลงเป็นลายลักษณ์อักษรว่าใครแจ้ง และเก็บใบรับแจ้งไว้เป็นหลักฐาน

ข้อกำหนดและขั้นตอนการแจ้งอาจเปลี่ยนแปลงได้ ควรตรวจสอบกับสำนักงานตรวจคนเข้าเมืองก่อนดำเนินการ

แบบไหนเหมาะกับใคร

ปล่อยเช่าเองน่าจะเหมาะ ถ้าคุณ

• มีเวลาตอบแชทและพาชมห้องได้ในช่วงเวลาที่ผู้สนใจสะดวก
• ห้องอยู่ใกล้ที่พักหรือที่ทำงาน เดินทางมาเปิดห้องได้ง่าย
• เข้าใจเรื่องสัญญาเช่าและพร้อมติดตามค่าเช่าเอง
• ตั้งเป้ากลุ่มผู้เช่าที่ค้นหาห้องจากเว็บและกลุ่มออนไลน์ได้เอง

ฝากนายหน้าน่าจะเหมาะ ถ้าคุณ

• งานยุ่ง หรือไม่สะดวกตอบแชทและพาชมห้อง
• ไม่ได้อยู่ในเชียงใหม่ เช่น ซื้อห้องไว้ลงทุนแต่พำนักอยู่จังหวัดอื่น
• ต้องการเข้าถึงผู้เช่าชาวต่างชาติหรือกลุ่มที่ใช้เครือข่ายนายหน้า
• ไม่ต้องการรับสายเจรจาหรือประสานเรื่องสัญญาด้วยตนเอง

ดูภาพรวมกลุ่มผู้เช่าและทำเลที่เหมาะกับแต่ละกลุ่มใน บทความเรื่องปล่อยเช่าคอนโดเชียงใหม่ให้ใครดี

ทางเลือกลูกผสม ลงประกาศเองและเปิดให้นายหน้าช่วย

เจ้าของบางรายเลือกลงประกาศเองพร้อมให้นายหน้าช่วยหาผู้เช่าด้วย โดยใช้สัญญาแบบเปิด (Open Listing) ซึ่งโดยทั่วไปนายหน้าได้ค่าตอบแทนเมื่อหาผู้เช่าได้สำเร็จ แนวทางนี้เพิ่มช่องทางหาผู้เช่า แต่ต้องกำหนดกติกาให้ชัด:

• ระยะเวลาคุ้มครอง: หากนายหน้าพาผู้สนใจมาดูห้อง แล้วผู้สนใจรายนั้นมาเช่าทีหลังโดยตรง ควรตกลงให้ชัดว่ายังต้องจ่ายค่านายหน้าหรือไม่ และภายในกี่วัน
• บันทึกรายชื่อผู้สนใจ: จดชื่อและวันที่ผู้สนใจแต่ละราย ทั้งที่มาจากตัวเองและนายหน้า เพื่อป้องกันข้อพิพาท
• ราคาและข้อมูลต้องตรงกัน: แจ้งราคาค่าเช่า เงินประกัน และเงื่อนไขให้นายหน้าทุกรายตรงกัน เพื่อไม่ให้ประกาศสับสน
• สัญญาเอกสิทธิ์ห้ามฝากซ้อน: หากเซ็นสัญญาเอกสิทธิ์กับรายใดแล้ว การฝากรายอื่นหรือหาเองอาจผิดเงื่อนไข ควรอ่านข้อสัญญาก่อนทุกครั้ง

ข้อดีข้อเสียของสัญญาแบบเปิดและแบบเอกสิทธิ์ดูเพิ่มเติมใน บทความเรื่องฝากขาย-ปล่อยเช่าคอนโดกับนายหน้า

ข้อตกลงกับนายหน้าตกลงกันได้และต่างกันในแต่ละราย ควรทำเป็นลายลักษณ์อักษรและอ่านให้ครบก่อนเซ็น

คำถามที่พบบ่อย (FAQ)

สรุป

ไม่มีวิธีใดดีที่สุดสำหรับทุกคน แต่ตัดสินใจด้วยตัวเลขได้ ค่านายหน้า 1 เดือนเท่ากับค่าเช่าประมาณ 30 วัน ถ้านายหน้าช่วยให้ได้ผู้เช่าเร็วกว่าทำเองเกินช่วงนี้ ก็มีแนวโน้มคุ้ม แต่ถ้าคุณมีเวลาและหาผู้เช่าได้เร็ว การทำเองก็ประหยัดกว่า อย่าลืมนับต้นทุนเรื่องเวลา สัญญา และหน้าที่ ตม.30 ด้วย และหากไม่แน่ใจ การลงประกาศเองควบคู่กับสัญญาแบบเปิดที่กำหนดกติกาชัดเจนเป็นทางเลือกที่ลดความเสี่ยงได้

หมายเหตุ: บทความนี้จัดทำเพื่อให้ข้อมูลทั่วไป ไม่ใช่คำแนะนำทางกฎหมาย และกฎของโครงการอาจเปลี่ยนแปลงได้ กรุณาตรวจสอบกับนายหน้า หน่วยงานที่เกี่ยวข้อง หรือนิติบุคคลอาคารชุดก่อนตัดสินใจ