ก่อนเช่าคอนโดต้องเช็กอะไรบ้าง? ตั้งแต่ดูห้อง เซ็นสัญญา จนถึงวันรับกุญแจ ในปี 2026

การเช่าคอนโดในเชียงใหม่มักผูกพันกับสัญญาหลายเดือนถึงหนึ่งปี และต้องจ่ายเงินก้อนตั้งแต่วันแรก ทั้งค่าเช่าล่วงหน้าและเงินประกัน

บทความนี้รวบรวมเช็กลิสต์ 4 ขั้นตอน ตั้งแต่เตรียมเอกสารและเงิน ตรวจห้อง อ่านสัญญา ไปจนถึงวันรับกุญแจ เพื่อให้คุณเช่าคอนโดและขอเงินประกันคืนได้อย่างมั่นใจ

สรุปใน 30 วินาที ▸  เตรียมเงิน: ธรรมเนียมทั่วไปคือค่าเช่าล่วงหน้า 1 เดือนกับเงินประกัน 2 เดือน และผู้ให้เช่าที่เข้าข่ายประกาศ สคบ. เก็บรวมกันได้ไม่เกิน 3 เดือน ▸  ดูห้องและอ่านสัญญา: ตรวจว่าเป็นเจ้าของห้องตัวจริง ดูเงื่อนไขเงินประกัน และตกลงให้ชัดว่าใครจ่ายค่าอะไรก่อนเซ็น ▸  วันรับกุญแจ: ทำรายการสภาพห้อง ถ่ายรูปหรือวิดีโอ และจดเลขมิเตอร์น้ำไฟ เพื่อป้องกันการหักเงินประกันผิดพลาด

ขั้นที่ 1: เตรียมเงินและเอกสาร

ก่อนออกไปดูห้อง ควรรู้ก่อนว่าต้องเตรียมเงินเท่าไรและต้องใช้เอกสารอะไร จะได้ตัดสินใจได้ทันเมื่อเจอห้องที่ถูกใจ

1. ต้องเตรียมเงินเท่าไร

ธรรมเนียมที่พบบ่อยในการเช่าคอนโดคือ ค่าเช่าล่วงหน้า 1 เดือน บวกเงินประกัน 2 เดือน แต่ไม่ใช่กฎหมายบังคับ แต่ละห้องตกลงต่างกันได้

• ค่าเช่าล่วงหน้า 1 เดือน: มักนำไปหักเป็นค่าเช่าเดือนแรกหรือเดือนสุดท้าย แล้วแต่สัญญาระบุ ควรถามให้ชัดว่าเป็นแบบไหน
• เงินประกัน (Security Deposit) 2 เดือน: เจ้าของห้องเก็บไว้เพื่อประกันความเสียหายและค่าใช้จ่ายค้างชำระ เมื่อย้ายออกและห้องอยู่ในสภาพปกติ ควรได้รับคืนตามที่ตกลงในสัญญา

ตัวอย่าง: ค่าเช่าเดือนละ 10,000 บาท วันทำสัญญาจะต้องจ่ายประมาณ 30,000 บาท (ล่วงหน้า 10,000 + ประกัน 20,000)

ตามประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญาของ สคบ. ผู้ประกอบธุรกิจให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัยเก็บเงินประกันรวมกับค่าเช่าล่วงหน้าได้ไม่เกิน 3 เดือนของค่าเช่า และต้องคืนเงินประกันภายใน 7 วันทำการหลังสัญญาสิ้นสุดและได้ห้องคืน หากไม่มีความเสียหาย ประกาศนี้ใช้กับผู้ให้เช่าที่ให้เช่าตั้งแต่ 3 หน่วยขึ้นไป เจ้าของห้องรายเดียวอาจไม่เข้าข่าย แต่ใช้เป็นแนวเทียบในการเจรจาได้

หมายเหตุ: ตัวเลขข้างต้นเป็นเพียงธรรมเนียมที่พบบ่อยและตัวอย่างประกอบการคำนวณ ไม่ใช่ข้อกำหนดตายตัว เงื่อนไขจริงอาจแตกต่างกันตามโครงการและเจ้าของห้อง ควรสอบถามและอ่านสัญญาให้ชัดเจนก่อนจ่ายเงินทุกครั้ง

เงินจองห้อง: หลายแห่งเก็บเงินจองเพื่อล็อกห้องก่อนทำสัญญา จำนวนแล้วแต่ตกลง โดยมักหักเข้ายอดวันทำสัญญา แต่ถ้าผู้เช่าเป็นฝ่ายยกเลิก เจ้าของอาจไม่คืน จึงควรให้ออกใบรับเงินจองที่ระบุเงื่อนไขการคืนหรือริบไว้เป็นลายลักษณ์อักษร

2. ต้องใช้เอกสารอะไร

• พนักงานประจำ: สำเนาบัตรประชาชน สำเนาทะเบียนบ้าน และบางแห่งขอสลิปเงินเดือนหรือหนังสือรับรองการทำงาน
• นักศึกษา: สำเนาบัตรประชาชน บัตรนักศึกษา และบางแห่งให้ผู้ปกครองเซ็นค้ำประกัน พร้อมสำเนาบัตรประชาชนผู้ปกครอง
• อาชีพอิสระ/เจ้าของกิจการ: สำเนาบัตรประชาชน และบางแห่งขอรายการเดินบัญชี (Statement) ย้อนหลัง
• ชาวต่างชาติ: หนังสือเดินทาง (หน้าข้อมูลและหน้าวีซ่า) เจ้าของห้องมักขอเพื่อใช้แจ้ง ตม.30

เอกสารที่ขอจริงขึ้นกับเจ้าของห้องแต่ละราย ควรถามก่อนวันนัดทำสัญญา

3. ผู้เช่าต้องจ่ายค่านายหน้าไหม

ตามธรรมเนียม เจ้าของห้องมักเป็นผู้จ่ายค่านายหน้าให้นายหน้าที่รับจ้างหาผู้เช่า ผู้เช่าโดยทั่วไปจึงไม่ต้องจ่าย ยกเว้นกรณีที่ผู้เช่าจ้างนายหน้าให้ช่วยหาห้องเอง ซึ่งต้องตกลงค่าบริการกันให้ชัดเจนก่อน หากมีผู้เรียกเก็บค่าพาดูห้องหรือค่าทำสัญญาจากคุณ ควรถามเหตุผลและขอหลักฐานก่อนจ่าย

หากต้องการเข้าใจบทบาทนายหน้าเพิ่มเติม อ่านได้ในบทความเรื่องนายหน้าคอนโดเชียงใหม่ของเว็บเรา (ใส่ลิงก์ภายในตรงนี้)

ขั้นที่ 2: เช็กลิสต์ 10 ข้อตอนไปดูห้องจริง

อย่าให้วิวหรือเฟอร์นิเจอร์ใหม่ทำให้ลืมตรวจสภาพห้อง พกมือถือไปถ่ายรูปและไล่ตรวจตามนี้

• 1. เทสน้ำและไฟทุกจุด: เปิดก๊อกทุกจุดดูแรงน้ำ กดชักโครก เปิดเครื่องทำน้ำอุ่น เปิดไฟและเสียบปลั๊กให้ครบ
• 2. ดมกลิ่นท่อน้ำทิ้ง: ลองดมที่ท่อระบายน้ำในห้องน้ำและซิงก์ หากมีกลิ่นย้อนขึ้นมา อาจเกิดจากท่อกันกลิ่นแห้งหรือชำรุด ควรแจ้งให้ตรวจก่อนเข้าอยู่
• 3. เครื่องใช้ไฟฟ้า: ไม่ควรดูแค่ว่าแอร์เย็นหรือไม่ ลองขอเปิดดูไส้กรองแอร์และยางขอบเครื่องซักผ้าฝาหน้า หากมีฝุ่นหนาหรือราดำ ให้ขอล้างก่อนเข้าอยู่
• 4. สัญญาณ Wi-Fi และมือถือ: ลองเดินไปที่ระเบียงและข้างเตียง แล้วทดสอบอินเทอร์เน็ตและสัญญาณมือถือ ถามด้วยว่ามีอินเทอร์เน็ตในห้องหรือต้องสมัครเอง
• 5. ดูห้องต่างเวลากัน: ถ้าทำได้ ลองดูทั้งช่วงบ่าย (ห้องร้อนจากแดดหรือไม่) และช่วงเย็น (เสียงเพื่อนบ้านและถนน)
• 6. ประตู หน้าต่าง และฝุ่น: ปิดประตูระเบียงและหน้าต่างให้สนิท ถ้ายังได้ยินเสียงชัดแสดงว่าฉนวนเสียงไม่ดี และช่วงที่ค่าฝุ่น PM2.5 ในเชียงใหม่สูง ขอบประตูที่ไม่แน่นจะทำให้ฝุ่นเข้าห้องได้ง่าย
• 7. รอยรั่วซึมและความชื้น: ดูเพดาน มุมห้อง ใต้ซิงก์ และหลังตู้ว่ามีคราบน้ำหรือราหรือไม่ โดยเฉพาะหน้าฝน
• 8. ที่จอดรถ: ถามให้ชัดว่าห้องมีสิทธิ์จอดกี่คัน จอดฟรีหรือเสียค่าใช้จ่ายรายเดือน และมีบัตรหรือสติกเกอร์หรือไม่
• 9. เตียงและที่นอน: ลองนั่งหรือนอนดูว่ายุบหรือสปริงเสียหรือไม่ ถ้าพบควรแจ้งและบันทึกไว้ก่อนเข้าอยู่
• 10. ความปลอดภัยและส่วนกลาง: ดูระบบคีย์การ์ด กล้องวงจรปิด ลิฟต์ ทางหนีไฟ และสภาพส่วนกลาง รวมถึงเวลาเปิดปิดสระหรือฟิตเนส ถ้ามีเป็นเหตุผลที่เลือกห้องนี้

ขั้นที่ 3: ก่อนเซ็นสัญญาเช่าต้องดูอะไร

อย่าเซ็นก่อนอ่านทุกข้อ หากมีข้อไหนไม่เข้าใจ ให้ขอแก้หรือขอเวลาตรวจสอบ ข้อตกลงที่คุยกันด้วยปากควรบันทึกลงในสัญญาทั้งหมด

1. ตรวจว่าเป็นเจ้าของห้องตัวจริง

ขอดูหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด (อ.ช.2) และบัตรประชาชนของเจ้าของ แล้วเทียบชื่อและเลขห้องกับสัญญา ถ้ามีตัวแทนหรือนายหน้าเซ็นแทน ให้ขอหนังสือมอบอำนาจพร้อมสำเนาบัตรของผู้มอบอำนาจ เพื่อลดความเสี่ยงถูกหลอกให้เช่าห้องที่ไม่ใช่ของผู้ปล่อยเช่า

2. ระยะเวลาเช่าและเงินประกัน

• ระยะเวลาและการต่อสัญญา: ระบุวันเริ่ม วันสิ้นสุด และวิธีแจ้งต่อสัญญา
• การเลิกก่อนกำหนด: ระบุว่าต้องแจ้งล่วงหน้ากี่วัน และถ้าอยู่ไม่ครบสัญญา (เช่น 8 เดือน จาก 12 เดือน) เจ้าของจะริบเงินประกันทั้งหมดหรือบางส่วน อย่ารับข้อความคลุมเครือ
• การคืนเงินประกัน: ระบุกำหนดเวลาคืน เงื่อนไขการหัก และให้หักเท่าความเสียหายจริงพร้อมหลักฐาน

3. ค่าใช้จ่ายอื่นที่ต้องตกลงให้ชัด

• ค่าส่วนกลางรายปี: ตามกฎหมายอาคารชุด เจ้าของห้องชุดเป็นผู้มีหน้าที่ชำระ แต่สัญญาอาจตกลงให้ผู้เช่าจ่ายได้ จึงต้องดูข้อสัญญา
• ค่าน้ำ-ค่าไฟ: ถามอัตราต่อหน่วยและวิธีคิด ตามประกาศ สคบ. ผู้ให้เช่าที่เข้าข่ายต้องเก็บตามอัตราที่การไฟฟ้า/การประปาเรียกเก็บ ห้ามบวกกำไร ถ้าเก็บเกินให้ขอดูบิลและหลักฐาน
• ค่าล้างแอร์: ตกลงว่าใครออกค่าล้างระหว่างเช่า และล้างปีละกี่ครั้ง
• ค่าอื่นๆ: เช่น อินเทอร์เน็ต ค่าจอดรถ ค่าขยะ และอากรแสตมป์สัญญาเช่า (ตามกฎหมายผู้ให้เช่าเป็นผู้เสียอากร แต่ตกลงผู้รับภาระได้)

4. ใครรับผิดชอบการซ่อมแซม

ตามหลักประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์เรื่องเช่าทรัพย์ ผู้ให้เช่ามีหน้าที่ซ่อมแซมใหญ่ที่จำเป็นต่อการใช้ประโยชน์ห้อง ส่วนผู้เช่ามีหน้าที่ดูแลรักษาและซ่อมแซมเล็กน้อย ส่วนความเสียหายจากความประมาท เช่น ทีวีแตกหรือโซฟาถูกสัตว์เลี้ยงข่วน ผู้เช่าต้องรับผิดชอบ

คำว่า ซ่อมเล็กน้อย กับ ซ่อมใหญ่ ไม่ได้ชัดเจนเสมอไป จึงควรเขียนรายการลงสัญญา เช่น ใครเปลี่ยนหลอดไฟ ไส้กรองแอร์ หรืออุปกรณ์ที่เสื่อมสภาพตามการใช้งานปกติ

5. กฎของห้องและโครงการ

ถามข้อห้ามสำคัญ เช่น เลี้ยงสัตว์ได้หรือไม่ ห้ามเจาะผนัง ห้ามสูบบุหรี่ที่ระเบียง ห้ามเช่าช่วง และขอสำเนากฎระเบียบนิติบุคคลมาอ่าน

ผู้เช่าชาวต่างชาติ: เจ้าของห้องหรือผู้ครอบครองที่พักมีหน้าที่แจ้ง ตม.30 ภายใน 24 ชั่วโมงหลังผู้เช่าเข้าพัก ควรขอสำเนาใบรับแจ้งไว้เป็นหลักฐาน (อ่านรายละเอียดเพิ่มเติมในบทความปล่อยเช่าคอนโดเชียงใหม่ให้ใครดี ซึ่งเขียนจากมุมเจ้าของห้อง)

ขั้นที่ 4: เช็กลิสต์วันรับกุญแจ

เมื่อเซ็นสัญญาและจ่ายเงินแล้ว วันรับกุญแจเป็นโอกาสสำคัญที่สุดในการบันทึกสภาพห้องก่อนเข้าอยู่

• ทำรายการสภาพห้อง (Inventory): เดินตรวจพร้อมเจ้าของห้องหรือนายหน้า จดตำหนิ รอยขีดข่วน คราบ และเฟอร์นิเจอร์ที่ชำรุด แล้วให้ทั้งสองฝ่ายเซ็นรับทราบพร้อมถ่ายรูปรายการนั้นไว้
• ถ่ายรูปและวิดีโอ: ถ่ายวิดีโอเดินรอบห้องแบบต่อเนื่องให้เห็นตำหนิทุกจุด แล้วส่งไฟล์หรือรูปให้อีกฝ่ายทางแชตในวันเดียวกัน เพื่อให้มีวันเวลาเป็นหลักฐาน
• จดมิเตอร์น้ำ-ไฟ: ถ่ายรูปเลขมิเตอร์ในวันรับห้อง ใช้เป็นฐานคิดค่าน้ำค่าไฟเดือนแรก
• ติดต่อนิติบุคคล: ลงทะเบียนผู้พักอาศัย ขอคีย์การ์ดหรือสแกนใบหน้า ขอสติกเกอร์จอดรถ และเก็บช่องทางแจ้งซ่อมหรือ LINE ของนิติบุคคลไว้
• รับสำเนาเอกสาร: ขอสำเนาสัญญาที่เซ็นครบ ใบรับเงินทุกใบ และรายการสภาพห้องเก็บไว้

คำถามที่พบบ่อย (FAQ)

สรุป

เช็กลิสต์เช่าคอนโดเชียงใหม่ให้ได้ผลเริ่มจากเตรียมเงินและเอกสาร ตรวจห้องตามรายการ 10 ข้อ อ่านสัญญาให้ครบทั้งเจ้าของห้อง เงินประกัน ค่าใช้จ่าย และความรับผิดชอบการซ่อม แล้วบันทึกสภาพห้องในวันรับกุญแจ ขั้นตอนเหล่านี้ใช้เวลาไม่นาน แต่ช่วยลดความเสี่ยงเรื่องเงินประกันและข้อพิพาทหลังย้ายเข้าได้มาก