ค่าซ่อมห้องเช่า ใครรับผิดชอบ? แอร์เสีย ท่อรั่ว เจ้าของห้องหรือผู้เช่าจ่าย ในปี 2026

แอร์ไม่เย็น ท่อน้ำรั่ว หรือชักโครกใช้งานไม่ได้ เป็นปัญหาที่เกิดขึ้นได้ในห้องเช่าทุกประเภท และมักนำไปสู่คำถามว่าค่าซ่อมเป็นของเจ้าของห้องหรือผู้เช่า

บทความนี้อธิบายว่าค่าซ่อมห้องเช่า ใครรับผิดชอบ ตามหลักกฎหมายเช่าทรัพย์ พร้อมตารางแยกว่ารายการไหนมักเป็นของใคร ขั้นตอนเมื่อเจ้าของห้องไม่ซ่อม และข้อสัญญาที่ควรเขียนไว้ เพื่อให้คุณเช่าหรือปล่อยเช่าได้อย่างมั่นใจ

สรุปใน 30 วินาที ▸หลักกฎหมาย: ผู้ให้เช่าต้องจัดการซ่อมแซมที่จำเป็นระหว่างเช่า ส่วนผู้เช่าต้องสงวนรักษาทรัพย์สินและซ่อมแซมเล็กน้อย โดยสัญญาอาจกำหนดรายละเอียดเพิ่มได้ ▸เกณฑ์แบ่ง: ดูว่าเสียจากการใช้งานปกติหรือเสื่อมตามเวลา หรือเกิดจากความประมาทและการใช้งานผิดวิธี ▸เมื่อเจ้าของไม่ซ่อม: แจ้งเป็นลายลักษณ์อักษร ให้เวลาตามสมควร เก็บหลักฐาน แล้วจึงพิจารณาซ่อมเองและขอคืนค่าใช้จ่ายหรือบอกเลิกสัญญาตามเงื่อนไข

กฎหมายเช่าทรัพย์ว่าด้วยการซ่อมแซมไว้อย่างไร

ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ (ป.พ.พ.) ลักษณะเช่าทรัพย์ วางหลักกว้างๆ ไว้ ไม่ได้ระบุรายการซ่อมแยกเป็นข้อๆ หลักที่ใช้บ่อยมีดังนี้:

• ผู้ให้เช่า (มาตรา 550): ต้องรับผิดในความชำรุดบกพร่องที่เกิดขึ้นระหว่างเช่า และต้องจัดการซ่อมแซมสิ่งที่จำเป็น เว้นแต่การซ่อมแซมที่กฎหมายหรือจารีตประเพณีถือว่าผู้เช่าต้องทำเอง
• ผู้เช่า (มาตรา 553): ต้องสงวนรักษาทรัพย์สินที่เช่าเสมือนที่วิญญูชนพึงสงวนทรัพย์สินของตนเอง และต้องบำรุงรักษาทั้งซ่อมแซมเล็กน้อยด้วย
• ค่าใช้จ่ายที่ผู้เช่าออกไปก่อน (มาตรา 547): หากผู้เช่าเสียค่าใช้จ่ายไปโดยจำเป็นและสมควรเพื่อรักษาทรัพย์สินที่เช่า ผู้ให้เช่าต้องชดใช้ให้ เว้นแต่ค่าบำรุงรักษาตามปกติและค่าซ่อมแซมเพียงเล็กน้อย

แนวคิดที่ใช้ตัดสินในทางปฏิบัติคือ สิ่งที่เสียเกิดจากการใช้งานตามปกติหรือเสื่อมสภาพตามเวลา หรือเกิดจากความประมาทหรือการใช้ผิดวิธีของผู้เช่า กรณีแรกมักเป็นภาระของเจ้าของห้อง ส่วนกรณีหลังมักเป็นของผู้เช่า นอกจากนี้ ผู้เช่าไม่ต้องรับผิดต่อความสูญหายหรือบุบสลายที่เกิดจากการใช้ทรัพย์สินโดยชอบ (มาตรา 562 วรรคสอง)

ทั้งนี้ คู่สัญญาตกลงแบ่งความรับผิดชอบเรื่องการซ่อมไว้ในสัญญาเช่าได้ ดังนั้นควรอ่านสัญญาประกอบเสมอ และข้อสัญญาที่เขียนเอาเปรียบเกินสมควรอาจไม่มีผลตามกฎหมายคุ้มครองผู้บริโภค ในกรณีที่เจ้าของห้องเข้าข่ายเป็นผู้ประกอบธุรกิจให้เช่าตามประกาศของ สคบ. สัญญาเช่าบางรูปแบบจึงมีข้อห้ามเรื่องการผลักภาระความเสื่อมสภาพตามปกติให้ผู้เช่า

หลักกฎหมายและแนวปฏิบัติอาจเปลี่ยนแปลงได้ และแต่ละห้องมีสัญญาต่างกัน ควรอ่านสัญญาและปรึกษาผู้เชี่ยวชาญก่อนตัดสินใจจ่ายหรือปฏิเสธค่าซ่อมก้อนใหญ่

ซ่อมในคอนโด อะไรเป็นของห้อง อะไรเป็นของส่วนกลาง

คอนโดต่างจากบ้านเช่าตรงที่บางส่วนเป็นทรัพย์ส่วนกลางซึ่งนิติบุคคลอาคารชุดเป็นผู้ดูแล ไม่ใช่เจ้าของห้องหรือผู้เช่า ก่อนตกลงกันเรื่องค่าซ่อม ควรแยกให้ออกก่อนว่าจุดที่เสียอยู่ในห้องหรืออยู่ส่วนกลาง

• ภายในห้องชุด: เช่น ก๊อกน้ำ สุขภัณฑ์ สายไฟและเบรกเกอร์ในห้อง เครื่องปรับอากาศ เฟอร์นิเจอร์และเครื่องใช้ไฟฟ้าที่เจ้าของจัดให้ เจ้าของห้องเป็นผู้ดูแลในฐานะเจ้าของ และสัญญาเช่าแบ่งต่อให้ผู้เช่า
• ส่วนกลาง: เช่น ท่อหลักของอาคาร ดาดฟ้า ปั๊มน้ำและลิฟต์ นิติบุคคลเป็นผู้ดูแล ผู้เช่าควรแจ้งเจ้าของห้องหรือนิติบุคคลตามช่องทางที่โครงการกำหนด

ขอบเขตส่วนกลางและส่วนบุคคลเป็นไปตามข้อบังคับของแต่ละโครงการ ควรสอบถามนิติบุคคลก่อนเรียกช่างภายนอกเข้าไปซ่อมในจุดที่อาจเป็นส่วนกลาง

เคสยอดฮิต แอร์ ท่อน้ำ เครื่องใช้ไฟฟ้า และเฟอร์นิเจอร์

กรณีแอร์

• แอร์เก่าจนคอมเพรสเซอร์พังหรือบอร์ดเสีย: หากผู้เช่าใช้งานตามปกติ มักเป็นภาระของเจ้าของห้อง เพราะเป็นความเสื่อมตามอายุการใช้งาน
• ล้างแอร์ตามรอบ: เป็นการบำรุงรักษา ในทางปฏิบัติหลายสัญญาให้ผู้เช่ารับผิดชอบค่าล้างระหว่างเช่า แต่ไม่ใช่เรื่องที่กฎหมายบังคับตายตัว ขึ้นกับสัญญา เจ้าของบางรายล้างให้ก่อนส่งมอบหรือล้างให้ปีละครั้ง
• น้ำยาแอร์พร่อง: มักเป็นสัญญาณของรอยรั่วหรืออุปกรณ์เสื่อม ไม่ใช่การบำรุงรักษาปกติ ควรให้ช่างตรวจหาสาเหตุก่อน แล้วค่อยแบ่งค่าใช้จ่ายตามสาเหตุ
• น้ำแอร์หยดจนพื้นเสียหาย: ถ้าผู้เช่าทราบอยู่แล้วว่ามีน้ำหยดแต่ไม่แจ้งเจ้าของและปล่อยจนพื้นไม้ลามิเนตบวม หรือเพิกเฉยไม่ล้างตามที่สัญญาให้ล้าง ผู้เช่าอาจต้องรับผิดต่อความเสียหายส่วนที่เกิดจากการละเลย แต่ถ้าต้นเหตุคือแอร์ที่เสื่อมสภาพโดยผู้เช่าไม่รู้ ภาระส่วนนั้นอาจเป็นของเจ้าของห้อง จึงควรเก็บภาพและแจ้งทันทีที่พบ

กรณีท่อและน้ำรั่ว

• ท่อน้ำหรือท่อน้ำทิ้งแตกจากความเสื่อมของระบบ: มักเป็นภาระของเจ้าของห้อง ถ้าอยู่ในส่วนกลางให้แจ้งนิติบุคคล
• ท่อซิงก์ตันจากเศษอาหาร ท่อห้องน้ำตันจากเส้นผมหรือทิชชู่: เกิดจากการใช้งาน ผู้เช่ามักเป็นผู้ดูแลและทะลวงท่อ
• น้ำรั่วลงห้องชั้นล่าง: ผู้ที่ทำให้เกิดความเสียหายต้องรับผิดตามหลักละเมิดทั่วไป หากต้นเหตุคือท่อหรือยาแนวที่เสื่อมสภาพ เจ้าของห้องมักต้องรับผิดชอบ หากต้นเหตุคือผู้เช่าลืมปิดน้ำจนล้น ผู้เช่าอาจต้องรับผิดชอบ และเจ้าของห้องอาจเรียกคืนจากผู้เช่า รายละเอียดแต่ละเหตุการณ์ต่างกัน ควรเก็บภาพและแจ้งนิติบุคคลทันที

ดูรายละเอียดเรื่องประกันภัยได้ที่ ประกันภัยคอนโดจำเป็นไหม? ประกันนิติบุคคลคุ้มครองอะไร

กรณีเครื่องใช้ไฟฟ้าและเฟอร์นิเจอร์

• ตู้เย็น เครื่องทำน้ำอุ่น ทีวีเสียตามอายุการใช้งาน: มักเป็นภาระของเจ้าของห้อง ในฐานะเจ้าของทรัพย์ที่ให้เช่า
• โซฟาขาดจากสัตว์เลี้ยง รอยไหม้ กระจกแตกจากการใช้งาน: มักเป็นภาระของผู้เช่า และอาจถูกหักจากเงินประกันตามสัญญา

ตัวอย่างข้างต้นเป็นแนวทางทั่วไป ผลจริงขึ้นกับสาเหตุของความเสียหายและเงื่อนไขในสัญญาเช่าแต่ละฉบับ

ตารางสรุป เจ้าของห้องหรือผู้เช่าจ่าย

ตารางนี้เป็นแนวทางทั่วไปสำหรับการตกลงกัน ไม่ใช่ข้อกำหนดตามกฎหมายเป็นรายการ:

รายการ	มักเป็นของเจ้าของห้อง (เสื่อมสภาพ/ซ่อมใหญ่)	มักเป็นของผู้เช่า (บำรุงรักษา/ความประมาท)
ระบบไฟฟ้า	เบรกเกอร์ สายไฟในผนังที่เสื่อมหรือช็อต	เปลี่ยนหลอดไฟที่ขาด ปลั๊กที่ดึงหลุดจากการใช้งาน
ระบบประปาและสุขภัณฑ์	ท่อในห้องที่เสื่อมแตก น้ำรั่วซึมจากความเสื่อมของระบบ (ส่วนกลางแจ้งนิติบุคคล)	ทะลวงท่อตันจากการใช้งาน สายฉีดชำระที่ใช้งานแล้วหลุด ก๊อกที่เสียหายจากการใช้ผิดวิธี
เครื่องปรับอากาศ	ชิ้นส่วนเสื่อมตามอายุ เช่น คอมเพรสเซอร์ บอร์ด หรือเปลี่ยนเครื่องที่หมดอายุการใช้งาน	ล้างแอร์ตามรอบที่สัญญากำหนด และความเสียหายจากการละเลยการบำรุงรักษา
เครื่องใช้ไฟฟ้า	เสียตามอายุการใช้งานหรือระบบภายใน	ตกแตก น้ำหกใส่ หรือใช้ผิดวิธี
เฟอร์นิเจอร์และสภาพห้อง	สีผนังซีดหรือพื้นสึกตามกาลเวลา	รอยเจาะผนัง รอยไหม้ กระจกแตก รอยขีดลึกจากการลากของหนัก

ค่าซ่อมและความรับผิดชอบจริงอาจต่างจากตารางนี้ตามสัญญาเช่า ข้อบังคับของโครงการ และสาเหตุของความเสียหายในแต่ละกรณี

เมื่อของเสียแล้วเจ้าของห้องไม่ซ่อม ผู้เช่าทำอะไรได้บ้าง

หากเจอท่อแตกหรือไฟรั่ว ให้ลดความเสียหายก่อน เช่น ปิดวาล์วน้ำหรือสับเบรกเกอร์ที่เกี่ยวข้อง แล้วดำเนินการตามลำดับต่อไปนี้:

1. ถ่ายภาพหรือวิดีโอความเสียหายพร้อมวันที่ และเก็บหลักฐานการแจ้งทั้งหมด
2. แจ้งเจ้าของห้องเป็นลายลักษณ์อักษร เช่น LINE หรืออีเมล ระบุอาการและขอให้จัดการซ่อมภายในเวลาที่เหมาะสมกับความเร่งด่วน
3. ถ้าเป็นเหตุเร่งด่วนและติดต่อเจ้าของไม่ได้ ให้ลดความเสียหายและเรียกช่างทำเฉพาะส่วนที่จำเป็น เก็บใบเสร็จและภาพก่อน-หลังซ่อม
4. ขอให้เจ้าของห้องชดใช้ค่าใช้จ่ายที่จำเป็นและสมควร (มาตรา 547) และตกลงเป็นลายลักษณ์อักษรว่าจะหักจากค่าเช่าเดือนถัดไปหรือคืนเป็นเงิน
5. ถ้าความชำรุดร้ายแรงและเจ้าของไม่แก้ไขภายในเวลาอันสมควรหลังบอกกล่าว ผู้เช่าอาจบอกเลิกสัญญาได้ตามมาตรา 551

การหักค่าเช่าเองโดยไม่ตกลงกับเจ้าของห้อง อาจทำให้ถูกมองว่าผิดนัดชำระค่าเช่า และนำไปสู่ข้อพิพาท หากความเสียหายสูงหรือมีข้อโต้แย้ง ควรปรึกษาทนายความก่อนบอกเลิกสัญญาหรือหักค่าเช่า

มุมเจ้าของห้อง จัดการซ่อมอย่างไรให้ไม่เกิดข้อพิพาท

• ตอบรับเรื่องแจ้งซ่อมเร็ว: แม้ยังไม่ส่งช่างทันที การยืนยันว่ารับเรื่องและบอกกำหนดเวลาช่วยลดความขัดแย้ง
• แจ้งช่องทางและช่างที่ใช้: บอกผู้เช่าว่าต้องแจ้งทางไหน และกรณีเร่งด่วนควรใช้ช่างคนไหน
• เก็บใบเสร็จและภาพ: ช่วยยืนยันค่าใช้จ่ายและเรียกคืนจากผู้เช่าได้ในกรณีที่เป็นความเสียหายจากการใช้งานผิดวิธี
• ตรวจสภาพก่อนปล่อยเช่า: ตรวจแอร์ ท่อ ไฟ และเครื่องใช้ไฟฟ้าก่อนส่งมอบ ช่วยลดปัญหาที่เกิดไม่นานหลังเข้าอยู่

ดูแนวทางจัดเตรียมห้องและต้นทุนได้ที่ ตกแต่งคอนโดปล่อยเช่าเท่าไรถึงคุ้ม?

สิ้นสุดสัญญา ความเสียหายแบบไหนหักเงินประกันได้

เมื่อผู้เช่าย้ายออก เจ้าของห้องมักตรวจสภาพห้องเทียบกับวันเข้าอยู่ หลักคิดคือ ความสึกหรอจากการใช้งานปกติหรือเสื่อมตามเวลา ไม่ควรถูกหักจากเงินประกัน ส่วนความเสียหายที่เกิดจากการใช้งานผิดวิธีหรือประมาท เจ้าของห้องมักเรียกชดใช้ได้

• ตัวอย่างที่มักไม่ควรหัก: สีผนังซีดจางตามเวลา พื้นสึกเล็กน้อยจากการเดินปกติ คราบเล็กน้อยจากการใช้งานทั่วไป
• ตัวอย่างที่เจ้าของมักเรียกชดใช้ได้: รอยขูดลึกจากลากของหนัก รอยเจาะผนังที่ไม่ได้ซ่อม กลิ่นบุหรี่ที่ติดฝังห้อง ขยะชิ้นใหญ่ที่ทิ้งไว้ และอุปกรณ์ที่เสียหายจากการใช้ผิดวิธี
• หลักฐาน: ผู้ให้เช่าควรมีหลักฐานประกอบการหัก เช่น ภาพถ่ายเทียบวันเข้า ใบเสนอราคาหรือใบเสร็จค่าซ่อม และแจ้งผู้เช่าเป็นลายลักษณ์อักษรว่าหักอะไรเท่าไร

ขั้นตอนทวงเงินประกันและตัวเลขที่เกี่ยวข้องอ่านเพิ่มได้ที่ เงินประกันคอนโดไม่ได้คืนทำอย่างไร?

จำนวนเงินที่หักและเงื่อนไขการคืนขึ้นกับสัญญาและความเสียหายจริง ควรตรวจสัญญาและเก็บหลักฐานก่อนยอมรับหรือโต้แย้งการหักเงิน

เขียนอะไรไว้ในสัญญาก่อนรับกุญแจ

1. ทำรายการสภาพห้องและทรัพย์สิน (Inventory) ถ่ายภาพหรือวิดีโอสภาพห้อง เฟอร์นิเจอร์ เครื่องใช้ไฟฟ้า และรอยตำหนิทุกจุดในวันเข้าอยู่ แล้วให้ทั้งสองฝ่ายยืนยันเป็นลายลักษณ์อักษร
2. กำหนดเกณฑ์ซ่อมเล็กน้อยให้ชัด อาจตกลงเป็นวงเงินต่อครั้ง เช่น ซ่อมไม่เกินจำนวนที่ตกลง ผู้เช่าจ่ายเอง เกินกว่านั้นเจ้าของห้องจ่าย ตัวเลขนี้เป็นเพียงตัวอย่างที่คู่สัญญาตกลงกัน ไม่ใช่เกณฑ์ตามกฎหมาย
3. ระบุเรื่องล้างแอร์ เช่น เจ้าของห้องล้างให้ก่อนส่งมอบ ผู้เช่าล้างตามรอบที่ตกลง และล้างก่อนย้ายออก รอบเวลาเป็นเรื่องที่ตกลงกันได้
4. กำหนดช่องทางและระยะเวลาแจ้งซ่อม รวมถึงว่าผู้เช่าซ่อมเองก่อนได้ในกรณีใด และจะชดใช้หรือหักค่าเช่าอย่างไร
5. ตกลงเรื่องการประกันภัยทรัพย์สินในห้อง ว่าเจ้าของห้องหรือผู้เช่าทำประกันส่วนใด

ดูภาพรวมข้อสัญญาที่ควรตรวจได้ที่ คู่มือสัญญาเช่าคอนโด 10 ข้อ และเช็กลิสต์ก่อนรับห้องที่ ก่อนเช่าคอนโดต้องเช็กอะไรบ้าง?

คำถามที่พบบ่อย (FAQ)

สรุป

ค่าซ่อมห้องเช่าโดยทั่วไปแบ่งตามสาเหตุ ความเสียหายจากการใช้งานปกติหรือความเสื่อมตามเวลามักเป็นภาระของเจ้าของห้อง ส่วนการบำรุงรักษาและซ่อมเล็กน้อย รวมถึงความเสียหายจากความประมาท มักเป็นของผู้เช่า แต่รายละเอียดควรตกลงกันไว้ในสัญญา หากเกิดปัญหา ให้แจ้งเป็นลายลักษณ์อักษร เก็บหลักฐาน และตกลงวิธีชดใช้ให้ชัดเจน จะช่วยลดข้อพิพาทได้มาก

หมายเหตุ: บทความนี้จัดทำเพื่อให้ข้อมูลทั่วไป ไม่ถือเป็นคำแนะนำทางกฎหมาย และเงื่อนไขในสัญญาเช่าอาจเปลี่ยนแปลงหรือต่างกันในแต่ละโครงการและแต่ละห้อง กรุณาตรวจสอบกับเจ้าของห้อง นิติบุคคล หน่วยงานที่เกี่ยวข้อง และปรึกษาทนายความก่อนตัดสินใจหรือดำเนินการ