โดย Chiangmai Living Team 
พอดีมีเพื่อนๆ หลายคนถามผมเรื่องซื้อคอนโดเชียงใหม่บ่อยมาก ว่าย่านไหนดี ทำเลไหนน่าลงทุน ผมเลยรวบรวมประสบการณ์ที่เห็นมาตลอดหลายปี มาแชร์ให้ฟังครับ
ทีมงาน ChiangmaiLiving เราดูตลาดมานานแล้ว เห็นโครงการเกิด โครงการตาย บางทำเลขายดี บางทำเลขายไม่ออก วันนี้เลยอยากจะมาบอกว่า 5 ย่านนี้ คือที่ๆ ผมคิดว่าน่าสนใจมากที่สุดในตอนนี้
หมายเหตุ : ราคาและสถานการณ์อาจเปลี่ยนแปลงได้ครับ
1. นิมมานเหมินท์ – ย่านฮิปที่ไม่เคยเอาท์
ใครที่เคยไปเดินนิมมานก็รู้ว่า บรรยากาศมันดีมาก คาเฟ่เยอะ ร้านอาหารหลากหลาย ช็อปปิ้งสะดวก และที่สำคัญ – ต่างชาติชอบมาก!
ชาวต่างชาติที่มาอยู่เชียงใหม่ (โดยเฉพาะกลุ่ม digital nomad) มักจะเลือกอยู่แถวนิมมานเป็นอันดับต้นๆ เพราะอะไร? เพราะมันมีทุกอย่างที่ชีวิตต้องการ เดินได้ ไม่ต้องง้อรถ
จุดเด่น
- ผู้เช่าหาง่าย (ถ้าจัดแต่งสวยๆ นิดหน่อย)
- ค่าเช่าได้ราคา เพราะเป็นทำเลที่คนต้องการ
- ไม่ได้ขึ้นลงตามฤดูกาลมาก
จุดที่ต้องระวัง
- ราคาซื้อสูงกว่าย่านอื่น
- แข่งขันเยอะ เพราะคอนโดเยอะมาก
เหมาะกับ : คนที่มีงบพอสมควร อยากได้ผลตอบแทนมั่นคง หรือซื้อไว้อยู่เองก็สบาย
2. แถวเจ็ดยอด-ช่างเคี่ยน – ต้นทุนต่ำ กำไรแน่นอน
นี่คือย่านที่ผมบอกเลยว่า “เสี่ยงน้อยที่สุด” สำหรับคนที่อยากลงทุนคอนโด เพราะอะไร? เพราะมี มหาลัยเชียงใหม่ อยู่ใกล้ๆ
ผมมีลูกค้าหลายคนที่ซื้อคอนโดตรงนี้ บางคนซื้อให้ลูกอยู่ บางคนซื้อเพื่อปล่อยเช่า ผลออกมาดีเกือบทุกราย เพราะนักศึกษา มช. เยอะมาก ความต้องการที่พักสูง
ข้อดี
- หาผู้เช่าง่ายมาก (เกือบไม่เคยเจอที่ว่างนาน)
- ไม่ต้องแต่งห้องหรูหรา เพราะกลุ่มเป้าหมายคือนักศึกษา
- ผู้ปกครองหลายคนซื้อให้ลูก = ตลาดมั่นคง
ข้อเสีย
- ผู้เช่าส่วนใหญ่เป็นนักศึกษา = ค่าเช่าไม่สูงมาก
- บางช่วงปิดเทอมอาจจะว่างนิดหน่อย
เหมาะกับ : นักลงทุนมือใหม่, ผู้ปกครอง, คนที่ไม่อยากเสี่ยงมาก
3. สวนดอก-สุเทพ – ทำเลพิเศษสำหรับคนเฉพาะทาง
ตรงนี้เป็นเคสพิเศษมาก เพราะอยู่ใกล้โรงพยาบาลสวนดอกและคณะแพทย์ ผู้เช่าส่วนใหญ่จะเป็น หมอ พยาบาล หรือนักศึกษาแพทย์
ผมสังเกตว่า กลุ่มนี้เป็นผู้เช่าที่ดีมาก เรียบร้อย จ่ายตรงเวลา และสำคัญคือ เช่ายาว เพราะงานแพทย์มันต้องความต่อเนื่อง
ข้อดี
- ผู้เช่าคุณภาพสูง
- เช่าระยะยาว (บางคนเช่า 2-3 ปี)
- ไม่ค่อยมีปัญหาเรื่องการใช้ห้อง
ข้อเสีย
- ตลาดแคบ ถ้าไม่มีคนกลุ่มนี้มาเช่า หาผู้เช่าทดแทนยาก
- ต้องแต่งห้องให้ดูดี เพราะกลุ่มเป้าหมายมีมาตรฐาน
เหมาะกับ : คนที่ชอบความมั่นคง ไม่ชอบเปลี่ยนผู้เช่าบ่อย
4. รวมโชค-ฟ้าฮ่าม – อนาคตไกลแต่น่าจับตา
ย่านนี้เป็นเหมือน “เมืองใหม่” ของเชียงใหม่ เห็นได้จากโครงการบ้านจัดสรรใหม่ๆ เกิดขึ้นเยอะ ห้างใหญ่ๆ ย้ายมาเปิด (เซ็นทรัล, เทสโก้)
จุดน่าสนใจคือ ราคายังไม่แพงมาก เมื่อเทียบกับใจกลางเมือง แต่สิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน เหมาะกับครอบครัวที่มีรถ
ข้อดี
- ราคาเริ่ม reasonable
- มีพื้นที่ให้เติบโต (capital gain ในอนาคต)
- เหมาะกับหลายกลุ่มคน
ข้อเสีย
- ยังไม่ mature เท่าย่านอื่น
- ต้องมีรถ เพราะไม่ได้อยู่ใจกลางเมือง
เหมาะกับ : คนที่มองการลงทุนระยะยาว, ครอบครัว
5. ช้างคลาน-ไนท์บาซาร์ – เจ้าพ่อของการลงทุนแบบพรีเมียม
ตรงนี้คือ “ใจกลางธุรกิจ” ของเชียงใหม่จริงๆ มีโรงแรมใหญ่ อาคารสำนักงาน สถานกงสุล ไนท์บาซาร์ที่มีชื่อเสียง
ผู้เช่าที่นี่จะเป็น expat, นักธุรกิจ, นักท่องเที่ยวระยะยาว ซึ่งมีกำลังซื้อสูง ยอมจ่ายค่าเช่าแพงได้
ข้อดี
- ค่าเช่าสูง
- ผู้เช่าหลากหลาย
- เป็นทำเลที่มีชื่อ
ข้อเสีย
- ต้องมีงบสูงในการซื้อ
- ต้องแต่งห้องให้สวย เพราะคู่แข่งเยอะ
เหมาะกับ : คนที่มีทุนเยอะ อยากลงทุนระดับพรีเมียม
จากการตรวจสอบข้อมูลที่คุณให้มา จะขอเรียบเรียงเนื้อหาของโซนสันติธรรมและโซนนิมมานเพิ่มเติมตามที่คุณต้องการ โดยอ้างอิงสไตล์การเขียนที่เป็นกันเองและเข้าใจง่ายจาก Tab 2 ครับ
6. โซนสันติธรรม – เซอร์ไพรส์ที่หลายคนมองข้าม
หลายคนอาจจะมองข้ามย่านนี้ไป เพราะติดกับนิมมานที่ดังกว่า แต่จริงๆ แล้วสันติธรรมเป็นทำเลที่ผมมองว่า “คุ้มค่า” มากๆ เป็นย่านที่ผสมผสานระหว่างความเป็นท้องถิ่นดั้งเดิมกับความทันสมัยที่เริ่มคืบคลานเข้ามา
รวมถึงสถานที่อยู่ไม่ไกลจากคูเมืองและนิมมาน แต่ค่าครองชีพถูกกว่าเยอะ
ข้อดี
- ราคาซื้อยังสมเหตุสมผล
- ผู้เช่าคุณภาพดี มีกำลังซื้อ
- มีพื้นที่เติบโตในอนาคต เพราะกำลังพัฒนา
ข้อเสีย
- ยังไม่คึกคักเท่าย่านอื่น
- ต้องมีรถเป็นหลัก
- กลุ่มผู้เช่าค่อนข้างเฉพาะ
เหมาะกับ : นักลงทุนที่มองหาคอนโดราคาไม่แรงแต่ให้ผลตอบแทนดี, คนทำงาน หรือนักศึกษาที่ต้องการประหยัดค่าใช้จ่ายแต่ยังได้อยู่ในทำเลใกล้เมือง
สรุปแบบง่ายๆ
| ย่าน | ราคาซื้อ | ความเสี่ยง | ผลตอบแทน |
| นิมมาน | สูง | ปานกลาง | ดี |
| เจ็ดยอด | ปานกลาง | ต่ำ | ปานกลาง |
| สวนดอก | ปานกลาง | ต่ำมาก | ดี |
| รวมโชค | ปานกลาง | ปานกลาง | มีโอกาสสูง |
| ช้างคลาน | สูงมาก | ปานกลาง | สูง |
| สันติธรรม | ปานกลาง | ปานกลาง | ดี |
แต่ละทำเลเหมาะกับกลุ่มเป้าหมายใดบ้างใคร
- นิมมาน : คนมีงบ, อยากผลตอบแทนมั่นคง
- เจ็ดยอด : มือใหม่, ผู้ปกครอง
- สวนดอก : คนชอบความมั่นคง
- รวมโชค : คนมองระยะยาว
- ช้างคลาน : คนมีทุนเยอะ
- สันติธรรม : คนมองระยะยาว, ผู้เช่าคุณภาพ
คำถามที่เพื่อนๆ ถามบ่อย
มือใหม่ควรเริ่มจากไหน?
ส่วนตัวแนะนำเจ็ดยอดหรือสวนดอกครับ เสี่ยงน้อย หาผู้เช่าง่าย เหมาะกับคนที่ยังไม่มีประสบการณ์
ผู้ปกครองที่จะซื้อให้ลูกเรียน มช. ควรเลือกอย่างไร?
ถ้าเรียนคณะปกติ = เจ็ดยอด ใกล้ที่สุด ถ้าเรียนแพทย์ = สวนดอก ใกล้คณะแพทย์และ รพ.
นิมมานกับช้างคลานต่างกันอย่างไร?
นิมมาน = เป็นกันเอง ไลฟ์สไตล์ เยาวชน ช้างคลาน = เป็นทางการ business หรูหรา
ตอนนี้ลงทุนคอนโดเชียงใหม่ยังดีอยู่มั้ย?
ผมว่าก็ยังโอเคนะ เชียงใหม่ยังคงเป็นเมืองที่น่าอยู่ มีคนมาเรื่อยๆ แต่หัวใจสำคัญคือ เลือกทำเลให้ถูก กับงบและเป้าหมายของเรา
ขอบคุณที่อ่านจนจบครับ ถ้าใครมีคำถามเพิ่มเติม หรืออยากปรึกษาเรื่องโครงการเฉพาะ ทีมงาน ChiangmaiLiving บริษัทนายหน้ารับฝากขายและให้เช่าคอนโด ยินดีช่วยเหลือครับ
