โดย Chiangmai Living Team 
ตอนแรกที่ผมเริ่มสนใจลงทุนคอนโดเชียงใหม่ ก็เหมือนคนอื่นๆ – งงมาก! ไม่รู้จะเริ่มยังไง ดูอะไรก่อน ต้องเตรียมเงินเท่าไหร่ กลัวโดนหลอก กลัวซื้อผิด
หลังจากผ่านมาหลายปี ได้ลองผิดลองถูกบ้าง เห็นเพื่อนๆ ประสบความสำเร็จและล้มเหลวกันมาเยอะ วันนี้เลยอยากมาแชร์ประสบการณ์ที่ทีมงาน ChiangmaiLiving เราเก็บสะสมมา
คำเตือน: นี่เป็นประสบการณ์และความเห็นส่วนตัว ไม่ใช่คำแนะนำการลงทุนอย่างเป็นทางการ
ก่อนอื่น – ต้องรู้ว่าเราอยากได้อะไร
ก่อนอื่นต้องตอบตัวเองให้ได้ว่า เราลงทุนคอนโดยูนิตนี้ไปเพื่ออะไร เพราะเป้าหมายที่ต่างกัน จะมีวิธีเลือกคอนโดที่ต่างกันโดยสิ้นเชิงครับ
1. อยากได้กระแสเงินสดรายเดือน (ปล่อยเช่า)
ถ้าเป้าหมายคือนี้ ต้องหาทำเลที่คนต้องการเช่าเยอะๆ เช่น:
- ใกล้มหาลัย (นักศึกษาเช่าแน่)
- ใกล้โรงพยาบาล (หมอ พยาบาลต้องอยู่ใกล้)
- ย่านที่ชาวต่างชาติชอบ
2. อยากเก็งกำไรขาย (Capital Gain)
ต้องมองหาย่านที่กำลังจะดี แต่ราคายังไม่แพง เช่น:
- ย่านที่จะมีโครงการใหญ่มาเปิด
- ย่านที่ถนนใหม่จะผ่าน
- ย่านที่รัฐบาลกำลังพัฒนา
3. ซื้อให้ครอบครัวอยู่
อันนี้ง่ายที่สุด – เลือกตามความสะดวกสบายของคนที่จะอยู่
ทำเลคือทุกอย่าง จริงๆ นะ!
ผมเคยได้ยินคำพูดว่า “Location, Location, Location” แต่ตอนแรกไม่เข้าใจ คิดว่าเกินจริง จนกระทั่งเพื่อนผมซื้อคอนโด 2 ยูนิต ราคาเท่ากัน แต่คนละย่าน
- ยูนิตแรก – ย่านห่างจากมหาลัย แต่ราคาถูก ผลที่ได้ : หาผู้เช่ายาก ว่าง 3-4 เดือนต่อปี
- ยูนิตสอง – ใกล้ มช. ราคาแพงกว่า ผลที่ได้ : ผู้เช่าต่อคิวกัน ไม่เคยว่าง
เห็นแล้วก็เข้าใจ – ทำเลดีคือการลงทุนที่ปลอดภัยที่สุด
ทีมงาน ChiangmaiLiving เราได้วิเคราะห์ทำเล 5 ย่านที่น่าสนใจไว้แล้ว ใครสนใจลองไปอ่านเพิ่มเติมได้ที่ [5 ย่านน่าลงทุนในคอนโดเชียงใหม่]
เตรียมเงินให้พอ – อย่าคิดแค่ราคาซื้อ!
ตอนแรกผมคิดว่า ถ้าคอนโด 2 ล้าน ก็เตรียมเงิน 2 ล้านไว้พอแล้ว นั่นนับว่าผิดมาก!
ค่าใช้จ่ายที่มักลืม
- ค่าส่วนกลาง – เดือนละ 40-80 บาท/ตร.ม. (ตรวจสอบให้ดี!)
- ค่ากองทุน – จ่ายครั้งเดียวตอนโอน ประมาณ 500-800 บาท/ตร.ม.
- ค่าโอนกรรมสิทธิ์ – ประมาณ 2% ของราคา (แบ่งจ่ายกับผู้ขาย)
- ค่าแต่งห้อง – ถ้าจะปล่อยเช่า ต้องมีของใช้ขั้นพื้นฐาน
เคล็ดลับ: เตรียมเงินสำรอง 10-15% ของราคาคอนโดไว้ จะปลอดภัย
เช็กลิสต์ก่อนตัดสินใจ
1. ไปดูห้องจริงเสมอ
อย่าเชื่อแค่รูปในเว็บ หรือห้องตัวอย่าง ไปดูห้องจริงที่จะซื้อ และทำการตรวจเช็ค
- มีรอยร้าวไหม
- น้ำรั่วไหม
- เสียงดังจากข้างๆ ไหม
- วิวจากหน้าต่างเป็นยังไง
2. สอบถามเรื่องนิติบุคคล
นี่สำคัญมาก! นิติบุคคลที่ดูแลไม่ดี = คอนโดเสื่อม = ราคาตกในอนาคต ต้องทำการตรวจสอบและสอบถามเรื่อง
- มีเงินสำรองเท่าไหร่
- แผนบำรุงรักษาในอนาคต
- ปัญหาที่เคยเกิดขึ้นภายในคอนโด
3. คิดถึงกลุ่มผู้เช่า
ถ้าซื้อเพื่อปล่อยเช่า ต้องนึกภาพว่าใครจะมาเช่า ห้องและทำเลตอบโจทย์คนกลุ่มนั้นไหม
คำนวณผลตอบแทน – แบบง่ายๆ
Rental Yield (ผลตอบแทนจากค่าเช่า)
สูตร: (ค่าเช่าต่อปี ÷ ราคาซื้อ) × 100
ตัวอย่าง
- ราคาซื้อ 2,000,000 บาท
- ค่าเช่าต่อเดือน 8,000 บาท (ต่อปี 96,000 บาท)
- Rental Yield = (96,000 ÷ 2,000,000) × 100 = 4.8%
ในเชียงใหม่ ถ้าได้ 4-6% ถือว่าดีแล้ว
Capital Gain (กำไรจากการขาย)
อันนี้คาดการณ์ยาก แต่ดูจากปัจจัยเหล่านี้:
- ย่านกำลังพัฒนาหรือเปล่า
- มีโครงการใหม่ๆ มาไหม
- ราคาตอนนี้แพงหรือยังไม่แพงเมื่อเทียบกับย่านใกล้เคียง
คำถามที่เพื่อนๆ ถามบ่อยๆ
มือใหม่ควรเน้น “ปล่อยเช่า” หรือ “เก็งกำไร”?
ส่วนตัวแนะนำเริ่มจาก “ปล่อยเช่า” ก่อน เพราะได้เงินเข้ามาทุกเดือน ลดความเสี่ยง และได้ประสบการณ์ดูแลคอนโด
ต้องเตรียมเงินนอกเหนือจากราคาซื้อเท่าไหร่?
ประมาณ 200,000-300,000 บาท สำหรับคอนโด 2 ล้าน (รวมค่าใช้จ่ายต่างๆ และแต่งห้องเบื้องต้น)
Rental Yield เท่าไหร่ถึงจะคุ้ม?
ในเชียงใหม่ ถ้าได้ 4% ขึ้นไปถือว่าโอเค ถ้าได้ 6% ขึ้นไปถือว่าดีมาก
นิติบุคคลสำคัญจริงหรือ?
สำคัญมาก! นิติบุคคลที่ดี = คอนโดสภาพดี = หาผู้เช่าง่าย = ราคาไม่ตก
นิติบุคคลสำคัญจริงหรือ?
สำคัญมาก! นิติบุคคลที่ดี = คอนโดสภาพดี = หาผู้เช่าง่าย = ราคาไม่ตก
ซื้อให้ลูกอยู่เรียนคุ้มไหม?
คุ้มมาก! ประหยัดค่าหอพัก และเมื่อเรียนจบก็ยังมีทรัพย์สินติดตัว
สรุปท้ายที่สุด
การลงทุนคอนโดไม่ใช่เรื่องยาก แต่ต้องทำการบ้าน ให้ดี เข้าใจเป้าหมายของตัวเอง และไม่รีบร้อน
*** ข้อแนะนำสุดท้าย อย่ากลัวที่จะถาม ไม่ว่าจะเป็นเจ้าของโครงการ นิติบุคคล หรือผู้เช่าปัจจุบัน ยิ่งรู้เยอะ ยิ่งตัดสินใจได้ดี ถ้าใครยังมีคำถาม หรืออยากปรึกษาเรื่องซืื้อขายให้เช่าคอนโด ทีมงาน ChiangmaiLiving บริษัทนายหน้ารับฝากขายและให้เช่าคอนโด เรายินดีช่วยเหลือ เพราะเราเชื่อว่า การลงทุนที่ดีเริ่มต้นจากข้อมูลที่ถูกต้อง
